上個(gè)世紀(jì)以前，房?jī)r(jià)是沒有爭(zhēng)論的，即使在沒有經(jīng)濟(jì)適用房政策的條件下情況也是如此，原因在于2000年以前房地產(chǎn)商是為社會(huì)層峰人士建造房屋，正如電影《大腕》中的臺(tái)詞：只買貴的，不買對(duì)的。房地產(chǎn)是富人的游戲。

然而在加快房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)要想成為影響GDP增長(zhǎng)的重要因素，僅僅靠富人是行不通的。2000年伊始以大眾住宅消費(fèi)為核心的新住宅運(yùn)動(dòng)開始盛行，普通百姓才正式被這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)帶到了消費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)問題也被強(qiáng)大的消費(fèi)欲望推向了前臺(tái)，成為了中國(guó)百姓注目的“焦點(diǎn)”。

2006、2007年房?jī)r(jià)在欲望的催動(dòng)下進(jìn)一步高漲，房?jī)r(jià)終于成為了劃分“階層”的標(biāo)尺。當(dāng)她走得越來越遠(yuǎn)的時(shí)候，她“背判”了“人民群眾”。同時(shí)，房地產(chǎn)商也成為了新時(shí)代的“南霸天”，人們希望天上再出現(xiàn)一個(gè)太陽，好把“陰暗”的地產(chǎn)界照亮，再來一次“土改”，分得一片天地。

今天的高價(jià)房不僅是地產(chǎn)商和城市百姓紛爭(zhēng)的焦點(diǎn)，同樣也是令政府頭痛的大事之一：一方面要讓城市的土地（國(guó)有）增值，積極發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，另一方面也要兼顧黎民百姓的民生。

那么產(chǎn)生高價(jià)房的原因有哪些呢？換句話，生成房地產(chǎn)高價(jià)的因素有哪些。我想大概有以下十個(gè)方面：

1、  人口因素（城市化進(jìn)程）促成需求的放大：

現(xiàn)在網(wǎng)上有很多的網(wǎng)友為了證明我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)的非理性，往往與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)做為參照。例如德國(guó)：德國(guó)大家都知道是世界第3大經(jīng)濟(jì)體，巴伐利亞州是德國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)州的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值大于25個(gè)歐盟成員國(guó)的其中19個(gè)，而慕尼黑又是巴伐利亞州的首府，因此這里的經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，人均收入7萬美元。然而這里的房?jī)r(jià)真實(shí)情況是，均價(jià)：2000歐元左右。而且這里的房?jī)r(jià)都是按照實(shí)際套內(nèi)面積計(jì)算，沒有均攤面積。對(duì)比平均收入不到3000美元當(dāng)然也許象北京上海深圳的平均收入高一下，1萬美元撐死了吧。那和房?jī)r(jià)相比也差的太多了，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不活躍，居民沒有消費(fèi)欲望，所以對(duì)比強(qiáng)大的發(fā)達(dá)國(guó)家，我們要做的就是促進(jìn)貨幣快速流通，而不是政府和銀行每天對(duì)著土地，房子做文章，賺取老百姓的血汗錢，這樣只會(huì)抑制我們的發(fā)展速度，也許在幾年以后會(huì)更加明顯。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要保持快速發(fā)展，房?jī)r(jià)必須降，這是歷史的選擇.

然而德國(guó)和我們國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、國(guó)家對(duì)保障住房方面的政策、以及金融政策都有很大的區(qū)別。在二次世界大戰(zhàn)以后，西方國(guó)家包括美國(guó)都面臨著戰(zhàn)后重建的問題。美國(guó)選擇了個(gè)人住宅私有化，并配合銀行按揭的方法；而德國(guó)及其歐洲大部分國(guó)家則選擇了政府福利的模式，所以在德國(guó)房地產(chǎn)并沒有在經(jīng)濟(jì)騰飛過程中占有重要的角色。

德國(guó)目前有８２００萬人口，而住房總數(shù)約４０００萬套，完全滿足了每個(gè)家庭一套住房。另外，德國(guó)每年有２５萬套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約３００萬套，都在很大程度上平抑了房?jī)r(jià)。德國(guó)人口出生率連年下降，預(yù)計(jì)到２０５０年德國(guó)人口將比目前減少１０％。政府及其人口的因素使得住房需求很低。而我們則大大的不同。我們的需求實(shí)在是太大了。現(xiàn)在我們正在進(jìn)行著城市化進(jìn)程（目前為40%左右），廣東、浙江地區(qū)的城市化進(jìn)程較高分別達(dá)到61%、53%。這樣，大量“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，使住宅的需求量大大的攀升，也使得廣東和浙江的房?jī)r(jià)急劇攀升。目前這樣的情況依然沒有得到緩解，在新一輪的城市移民中，廣東和浙江等地依然是人們主要選擇的熱點(diǎn)地區(qū)。需求在人為的上升著。為什么發(fā)達(dá)國(guó)家簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)收入比在中國(guó)意義不大，原因就在于我們的城市化進(jìn)程所帶動(dòng)的新移民運(yùn)動(dòng)。一個(gè)城市（熱點(diǎn)）房子并沒有被當(dāng)?shù)厝速I下，而是由外地人（或者稱該地區(qū)新城市人買下）。當(dāng)年美國(guó)的加州，加拿大的溫哥華地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲也是由于中國(guó)香港的移民潮帶動(dòng)的。

2、  消費(fèi)貸款幫助需求得到滿足也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。

96年我們國(guó)家開始實(shí)行住宅貸款消費(fèi)制度，即按揭。那個(gè)時(shí)候要想真正做成一筆貸款沒有半年下不來，因?yàn)閷徍藝?yán)格。當(dāng)時(shí)銀行是老大，你得求銀行。現(xiàn)在不同了，銀行在新業(yè)務(wù)中嘗到了甜頭，按揭變成了銀行主動(dòng)出擊，必爭(zhēng)的業(yè)務(wù)。銀行間的競(jìng)爭(zhēng)，致使貸款審核變成程序，大量的沒有條件的住宅消費(fèi)者可以輕松的從銀行貸款。賣房子的像割稻草般從高到低，大小通吃著消費(fèi)者，有房不愁賣，也使得大量的資金匯到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來。房?jī)r(jià)也是在“假實(shí)力”面前進(jìn)一步抬頭，房?jī)r(jià)越來越高。而且在從低到高的過程中，又有人從中看到了商機(jī)，從銀行貸款買房到高點(diǎn)拋出，致使房?jī)r(jià)被近一步放大。到了后來不用貸款只用定金，或者只用能購買的號(hào)就能賺錢（像90年的認(rèn)購證），我所知道的南京一句賣方名言：有錢不牛，有錢能買到我們房子才牛。一個(gè)認(rèn)購資格最后被賣到17萬。

3、  市場(chǎng)發(fā)展的政策帶來房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

在我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，地方政府官員的角色也在發(fā)生著重大的轉(zhuǎn)變：由以前的（應(yīng)該成為）為人民服務(wù)型轉(zhuǎn)為企業(yè)精英型。政府確實(shí)在城市建設(shè)中嘔心瀝血，我們的生活也確實(shí)在政府努力中發(fā)生了轉(zhuǎn)變：城市環(huán)境、環(huán)保、社會(huì)保障、公共設(shè)施等方面。在城市運(yùn)營(yíng)大課題的帶動(dòng)下，城市的土地價(jià)值被看成城市領(lǐng)導(dǎo)是否有能力的重要指標(biāo)。城市建設(shè)需要大量的資金，而資金的來源除了稅收以外，就是土地出讓收益。我們也正是在城市土地價(jià)值日益提高的情況下，房屋變得越來越貴。按理這是一個(gè)雙贏的“游戲”：環(huán)境變好，城市配套日益完善，土地價(jià)值越高；土地價(jià)值越高房?jī)r(jià)越高。

但我們這里忽視了政府的民生政策---廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)?，F(xiàn)在雖然也開始實(shí)行，但一是力度不夠，二是實(shí)行的較晚，三是實(shí)行的方案有問題。如果說經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的晚可能有些冤枉政府，在上個(gè)世紀(jì)末該政策就已經(jīng)出臺(tái)，但遺憾的是所謂的經(jīng)濟(jì)適用房最后全部變成了商品房，中間環(huán)節(jié)因該減少的費(fèi)用進(jìn)入了個(gè)人的口袋。最后參與的人員也全部落馬。（德國(guó)聯(lián)邦政府手中握有300萬套類似的住房，這樣他們不僅解決了低收入住房問題，還平抑了房?jī)r(jià)）

我們的政府在經(jīng)濟(jì)大潮中還很年輕，不允許犯錯(cuò)誤是不理性的。關(guān)鍵我們什么時(shí)間開始走向理性的道路。二戰(zhàn)結(jié)束以后，美國(guó)和西方國(guó)家都面臨戰(zhàn)后重建的問題，人民需要大量的住房，然而歐洲國(guó)家和美國(guó)采用了兩種相反的供應(yīng)政策，美國(guó)實(shí)行住宅私有化，并配合銀行貸款，按揭就是這樣出臺(tái)的，人們?cè)诖_認(rèn)了房屋是資產(chǎn)的概念后，終于開始拼命的工作，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)也由此收益頗豐。而歐洲更多的是由政府出面解決人民的居住問題，更傾向于福利制，所以歐洲大部分國(guó)家的房?jī)r(jià)沒有成為社會(huì)焦點(diǎn)問題。

4、  房地產(chǎn)開發(fā)制度繁縟。

我從上個(gè)世紀(jì)初入行以來就被明確告知，從開發(fā)立項(xiàng)到開工需要蓋134個(gè)戳，近二十年來，情況并沒有太好的好轉(zhuǎn)。中間審批環(huán)節(jié)過長(zhǎng)不僅影響了開發(fā)時(shí)間，其中各個(gè)部門所收取的費(fèi)用也頗多，這些最終都會(huì)轉(zhuǎn)化成“成本”。

由于我國(guó)的融資渠道不發(fā)達(dá)，開發(fā)商拿地付錢之后，開工的時(shí)間（銷售的時(shí)間）長(zhǎng)短，直接影響到前期的資金成本，而這部分成本是不能列入正規(guī)開發(fā)成本的。另外，干預(yù)的部門多，你想辦事快就的送禮、請(qǐng)客吃飯，成本在近一步擴(kuò)大（讓開發(fā)商列成本是不可能的，這里的融資成本，送禮的成本根本顯示不出）。多收費(fèi)的現(xiàn)象也是屢禁屢出：房產(chǎn)局審核面積要兩次收費(fèi)（一次圖紙審核面積、二次竣工審核）雖然費(fèi)用不多（不到10元每平方米），但類似的環(huán)節(jié)太多。還有建筑限高審批、建筑規(guī)劃前環(huán)保審批，這些都是政府應(yīng)該在賣地之前由政府辦的，因?yàn)殚_發(fā)商買的是凈地，在出讓條件中應(yīng)該明確或者指標(biāo)工作完成。

（開發(fā)商以2個(gè)億取得一塊土地，如果在6個(gè)月內(nèi)完成銷售手續(xù)，其資金成本為1500萬，一年資金成本3000萬  按年息15%計(jì)算，現(xiàn)在15%，20%你也借不來錢）。

再有就是契稅，消費(fèi)者在完成付款以后，還要交納1.5%-4%不等的契稅。契稅是交易稅種，但在交易的構(gòu)成中開發(fā)商也上5%的營(yíng)業(yè)稅，二稅都是交易稅種。不應(yīng)該重復(fù)收。這樣購房者可以省下房款總額的1.5——4%。

5、  土地拍賣制度是房地產(chǎn)泡沫的根源

國(guó)家確定的土地取得方式為招、牌、掛。后來沒有了招、掛只有拍。土地拍賣制度看似公平，但這樣取得土地的方式確是房地產(chǎn)泡沫的根源（因?yàn)橥恋厥侵虚g環(huán)節(jié)，而非消費(fèi)終端）。土地的價(jià)值在評(píng)估后拿到市場(chǎng)，其實(shí)既然有評(píng)估，評(píng)估的價(jià)值就是土地應(yīng)有的價(jià)值。拍賣中在應(yīng)有價(jià)值的基礎(chǔ)上，開發(fā)商在拍賣師的誘導(dǎo)下一輪一輪地把價(jià)值虛化著，泡沫也在此過程中一輪一輪的放大著。例如一宗本來200萬/畝的土地，在30幾輪競(jìng)拍過后變成475萬/畝，幾倍的增價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)離了土地實(shí)際價(jià)值。尤其在熱錢不斷的形式下，瘋狂就是如此產(chǎn)生的。

6、“土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲”偽的理論帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

土地是不可再生資源，價(jià)格只能會(huì)越來越高。在這樣的命題下，開發(fā)商拿到越來越高的土地是天經(jīng)地義的。在土地價(jià)格是開發(fā)成本30-40%的理論框架下，房?jī)r(jià)焉有不越來越高之理。房?jī)r(jià)越來越高，焉有不先買之理。大家都積極買房，價(jià)格焉有不越來越離譜之理。然而這個(gè)前題是錯(cuò)誤的。土地是不可再生資源是不假，但開發(fā)用地是可以再生的。動(dòng)遷重建就是開發(fā)土地的再生。而且土地的價(jià)值并非是決定房?jī)r(jià)的唯一因素，還有容積率，只有樓面價(jià)格才對(duì)房?jī)r(jià)起作用。另外即使是土地價(jià)值也非永遠(yuǎn)升值不掉，那還要看需求。當(dāng)城市土地供應(yīng)量大的時(shí)候，土地的價(jià)格應(yīng)該是減少的才對(duì)。然而事實(shí)卻在“土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的”的理論關(guān)懷下，即使政府同時(shí)推出很多大宗土地，價(jià)格還是越來越貴，而且購買土地的開發(fā)商認(rèn)為是天經(jīng)地義的。

7、  產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)帶來價(jià)格上漲。

在同一地區(qū)，政府往往推出多塊土地，開發(fā)商同時(shí)開發(fā)，供應(yīng)量放大的結(jié)果應(yīng)該是價(jià)格下降。但開發(fā)商在做著差異化的工作，就是都在努力提高產(chǎn)品的品質(zhì)，尤其近一、兩年。開發(fā)商在產(chǎn)品上做足了文章，在配套、規(guī)劃、綠化、公共部分裝修、門窗等方面越來越高檔。致使成本越來越高，價(jià)格越來越高。

8、  社會(huì)的價(jià)值觀影響房屋價(jià)格。

吃大米的國(guó)家（亞洲國(guó)家）和吃面包國(guó)家（歐美國(guó)家）有很多的不同，一、對(duì)子女的態(tài)度（尤其在教育方面）、二、在儲(chǔ)蓄方面。三、房產(chǎn)方面。一個(gè)人有沒有家，是一個(gè)人成不成氣的標(biāo)準(zhǔn)。而家的概念則和房有很大關(guān)系。有房不僅僅是有居住的空間，也是社會(huì)資信的證明，漂的人沒有安全感也不能給別人安全感。所以房子是商品、是資產(chǎn)、是金融工具，也是信用證明。在我們國(guó)家房子給人的定義太多太大。所以房子太重要（有自己的房），我們政府在解決低收入人群住房的時(shí)候，主要集中在經(jīng)濟(jì)適用房方面，而廉租房很少（不是自己的房）。租房在我們國(guó)家是一個(gè)短期的行為，不是長(zhǎng)期行為，更不是一生的行為。所以房?jī)r(jià)成為焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)居高不下。在德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)異常發(fā)達(dá)，也成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國(guó)自有住房率為４２％，租賃住房率卻達(dá)到５８％，特別是年輕人中７７％是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。（與房屋出售價(jià)格一樣，德國(guó)政府對(duì)房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價(jià)格表”。如房東的房租超過“合理房租”２０％，就構(gòu)成違法行為；超過５０％就構(gòu)成犯罪行為，如不及時(shí)更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)）.

9、  房?jī)r(jià)高的原因在于我們每一個(gè)人。

最近美國(guó)報(bào)道了華爾街衰敗的十大元兇：高居第一的是“我們自己”，面對(duì)高價(jià)房我們是否也應(yīng)該反思：我們?cè)谶@個(gè)過程中做了什么？開發(fā)商、開發(fā)商的上下游合作商，政府、買房者。即使你什么都不是，你一直在和高價(jià)房做著各種斗爭(zhēng)，你一樣是在襯托高價(jià)房取之不易，一樣在說明著你對(duì)住房的渴望、一樣是太在意房地產(chǎn)了。這都會(huì)鼓舞其他人成為你羨慕、嫉妒、打擊、評(píng)批的對(duì)象。就如對(duì)富人為富不仁的抨擊，而沒有人不想成為富人。

10、開發(fā)商的趨利性。