市政府日前下發(fā)《關(guān)于加強社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》?！兑庖姟分袑ι鐓^(qū)居民關(guān)注的水電暖氣管網(wǎng)、新舊住宅區(qū)服務標準、物業(yè)服務行為都作了明確要求，這些規(guī)定對物業(yè)和業(yè)主有一定的約束力，使得社區(qū)物業(yè)管理進一步有章可循。

　　水電暖氣管理責任明確

　　供水設施管理

　　新建、在建住宅小區(qū)和納入舊城改造的住宅小區(qū)應按照“一戶一表、計量出戶”的要求，實施住宅供水工程。供水工程竣工驗收合格的，移交給城市供水企業(yè)運行管理，城市供水企業(yè)應與業(yè)主簽訂《供用水合同》，明確供、用水責任以及供水管線、設施的維修責任；城市供水企業(yè)承擔分戶計量裝置以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　供電設施管理

　　計費電度表出線開關(guān)處導線至住宅的用電設施由業(yè)主自行負責維護、管理；計費電度表以外的供電線路及設備由供電企業(yè)負責維護、管理。

　　供熱設施管理

　　實行分戶控制的供熱閥門及以外部分由供熱單位負責管理維護；未實行分戶控制的串聯(lián)并聯(lián)供熱設備，居民樓外(含入樓供熱閥門)部分由供熱服務單位管理維護，樓內(nèi)及戶內(nèi)的供熱設備由業(yè)主管理維護。

　　燃氣設施管理

　　管道燃氣供氣設備及供氣管線(至煤氣表)由燃氣供應企業(yè)負責管理和維護。室內(nèi)燃氣設施屬于居民的個人財產(chǎn)由居民負責。小區(qū)內(nèi)如發(fā)現(xiàn)有占壓、損壞燃氣管道、設施設備現(xiàn)象的，物業(yè)管理企業(yè)必須及時制止。

　　公安消防設施管理

　　供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下室消防井、消防栓等消防設施，由供水單位負責維護、管理，公安消防單位負責監(jiān)督檢查。高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)服務企業(yè)按照委托合同負責維修、管理，并接受公安消防單位的監(jiān)督檢查。

　　環(huán)境衛(wèi)生管理

　　住宅小區(qū)內(nèi)納入市政管理的城市道路，由所在地環(huán)境衛(wèi)生管理單位負責清掃保潔；小區(qū)內(nèi)其他道路及綠地、公共場地及樓內(nèi)共用部位等，由物業(yè)企業(yè)依照服務合同負責。
　　居民生活垃圾由物業(yè)企業(yè)運至垃圾轉(zhuǎn)運站，由環(huán)衛(wèi)單位運至垃圾處理場。環(huán)衛(wèi)單位清運垃圾的費用，由環(huán)衛(wèi)單位從收取的垃圾轉(zhuǎn)運費中支出。非生活垃圾由產(chǎn)生垃圾的當事人進行清運，也可委托物業(yè)公司清運，所需費用由雙方協(xié)商解決。

　　物業(yè)服務分等級

　　新建住宅小區(qū)通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。舊住宅小區(qū)可根據(jù)居民需求，由業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務；不具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，保證保潔、保綠、公共秩序維護等為主要內(nèi)容的基礎性服務，也可以采取“棟樓管理”模式。
　　另外，新建普通住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區(qū)可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準，由業(yè)主委員會與委托的物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務組織，簽訂服務合同。

　　服務不到位業(yè)主可投訴

　　物業(yè)服務企業(yè)要依據(jù)服務合同，切實履行職責，對超出服務合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務企業(yè)整改；建立健全物業(yè)服務企業(yè)淘汰、對物業(yè)管理服務不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。
　　另外，開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務等級及對應的收費標準。業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。

　　業(yè)主也要按規(guī)矩行事

　　新建住宅小區(qū)在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》，向業(yè)主明確在室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，對違規(guī)行為及時制止。房管部門要會同建設部門加強對住宅室內(nèi)裝飾裝修工作的管理，指導物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主合理.安全地開展室內(nèi)裝飾裝修活動，依法規(guī)范住宅室內(nèi)裝飾裝修行為。
　　業(yè)主應當根據(jù)合同約定，交納物業(yè)管理費用。對逾期不交納的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行督促、催交；經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)服務企業(yè)依法催交。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處，調(diào)處不成的依法解決。

　　記者 張慶華