北京的城區(qū)在哪里？30年前，北京城僅指二環(huán)內(nèi)的四九城；15年前，三環(huán)儼然已經(jīng)成為城區(qū)和郊區(qū)的界限，新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重點(diǎn)耕耘的區(qū)域就在三環(huán)內(nèi)；8年前，隨著四環(huán)的全線建成，城區(qū)的概念已經(jīng)被替換為四環(huán)內(nèi)，四環(huán)沿線豎立起無(wú)數(shù)高樓；現(xiàn)如今，六環(huán)已經(jīng)圍合，地圖上，五環(huán)路附近的樓盤(pán)越來(lái)越多，房?jī)r(jià)也迅速飆上萬(wàn)元，并不斷創(chuàng)造著新高，顯然，五環(huán)正在，或者說(shuō)已經(jīng)成為新城區(qū)邊界。
五環(huán)沿線買(mǎi)房成主流
在建外SOHO上班的陳小姐一直想在東四環(huán)沿線買(mǎi)房子結(jié)婚，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年的選擇后，陳小姐準(zhǔn)備放棄這個(gè)念頭了，“東四環(huán)沿線的房子太貴了，兩居的房子動(dòng)輒一百六七十萬(wàn)，戶型樓層稍好點(diǎn)，就二百萬(wàn)出頭了，雖然距離上班的地方比較近，而且配套比較完善，但是，買(mǎi)房后的壓力太大了，只能看看五環(huán)附近的房子”，陳小姐的語(yǔ)氣很無(wú)奈。重新選擇后，她和男友在管莊附近選擇了一個(gè)項(xiàng)目，小高層薄板，戶型設(shè)計(jì)很不錯(cuò)，總價(jià)能控制在130萬(wàn)左右。“原來(lái)對(duì)五環(huán)沿線的房子很瞧不上，覺(jué)得是郊區(qū)，什么配套都跟不上，但買(mǎi)房時(shí)仔細(xì)考察了周邊的環(huán)境，覺(jué)得比當(dāng)初想象的好很多，而且，很多地方都在改變，相信再過(guò)兩三年，這邊的交通、配套不會(huì)比四環(huán)沿線差多少的。”
陳小姐的轉(zhuǎn)變并非個(gè)例。隨著房?jī)r(jià)的大幅上漲，四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)不是普通工薪階層所能承受的了。9月14日，北京市統(tǒng)計(jì)局北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行最新情況顯示，四環(huán)路以內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)18113元/平方米。這一數(shù)據(jù)無(wú)疑會(huì)讓更多的工薪階層放棄四環(huán)內(nèi)購(gòu)房的念頭，轉(zhuǎn)向已經(jīng)比較成熟的五環(huán)沿線。
五環(huán)外掀起開(kāi)發(fā)高潮
根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年6月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)5380套，占總供應(yīng)量套數(shù)的59.73%；7月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)6173套，占總供應(yīng)量套數(shù)的76.04%；而8月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)9769套，占總供應(yīng)量套數(shù)的72.98%；進(jìn)入9月，截至13日，共開(kāi)盤(pán)入市13個(gè)項(xiàng)目，除兩個(gè)項(xiàng)目外，其余均位于五環(huán)外區(qū)域。
協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，這可以充分說(shuō)明，現(xiàn)今樓市新增供應(yīng)的主力供應(yīng)區(qū)全部是位于五環(huán)外區(qū)域。隨著樓市的價(jià)格快速上漲，環(huán)線間的價(jià)格比相差也越來(lái)越大，就以8月的新增供應(yīng)量為例，二至三環(huán)內(nèi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)24000元/平方米；三至四環(huán)內(nèi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)22380元/平方米；四至五環(huán)內(nèi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)19717元/平方米(不含別墅類項(xiàng)目)；而五環(huán)外開(kāi)盤(pán)均價(jià)12936元/平方米(不含別墅類項(xiàng)目)。價(jià)位上的優(yōu)勢(shì)，眾多購(gòu)房者將目光瞄準(zhǔn)五環(huán)外，使得五環(huán)與六環(huán)中間帶成新增供應(yīng)主力，特別是一些知名品牌開(kāi)發(fā)商也將開(kāi)發(fā)的力度放在五環(huán)外區(qū)域，如遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、珠江、合生、富力、金隅等。也使得五環(huán)外形成了多個(gè)大體量、重品質(zhì)、低密度、親綠色的新型居住區(qū)，掀起五環(huán)外開(kāi)發(fā)的高潮。
9成土地供應(yīng)在五環(huán)外
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，四環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)太有限了，從最近幾年的土地供應(yīng)來(lái)看，四環(huán)外甚至五環(huán)外的土地已經(jīng)是供應(yīng)量的主體，因此，北京的城區(qū)勢(shì)必要擴(kuò)展到五環(huán)。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，從4年前的土地市場(chǎng)可以看出端倪來(lái)。
記者了解到，從2006年開(kāi)始，五環(huán)外的土地供應(yīng)就開(kāi)始明顯增多。根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年和2008年成交的土地多位于五環(huán)外并有多個(gè)大體量地塊，如08年北京市土地市場(chǎng)居住用地共成交45塊地，但其中除兩塊成交土地是位于五環(huán)內(nèi)，其余43塊地均位于五環(huán)以外區(qū)域。現(xiàn)今09年截至8月底，北京市土地市場(chǎng)中，居住用地共成交了50塊土地，其中除4塊成交地位于五環(huán)內(nèi)，其余46塊土地均位于五環(huán)外區(qū)域。
因此，距離五環(huán)較近或者在軌道交通附近的地塊受到了開(kāi)發(fā)企業(yè)的極大關(guān)注，并斥以重金拿下。以大興新城北區(qū)為例，緊鄰南五環(huán)，地鐵大興線開(kāi)通在即，沿線地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，被綠地、金地、保利等品牌企業(yè)以高價(jià)拿下，將區(qū)域地價(jià)推入6000元-7000元/平方米之間。
一般情況，從拿到土地到項(xiàng)目推向市場(chǎng)，需要一年到兩年的時(shí)間，今年的土地供應(yīng)意味著明后年市場(chǎng)將會(huì)以五環(huán)外，尤其是五環(huán)沿線的供應(yīng)為主體。
繆培丹指出，從上述的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，城區(qū)內(nèi)成交的土地已是鳳毛麟角，而大體量的成交土地均位于五環(huán)以外，特別是2007年和2008年成交的土地，必然形成了今年五環(huán)外大規(guī)模的有效供應(yīng)，也必將成為明年新增供應(yīng)的放量區(qū)域。
軌道交通改變空間概念
除了土地供應(yīng)，以軌道交通為主的交通網(wǎng)絡(luò)的完善也是五環(huán)崛起的重要因素。
五環(huán)外的交通環(huán)境在2009年得到了顯著的提升，使得五環(huán)外生活，城區(qū)內(nèi)工作成為了可能，如1號(hào)線、5號(hào)線、8號(hào)線、8通線、4號(hào)線、13號(hào)線編織成全新的軌道交通網(wǎng)，五環(huán)與六環(huán)之間的軌道交通上長(zhǎng)足的進(jìn)步，使出行更加便利，市郊鐵路S2線、城鐵13號(hào)線，規(guī)劃中的城鐵8號(hào)線的開(kāi)通能夠有效縮短上班一族的點(diǎn)至點(diǎn)的時(shí)間距離，也成為了遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的契機(jī)。也相應(yīng)地出現(xiàn)一些五環(huán)外臨近軌道交通的樓盤(pán)項(xiàng)目大打軌道交通利好，成交價(jià)格也飛速上漲。
繆培丹認(rèn)為，從城市規(guī)劃的角度，為保證城市中心的政治、文化和行政管理職能，把居住區(qū)布局在五環(huán)路周邊應(yīng)是今后的發(fā)展趨勢(shì)，加之土地的供應(yīng)趨勢(shì)勢(shì)必形成現(xiàn)今的供應(yīng)形勢(shì)，此種供應(yīng)必定會(huì)促進(jìn)城區(qū)外遠(yuǎn)郊區(qū)域的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，居住密集度已經(jīng)越來(lái)越明顯地呈現(xiàn)出輻射性的外擴(kuò)張趨勢(shì)。如通州區(qū)已經(jīng)很早就成為了居住熱點(diǎn)區(qū)域，大大緩解了朝陽(yáng)城區(qū)內(nèi)自住的剛性需求。而石景山、亦莊、大興等區(qū)域開(kāi)發(fā)使其的路面、軌道交通得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的建設(shè)發(fā)展，相應(yīng)的教育、醫(yī)療配套跟進(jìn)得到完善。也可以說(shuō)隨著五環(huán)外區(qū)域成為了供應(yīng)的主力，加之近期整體六環(huán)線的全線貫通，勢(shì)必改變整體京城的居住格局，促進(jìn)北京城市的規(guī)劃更加合理化。
北五環(huán)沿線分為東、西兩大住宅區(qū)。其中東北五環(huán)毗鄰占地680公頃的奧林匹克公園，受奧運(yùn)會(huì)利好效應(yīng)影響，周邊區(qū)域的生態(tài)環(huán)境、交通條件、商業(yè)配套迅速得到完善，開(kāi)發(fā)商競(jìng)相進(jìn)駐。由北辰、萬(wàn)科寡頭壟斷開(kāi)發(fā)建設(shè)逐漸發(fā)展到國(guó)奧投資、世茂、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、凱德置地、保利、富力等眾多品牌企業(yè)的激烈角逐，又到越來(lái)越多的中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始涌入，使得該區(qū)域百家爭(zhēng)鳴，產(chǎn)品日漸多元，形成了著名的奧北居住區(qū)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，目前東北五環(huán)亞奧板塊在售項(xiàng)目以普通住宅和高檔公寓類項(xiàng)目為主，在售項(xiàng)目并不多，普通住宅類項(xiàng)目以潤(rùn)澤悅溪為主，價(jià)格在16000元/平方米上下。盡管如此，奧北區(qū)域普通住宅的存量仍然超過(guò)百萬(wàn)平方米，包括總體量30萬(wàn)平方米的天潤(rùn)福熙大道、60萬(wàn)平方米的北京華貿(mào)城項(xiàng)目以及以LOFT產(chǎn)品為主的合立方等純新項(xiàng)目均計(jì)劃在近期首次亮相，而老項(xiàng)目中山水LAVIE、媒體村公寓處于銷(xiāo)售真空期，后期也將陸續(xù)推出。在售公寓項(xiàng)目包括大湖公館、國(guó)奧村等項(xiàng)目，價(jià)格在25000-32000元/平方米區(qū)間，多以單套面積在150平方米以上的大戶型為主，剩余存量不多。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，地處東北五環(huán)的奧北居住區(qū)豐富的產(chǎn)品類型，能夠覆蓋從中端消費(fèi)客群到城市中產(chǎn)階層的主流購(gòu)買(mǎi)力，成熟的綜合配套有效提升了區(qū)域的整體價(jià)值，還存在一定的升值空間。
西北五環(huán)周邊分布著中關(guān)村科技園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等幾大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力一直頗為強(qiáng)勁，包括保利、華潤(rùn)等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼競(jìng)得了該區(qū)域的大體量地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。但正是由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項(xiàng)目以80萬(wàn)-120萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)為主，大盤(pán)普遍采用分批放量的銷(xiāo)售方式，供應(yīng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)反而造成了短期內(nèi)區(qū)域供應(yīng)匱乏的局面。在售項(xiàng)目中幾個(gè)早期項(xiàng)目，包括富力桃園、上第MOMA、觀澳園等均處于尾盤(pán)消化階段，在售的住宅類型項(xiàng)目包括保利西山林語(yǔ)、THE HOUSE紅東方、橡樹(shù)灣等價(jià)格在15000-19000元/平方米之間。供需形勢(shì)的惡化使得一些項(xiàng)目將公建、商業(yè)用地改為住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售，包括強(qiáng)佑清河新城、上奧世紀(jì)中心、上第MOMA等項(xiàng)目在售部分均是商住樓形式，產(chǎn)權(quán)年限分別是40年或50年，售價(jià)在10500-14800元/平方米區(qū)間，略低于住宅類項(xiàng)目。
目前西北五環(huán)周邊可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的存量地塊很少，商品房項(xiàng)目逐步沿八達(dá)嶺高速路向北延伸，而西北五環(huán)周邊短期商品房供不應(yīng)求的局面很難得到緩解，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望進(jìn)一步走高。
西五環(huán)：改善型需求為主
西五環(huán)的供應(yīng)主要集中在西長(zhǎng)安街沿線和阜石路沿線，前者有融景城、詩(shī)景長(zhǎng)安、CRD銀座等項(xiàng)目，后者有鼎城·e托邦、璟上璟等項(xiàng)目。記者了解到，這一區(qū)域以改善型需求為主，所以，產(chǎn)品多數(shù)以三居的大戶型為主，但也不乏90平方米以下的中小戶型，CRD銀座和璟上璟還有LOFT的產(chǎn)品。交通方面，地鐵1號(hào)線、五環(huán)路、阜石路、蓮石路將西五環(huán)與各個(gè)區(qū)域連接起來(lái)。商業(yè)配套方面，隨著石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)、當(dāng)代商城和臺(tái)灣街的入駐，該區(qū)域生活便利度提升較快。
今年以來(lái)，大興區(qū)域的土地交易是土地市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)之一，包括金地、綠地、保利等知名房企均在大興高價(jià)拿地，將區(qū)域地價(jià)推入6000元-7000元/平方米之間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著大興的房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。截至8月底，大興已出讓土地16塊，住宅供應(yīng)面積超過(guò)120萬(wàn)平方米。而這些出讓地塊，主要集中于大興新城北區(qū)和西紅門(mén)地區(qū)。
受土地價(jià)格影響，新城北區(qū)在售的領(lǐng)海天使灣、藝苑·桐城等項(xiàng)目應(yīng)聲而漲，位于五環(huán)內(nèi)西紅門(mén)的鴻坤理想城漲幅更是高達(dá)4000元/平方米。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著金地、綠地、保利這些品牌企業(yè)的集中入駐，大興新城北區(qū)的發(fā)展將呈現(xiàn)規(guī)?；?、品質(zhì)化。
亦莊區(qū)域
作為北京三大重點(diǎn)建設(shè)新城之一的亦莊，在良好的產(chǎn)業(yè)建設(shè)的帶動(dòng)下，加上低密度、高綠化的區(qū)域規(guī)劃，區(qū)域樓市一直頗受歡迎。目前該區(qū)域主要在售項(xiàng)目有林肯公寓、林肯公園、金色漫香林等，馬駒橋區(qū)域有合生·世界村、融科·香雪蘭溪等。其中，林肯公寓、合生·世界村以LOFT產(chǎn)品為主，金色漫香林和融科·香雪蘭溪以花園洋房和小高層公寓為主，主要針對(duì)客群是在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)、CBD區(qū)域以及南部區(qū)域工作的購(gòu)房者。
東五環(huán)：小戶型受熱捧
東五環(huán)沿線通州的優(yōu)勢(shì)是最顯而易見(jiàn)的，區(qū)域配套成熟交通便利，距離CBD是直線到達(dá)，比起東南五環(huán)，距離上也有優(yōu)勢(shì)，所以今年開(kāi)盤(pán)通州五環(huán)外的項(xiàng)目很受熱捧，目前均價(jià)都已經(jīng)超過(guò)10000元/平方米，其中代表的項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋一方、天時(shí)名苑等，東五環(huán)的項(xiàng)目距離城鐵越近優(yōu)勢(shì)越大，由于通州地區(qū)居住密度較大，在東邊，設(shè)計(jì)完善，戶型使用率高，面積劃分實(shí)惠的小戶型非常受歡迎，比如遠(yuǎn)洋一方的89平方米小三居，正好符合了很多白領(lǐng)小家庭的需要。另外打生態(tài)環(huán)境牌的區(qū)域也受熱捧，比如海棠灣等。東五環(huán)的項(xiàng)目大多總價(jià)低、戶型小，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。
東五環(huán)的項(xiàng)目以普通住宅為主，也有一些別墅項(xiàng)目，普通住宅價(jià)格在11000元/平方米左右，值得期待的是遠(yuǎn)洋一方153萬(wàn)平方米體量的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，在今后幾年在東五環(huán)地區(qū)唱主角。
東南五環(huán)新項(xiàng)目很少，老項(xiàng)目后期的富力又一城均價(jià)已經(jīng)漲到14500元/平方米。
隨著未來(lái)朝陽(yáng)北路地鐵線的修建和運(yùn)行，東部五環(huán)的交通會(huì)進(jìn)一步便利，交通壓力也會(huì)得到緩解。
-專家分析
五環(huán)崛起是城市化必然結(jié)果
數(shù)據(jù)顯示，北京四環(huán)路全長(zhǎng)65.3公里，距北京市中心點(diǎn)平均距離約8公里，四環(huán)內(nèi)包含的城區(qū)面積約266平方公里；五環(huán)路全長(zhǎng)98公里，距市中心10公里至15公里，五環(huán)內(nèi)的區(qū)域面積約600平方公里。
也就是說(shuō)，短短8年的時(shí)間，從四環(huán)到五環(huán)，北京的居住圈以一種讓人眼暈的速度向外擴(kuò)展了近4公里、300多萬(wàn)平方公里。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是必然的。北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，這是城市化進(jìn)程的必然結(jié)果，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和以軌道交通為主的交通網(wǎng)絡(luò)的完善使得城區(qū)必然會(huì)向外擴(kuò)張。
未來(lái)五環(huán)沿線房?jī)r(jià)很難暴漲
當(dāng)五環(huán)成為新城區(qū)邊界，五環(huán)沿線的房?jī)r(jià)是否會(huì)步四環(huán)后塵，迎來(lái)大幅上漲？
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為這樣的情況很難出現(xiàn)，五環(huán)沿線的土地供應(yīng)量較大，而且在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)量還會(huì)加大，雖然交通等配套的成熟會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定提升，但是因?yàn)楣?yīng)量的原因，這一帶的房?jī)r(jià)很難大幅度上漲。(記者 魯歡 趙麗萍 張蓓
