受到房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、政策轉(zhuǎn)向影響購房者心理等共同因素影響，8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齊跌，分別環(huán)比下降10.4%、12.9%和21%。

九月第一周，北京市場(chǎng)呈現(xiàn)出“價(jià)跌量漲”的現(xiàn)象，9月第一周新推房屋均價(jià)環(huán)比下降30%，相對(duì)應(yīng)房屋成交量開始出現(xiàn)增長(zhǎng)。9月1日-7日，商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)10%,二手房成交量更是環(huán)比上漲近30%。

上一周，上海商品房和商品住宅的成交均價(jià)都有所下降。商品房成交均價(jià)12659元/平方米，環(huán)比下跌了480元/平方米，跌幅3.65%；商品住宅成交均價(jià)15590元/平方米，環(huán)比下跌了1738元/平方米，跌幅10.03%。

在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，價(jià)格堅(jiān)挺上漲的各樓盤開始挺不住了。時(shí)隔半年多，“打折風(fēng)”再次悄然興起。最近一周，各大網(wǎng)站首頁的樓盤打折信息又開始多了起來，不少樓盤悄然打到了9.3折、9.4折。而即將于本月下旬開盤的朝陽區(qū)“屯三里”項(xiàng)目竟亮出了一次性付款8.5折的優(yōu)惠，成為半年多以來京城樓市的最低折扣。與此同時(shí)，上海、深圳、廣州等地市場(chǎng)都出現(xiàn)了降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的局面是在筆者意料之中的，而且，在筆者看來，目前市場(chǎng)表現(xiàn)僅是拉開房企降價(jià)序幕，國慶過后，中國商品住宅市場(chǎng)將掀起降價(jià)狂潮。

一、國慶后，開發(fā)商將在加大供應(yīng)的同時(shí)降價(jià)促銷以圖從市場(chǎng)拿錢。

1、下半年及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，供大于求局面將長(zhǎng)期存在。一份對(duì)全國22家知名房企的項(xiàng)目調(diào)研顯示，9、10兩月僅這些企業(yè)的項(xiàng)目新增供應(yīng)面積就將達(dá)到700萬平方米左右，單月的供應(yīng)量可比8月上漲近1倍。

在即將到來的9月，北京的開發(fā)商一改此前的遮遮掩掩，先后有50余個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市銷售，盡管在數(shù)量上與8月持平，但在新盤輸出上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過8月。

從主城區(qū)商品房市場(chǎng)的供應(yīng)來看，重慶上周可以說是供應(yīng)量爆發(fā)，新批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增加，共有15個(gè)項(xiàng)目取得新批準(zhǔn)預(yù)售證，新批準(zhǔn)預(yù)售面積比前一周增長(zhǎng)了一半的量，創(chuàng)下了自5月份以來周供應(yīng)量的新高，其中，商品住宅新批準(zhǔn)預(yù)售量所占比重超過八成。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，上海9月入市新盤將有19個(gè)之多，另外會(huì)在9月推新房源的在售樓盤也可達(dá)20個(gè)，這批新房的總供應(yīng)量則可達(dá)150萬平方米。由此9月有望成為今年以來上海樓市供應(yīng)量最大的一個(gè)月。

除了商品房的供應(yīng)大幅放量外，各地保障性住房也加快了推進(jìn)速度。最近一周來，上海出現(xiàn)新一輪的推地?zé)岢?。市?guī)劃和國土資源管理局接連發(fā)布的61、62、63號(hào)公告共推地11塊，總面積達(dá)45.83公頃。其中居住用地占了相當(dāng)比例。同時(shí)，今年第九號(hào)土地出讓預(yù)公告，擬出讓閔行大型居住社區(qū)浦江基地魯匯A、B塊兩個(gè)地塊，共出讓土地17.13公頃。這兩個(gè)地塊同屬于今年確定的大型居住社區(qū)項(xiàng)目。在大手筆推地的同時(shí),上海市15個(gè)大型居住區(qū)建設(shè)取得突破性進(jìn)展。繼6月下旬江橋基地啟動(dòng)以來,首批六個(gè)基地中的浦江、周康航和曹路三大基地從昨日起三天內(nèi)先后開工。規(guī)劃顯示，六大基地建設(shè)用地面積約19.33平方公里，其中居住用地面積約10.77平方公里,規(guī)劃居住人口約52萬人。

故此，供大于求局面將在下半年及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間得以延續(xù)，開發(fā)商降價(jià)促銷是必然。

2、中國經(jīng)濟(jì)基本面尚無明顯向好跡象，控制制造業(yè)資金流向樓市是必然選擇。盡管目前中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比預(yù)期的要好很多，可從市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看卻沒有明顯的向好跡象。其中表現(xiàn)最為明顯的是制造業(yè)：今年上半年，電子制造業(yè)增加值同比下降0.6%，電子行業(yè)出口交貨值下降11.4%；今年上半年我國累計(jì)出口服裝及衣著附件和紡織紗線織物及制品727.8億美元，比去年同期(下下降10.8%；海關(guān)總署8月19日公布上半年我國出口玩具數(shù)據(jù)顯示，2009年1-6月我國共出口玩具28.5億美元，比2008年同期（下同）下降14.3%。

制造業(yè)的不景氣所帶來的最直接影響是就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻、稅收銳減及投資大幅下降。與此同時(shí)，制造業(yè)的不景氣也導(dǎo)致大量制造業(yè)資金甚至是信貸資金流入樓市，這也是導(dǎo)致今年上半年房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。對(duì)于這一點(diǎn)，政府是看在眼里痛在心上，痛定思痛之余嚴(yán)控制造業(yè)資金流向樓市將是必然選擇。近日銀監(jiān)會(huì)相繼出臺(tái)《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》、《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》(征求意見稿)等監(jiān)管新規(guī)即為明證。

這樣，制造業(yè)的資金一旦撤出樓市，則房?jī)r(jià)必將下跌，開發(fā)商必將采取降價(jià)促銷的策略以期從市場(chǎng)拿錢。

3、超量貨幣信貸供應(yīng)現(xiàn)象將在下半年出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。今年1-7月，中國新增信貸高達(dá)7.37萬億元，一季度月均增量超過1.5萬億元，增幅驚人。但這種情況在7月份開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)。7月末人民幣各項(xiàng)貸款僅新增3559億元，較6月份出現(xiàn)巨幅回落，降幅高達(dá)77%。有消息稱，四大行8月份前25天新增貸款約為1100億元，多家全國性股份制銀行也鑒于資本約束，開始進(jìn)行規(guī)模控制。這使得市場(chǎng)估計(jì)，8月份新增貸款可能與7月份相仿甚至更低一些。

摩根士丹利分析師則預(yù)計(jì)，在今后的幾個(gè)月里，貸款發(fā)放將逐月正?；?，但這不應(yīng)視為政策的收緊。在這一背景下，今年全年新增貸款將可能達(dá)9萬億。照此推算，下半年信貸增長(zhǎng)將只相當(dāng)于一季度一個(gè)月的量。

由此，我們可以看出超量貨幣信貸供應(yīng)現(xiàn)象絕難在下半年及未來很長(zhǎng)一段時(shí)間出現(xiàn)，信貸供應(yīng)將出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，這樣，勢(shì)必大幅壓縮房產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)下跌將是必然。

4、銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款日益謹(jǐn)慎，房企融資將面臨困境，降價(jià)促銷從市場(chǎng)拿錢是必然選擇，住宅新盤將出現(xiàn)降價(jià)潮。中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)與普華永道8日聯(lián)合發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報(bào)告2009》顯示，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取謹(jǐn)慎態(tài)度，78%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為將“適當(dāng)選擇項(xiàng)目穩(wěn)健投放”，僅有8%的調(diào)查對(duì)象表示“仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將大力投放”。

此項(xiàng)調(diào)查顯示，在目前及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，銀行將對(duì)房地產(chǎn)貸款采取謹(jǐn)慎態(tài)度。這樣，房企融資將面臨困境，降價(jià)促銷以圖從市場(chǎng)拿錢是必然選擇，住宅新盤將出現(xiàn)降價(jià)潮。

二、炒房者將在國慶后上演出逃大戲，這樣，二手房市場(chǎng)將出現(xiàn)降價(jià)狂潮。

樓市炒家在炒高中國房?jī)r(jià)的同時(shí)，也將自己的風(fēng)險(xiǎn)炒到了一定的高度，筆者以為，隨著政府政策趨緊及炒家對(duì)自己風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的加深，其將在今年10月掀起出貨狂潮。理由如下：

1、政府各部委近階段密集的政策從根本上打擊了炒家的心態(tài)，炒家將選擇政府大力降房?jī)r(jià)政策出臺(tái)前出貨。近階段，政府各部委及各地方政府陸續(xù)出臺(tái)了諸多旨在降房?jī)r(jià)的政策：研究出臺(tái)物業(yè)稅表明政府已明確發(fā)出降房?jī)r(jià)的信號(hào)；調(diào)整資本金比例表明政府希望通過增加供應(yīng)達(dá)到降房?jī)r(jià)的目的；國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)各地房?jī)r(jià)成本進(jìn)行調(diào)查利于打擊開發(fā)商暴利心態(tài)；嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，抑制房產(chǎn)投機(jī)；上海、北京等地集中推地，遏制房?jī)r(jià)快速上漲；查處“捂盤惜售”，規(guī)范市場(chǎng)行為；銀監(jiān)會(huì)逐步加強(qiáng)貸款管理，表明開發(fā)商獲取貸款的難度將大幅增加；國家發(fā)展改革委將抓緊房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管，開發(fā)商隨意定價(jià)哄抬房?jī)r(jià)的行為將受到很大抑制；北京、上海等地大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度表明政府希望通過增加供應(yīng)來平抑房?jī)r(jià)。國土資源部近期接連下發(fā)兩道通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，將在很大程度上打擊房產(chǎn)商囤地行為，從而加快房屋供應(yīng)速度。

上述政策從根本上打擊了炒家的心態(tài)，勢(shì)必令其選擇在政府大力降房?jī)r(jià)政策出臺(tái)之前大量出貨，而這一時(shí)間段就應(yīng)在九、十月份。相較而言，在這兩月份中，十月份當(dāng)為炒家最后出貨良機(jī)。

2、市場(chǎng)已現(xiàn)疲態(tài)，觀望氣氛將延長(zhǎng)房屋成交周期，炒家將在九月份試探性出貨。經(jīng)歷7月的調(diào)整后，8月北京、上海等地的樓市成交降幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。來自中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)也顯示，上周全國32個(gè)大中小城市中，樓市成交面積跌多漲少，環(huán)比下跌的達(dá)18個(gè)城市。8月北京二手住宅成交2.3萬套，比7月下降了1.7%左右。8月上半月北京二手住宅成交量卻下滑了6%，也創(chuàng)了今年樓市反彈后的成交量低點(diǎn)；8月上海商品住宅成交面積166萬平方米，環(huán)比7月下降14.43%；8月上海二手房成交套數(shù)環(huán)比下降12.9%，降幅比7月又?jǐn)U大6.5%。

市場(chǎng)成交的大幅降低勢(shì)必加重觀望情緒，這樣將大幅延長(zhǎng)房屋（尤其是二手房）成交周期。由于炒家對(duì)市場(chǎng)的判斷不盡相同，故九月份將有部分炒家試探性出貨，這些炒家以老牌炒房勁旅（溫州炒房團(tuán)、山西煤老板）為主。及至十月，將現(xiàn)出貨狂潮。

3、九月份新盤供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增加，將導(dǎo)致二手房成交受阻，炒家將選擇10月份集中出貨。九月份，大量新盤集中上市，將直接導(dǎo)致二手房成交受阻，故在此時(shí)期，炒家不會(huì)集中出貨以避開與新盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)，而十月份將是炒家的主戰(zhàn)場(chǎng)。今年的十月份，中國樓市將上演炒家瘋狂出逃大戲，一線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大幅下跌。

綜合上述觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，國慶過后，商品住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)降價(jià)狂潮。對(duì)于欲在國慶后投身購房大軍行列的人，筆者有兩點(diǎn)建議：盡量多觀望、買時(shí)多議價(jià)。