2007年，仁恒房產(chǎn)、中信泰富、上海錦江等各大開發(fā)商大舉拿地、一擲千金，使新江灣城、青浦等區(qū)域地價(jià)屢創(chuàng)新高，部分區(qū)域一年內(nèi)地價(jià)漲幅接近200%。預(yù)計(jì)目前尚處于價(jià)格洼地的區(qū)域在明年會(huì)有較大的價(jià)格上升空間。

同時(shí)，不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，是支撐市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展、及價(jià)格穩(wěn)步上升的主要原因，短期內(nèi)政策的調(diào)控可能導(dǎo)致市場(chǎng)的價(jià)格小幅波動(dòng)，但市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)改變。根據(jù)上海政府提出的年內(nèi)將有450公頃住宅用地上市供應(yīng)，且將于近期分批推出的承諾，戴德梁行認(rèn)為，2008年年中將迎來(lái)一個(gè)住宅供應(yīng)量小高潮。

上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅：

未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)抑制投資需求

由于部分區(qū)域房?jī)r(jià)的高漲，社會(huì)大眾習(xí)慣認(rèn)為政府近期的宏觀調(diào)控矛頭主要指向房地產(chǎn)行業(yè)。上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，政府運(yùn)用的一系列如調(diào)整利率、準(zhǔn)備金等貨幣政策，會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的各方面產(chǎn)生深刻的影響，打壓房?jī)r(jià)不可能是單純的政策意圖。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2007年政府繼續(xù)出臺(tái)了增值稅清算、《物權(quán)法》、限制外資等調(diào)控政策。鄒毅預(yù)計(jì)，未來(lái)的房地產(chǎn)政策調(diào)控，將繼續(xù)向抑制投資需求、降低銀行風(fēng)險(xiǎn)、提高保障性住房比例，以及規(guī)范各個(gè)市場(chǎng)環(huán)節(jié)的目標(biāo)推進(jìn)。

鄒毅認(rèn)為，就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前我們還未發(fā)展到成熟階段，住宅供求的結(jié)構(gòu)性矛盾、商業(yè)物業(yè)總體的供求不平衡，以及工業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)滯后發(fā)展，加上信息傳達(dá)的問(wèn)題，導(dǎo)致了在不同的物業(yè)之間，收益率還存在較大的差異，也許在一些一線城市這種差異較小，但多數(shù)地區(qū)的差別還是較大，投資者應(yīng)該對(duì)各個(gè)物業(yè)類型，做好長(zhǎng)期的趨勢(shì)性預(yù)測(cè)，并且結(jié)合市場(chǎng)的供求情況作出判斷。

他表示，由于我國(guó)從2006年底開始進(jìn)入CPI加速上漲期，在考察了北京、上海兩個(gè)一線城市后發(fā)現(xiàn)，從2006年中期，到2007年底這段時(shí)間內(nèi)，北京和上海的住宅銷售價(jià)格和租金價(jià)格指數(shù)漲幅，均高于商廈和寫字樓。而寫字樓的租金漲幅高于商廈，并且商廈的租金漲幅明顯小于價(jià)格漲幅，其租金收益率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

對(duì)此，鄒毅認(rèn)為，其原因可能是投資者對(duì)于這三種物業(yè)，在現(xiàn)階段的風(fēng)險(xiǎn)判斷有差異，商鋪的風(fēng)險(xiǎn)最大，并且未來(lái)的供應(yīng)有較大的不確定性；而住宅的流通性高、投資門檻低，因此住宅成為了收益率最好的物業(yè)，這也反映了我國(guó)投資者較為明顯的心理偏好。

鄒毅同時(shí)表示，而在住宅市場(chǎng)中，普通住宅的租金和價(jià)格漲幅，又要高于豪宅市場(chǎng)。尤其是上海豪宅的租金價(jià)格，近幾年來(lái)的變化很小，似乎并未受到通脹因素的影響。對(duì)此，我們的解讀是，豪宅可以看作奢侈品的一種，其價(jià)格主要受供給、以及小部分高收入者的可支配收入影響，顯然此輪通脹并未對(duì)這兩個(gè)因素造成大的沖擊。

08年房地產(chǎn)政策預(yù)估

政策因素將直接影響2008年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于2008年上海住宅市場(chǎng)政策預(yù)判，戴德梁行分析人士認(rèn)為，貨幣政策、“90/70”政策、土地政策，以及或?qū)㈤_征的物業(yè)稅政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

貨幣政策繼續(xù)影響樓市：開發(fā)成本和購(gòu)房成本預(yù)計(jì)都將上升

2007年宏觀調(diào)控政策的一個(gè)明確方向，就是貨幣政策穩(wěn)中適度從緊，戴德梁行認(rèn)為，2008年這一貨幣政策取向不會(huì)改變。貨幣政策2008年會(huì)繼續(xù)緊縮，開發(fā)成本和購(gòu)房成本預(yù)計(jì)都將上升。

“90/70”政策繼續(xù)貫徹：中小戶型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開發(fā)將受限

在供求偏緊的情況下，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是緩解社會(huì)住房矛盾的一個(gè)核心政策要點(diǎn)。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策效果逐漸顯現(xiàn)，90平方米以下的住房供應(yīng)量會(huì)增大，其中包括普通商品房里面的中小戶型，也包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的供應(yīng)量。

土地政策：擠出存量土地，限制企業(yè)囤地增加市場(chǎng)有效供應(yīng)

縮短開發(fā)周期，明確開工、竣工時(shí)間。加強(qiáng)存量土地開發(fā)進(jìn)度的管理，限制開發(fā)企業(yè)的囤地行為，增加市場(chǎng)的有效供給。

物業(yè)稅開征：緩解收入分配不合理狀況

專家們提出的改革建議是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征。開征物業(yè)稅，將強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。