并非絕對(duì)買不起關(guān)鍵還是性價(jià)比———

“事實(shí)上從去年九十月份以來，北京乃至全國房地產(chǎn)市場(chǎng)集體陷入觀望態(tài)勢(shì)。到今年5月份，此次觀望期已經(jīng)持續(xù)大半年之久，之前大多數(shù)人都沒有想到，這種全國性的觀望時(shí)間周期如此之長，這是自從1998年房改以來從未出現(xiàn)過的。”中國房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受采訪時(shí)，對(duì)眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)作出以上總結(jié)。

北京乃至全國房地產(chǎn)成交蕭條的局面已持續(xù)大半年，開發(fā)商和購房人買賣雙方的“心理博弈”頗有愈演愈烈之勢(shì)。一邊是大多數(shù)開發(fā)商挖空心思地使出各種促銷手段，不斷打折促銷、謀求上市增發(fā)、尋求合作整合資源，想盡辦法以維持岌岌可危的資金鏈不斷裂；而眾多購房人則緊捂錢袋，寄希望于開發(fā)商降價(jià)銷售，房價(jià)出現(xiàn)大松動(dòng)，小折小扣已經(jīng)沒有辦法打動(dòng)他們堅(jiān)定的心。專家指出，在“錢”這個(gè)左右樓市格局的關(guān)鍵因素上，市場(chǎng)供求雙方博弈還將持續(xù)較長一段時(shí)間。

●根源●

房價(jià)超承受力是觀望主因

“雖然此次樓市觀望和滯漲效應(yīng)是從2007年年末才開始顯現(xiàn)的，但實(shí)際上‘惡果’從更早的時(shí)候隨著房價(jià)暴漲就已經(jīng)埋下。面對(duì)2006年至2007年大半年以來北京高企的房價(jià)，大多數(shù)人是真的買不起房子了，在最主流的購房者再也無力承接的情況下，成交量自然也在不斷下跌。就算沒有系列新政的出臺(tái)，事實(shí)上市場(chǎng)離觀望期也已經(jīng)不遠(yuǎn)了。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男說。

種種跡象表明，目前的房價(jià)沒有明顯松 種種跡象表明，目前的房價(jià)沒有明顯松動(dòng)正是購房人繼續(xù)觀望的主要原因。“鏈家地產(chǎn)”近日調(diào)查顯示，在年收入6萬以上的年輕人中，七成多無力在北京購房；40%的被調(diào)查者認(rèn)為，需要工作10年以上才能買得起房；56%的表示沒有家人的經(jīng)濟(jì)支持很難買得起房子；47%的表示有可能會(huì)因?yàn)檫^高的房價(jià)而有可能放棄在北京的生活。

“一直說房價(jià)要大降，可是從去年說到今年半年多了，打折促銷的是不少，可總是不疼不癢，于事無補(bǔ)。看看市場(chǎng)上真正大幅降價(jià)的樓盤有幾個(gè)？對(duì)比2007年也許房價(jià)漲得沒那么瘋了，但是動(dòng)輒一兩萬一平方米的房價(jià)依然是我們這些月薪三四千的工薪階層所無法承擔(dān)的。”28歲的某公司職員張先生無奈地表示，而恰恰是這部分中青年人群構(gòu)成了眼下樓市對(duì)住房最為迫切和渴望的剛性需求階層。

●判斷●

市場(chǎng)理性消費(fèi)被逐漸喚醒

分析過去幾次由政策調(diào)控帶來的觀望，一般都在調(diào)控政策出臺(tái)后的兩三個(gè)月里被市場(chǎng)所消化，而本次前所未有的長時(shí)間觀望目前似乎還只是“中場(chǎng)休息”，其影響何時(shí)真正結(jié)束依然遙遠(yuǎn)得有些讓人看不到頭。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)和1998年、2003年的兩次大的觀望期還是有很大區(qū)別的，過去的兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)觀望一是時(shí)間周期相對(duì)要短影響波及面相對(duì)要小，二是很快引發(fā)新一輪報(bào)復(fù)性反彈導(dǎo)致房價(jià)飆升。本次長時(shí)間的觀望則向市場(chǎng)傳遞了這樣的信息，從去年以來政府出臺(tái)的種種房地產(chǎn)和金融政策正日益發(fā)揮出其調(diào)控威力。整體市場(chǎng)的理性消費(fèi)被喚醒，買房人無論從心理還是行動(dòng)上將把握更多主動(dòng)。”中大恒基不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理趙晨明表示。

“盡管近幾年每逢宏觀調(diào)控政策出臺(tái)都會(huì)引發(fā)一段‘觀望期’，也有出現(xiàn)短暫的成交淡季。但這次的情況似乎大不相同了,因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)到了買家承受的極限高位。從某種意義上講，去年以來出臺(tái)的系列調(diào)控政策甚至遠(yuǎn)沒有以前的‘國八條’、‘國六條’來得嚴(yán)厲，但它卻成為一個(gè)驚醒夢(mèng)中人的鬧鈴，讓買房人警醒，不要再迷信‘樓價(jià)只漲不跌’的神話?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士的話頗為精辟。

●預(yù)測(cè)●

“無人喝彩”觀望狀態(tài)仍將延續(xù)

萬通集團(tuán)董事局主席馮侖日前談了自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，他認(rèn)為目前的觀望表明市場(chǎng)處于“中場(chǎng)休息”階段，剛性需求依然是存在的，馮侖預(yù)測(cè)這一“無人喝彩”的市場(chǎng)觀望會(huì)一直延續(xù)到2009年上半年。在新舊市場(chǎng)規(guī)則更替下，包括買房人、開發(fā)商、政府都在適應(yīng)和不斷調(diào)整，這也將導(dǎo)致房價(jià)僵持，部分樓盤價(jià)格會(huì)有下跌，但是短期內(nèi)房價(jià)大漲、大跌的可能性都不大。

在“我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉看來，未來房價(jià)走低的可能性依然存在。他認(rèn)為從開發(fā)商的資金困境和剛性需求的房價(jià)承受能力來看，房價(jià)不會(huì)發(fā)生深跌的情況，但存在繼續(xù)下調(diào)的可能性。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男接受采訪時(shí)表示了對(duì)樓市長線向好的樂觀，他表示目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已見顯著成效，大量投資炒房客戶被排擠出市場(chǎng)之外。在短暫的休克療法之后，市場(chǎng)中真正具有剛性需求的客戶會(huì)重新喚起消費(fèi)熱情，奧運(yùn)會(huì)后的市場(chǎng)，將有望呈現(xiàn)一種良性發(fā)展的趨勢(shì)。