拐點(diǎn)論下的中國(guó)樓市 2008年到底該不該買房？CCTV.com 2008年05月06日 16:38 來(lái)源：CCTV.com 

　　 CCTV.com消息（對(duì)話）：2008年的樓市和股市一樣，都會(huì)被人們關(guān)注在一個(gè)“熊”字上。從去年年底開始，有關(guān)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)的爭(zhēng)論便一浪高過(guò)一浪，而“拐點(diǎn)”論再次被推到風(fēng)口浪尖，各方的觀點(diǎn)更是讓房地產(chǎn)今年的走勢(shì)顯得撲朔迷離，而2008年的房?jī)r(jià)命運(yùn)更成為了各方猜測(cè)的謎。

　　一方面是CPI高漲的通貨膨脹，讓自己口袋里的錢捉襟見肘；一方面是樓市進(jìn)入深度觀望期，樓價(jià)在高位徘徊看不清楚，是繼續(xù)上升還是下行？對(duì)于2008年的購(gòu)房者來(lái)講，房?jī)r(jià)是漲是跌關(guān)系到自己的切身利益，到底買不買房，成為購(gòu)房者最頭疼的一個(gè)話題。

　　中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道《對(duì)話》欄目，近期將以此為話題錄制一期節(jié)目，現(xiàn)征集在購(gòu)房過(guò)程中曾經(jīng)舉棋不定，面對(duì)目前的房?jī)r(jià)不知何去何從的普通人參與我們的節(jié)目，如果您有任何關(guān)于買房的心得和觀點(diǎn)想要與我們交流，請(qǐng)您與我們聯(lián)系，我們期待您的參與！

　　《對(duì)話》首先從中國(guó)樓市當(dāng)今是否面臨“寒流”開局，接著是圍繞著“誰(shuí)最焦慮？”，“宏觀調(diào)控能否有效抑制房?jī)r(jià)？”，“什么是房?jī)r(jià)高企的主因？”，“怎樣解決中低收入者、‘夾心層’住房？”，“現(xiàn)階段老百姓該不該買房？”等廣大老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問題進(jìn)行了激烈的碰撞和交鋒。由于現(xiàn)在“教授變商人，商人變教授”現(xiàn)象嚴(yán)重，權(quán)力和金錢掌控了“話語(yǔ)權(quán)”，輿論日益商業(yè)化和行政化，理性的空間和管道日益狹窄；由于立場(chǎng)和身份的不同，各人的發(fā)言帶有明顯的利益痕跡！尤其在地方輿論的管制是相當(dāng)“嚴(yán)厲”的，希望大家仔細(xì)甄別！我把自己定義為獨(dú)立思考者、樓市“啄木鳥”，從某種意義上說(shuō)也是個(gè)“地下工作者”，努力講真話，本人做過(guò)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)講師，做過(guò)房地產(chǎn)代理，在房地產(chǎn)管理部門從事過(guò)管理和研究工作，深知老百姓和市場(chǎng)需要什么？深知地方政府的運(yùn)行軌跡，一直致力于從一個(gè)客觀公正的角度，從產(chǎn)、學(xué)、研、政集一體的角度來(lái)全方位解讀房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行軌跡，可能觀點(diǎn)就比較豐滿、透徹、全面。

　　由于參加發(fā)言的人數(shù)眾多，大家發(fā)言異常踴躍，有臺(tái)上嘉賓、臺(tái)下嘉賓，有開發(fā)商代表、中介代表，有消費(fèi)者代表等。我雖然作為主講嘉賓之一，但還是感到意猶未盡，有的話尚未說(shuō)完整，有的話尚未說(shuō)完，更有些話是沒有機(jī)會(huì)說(shuō)，有些話可能也不“適合”說(shuō)或者說(shuō)了也不會(huì)播，因此，想借博客一角，把我的觀點(diǎn)簡(jiǎn)要闡述一下、引申一下，以免引起誤解，也算是《對(duì)話》的節(jié)目預(yù)告，希望大家屆時(shí)準(zhǔn)時(shí)收看。 首播時(shí)間大約在某個(gè)周日22:03—23:03分(很可能是6月1日晚,由于賑災(zāi),時(shí)間不確定,請(qǐng)密切關(guān)注節(jié)目預(yù)告),重播次周二23:30,周六8:00,周日10:00。

　　一、關(guān)于“寒流”

　　首先“寒流”一詞不確切，有點(diǎn)嘩眾取寵，是王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)“拐點(diǎn)”論的翻版，至少是言過(guò)其實(shí)了，即便是深圳樓市也不能算是“寒流”，只能說(shuō)是一個(gè)瘋狂上漲以后的自然、正常的回檔，或稱為盤整，因?yàn)橄鄬?duì)于06年和07年初乃至更早的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)還是漲了不少，關(guān)鍵是看什么參照點(diǎn)，深圳房?jī)r(jià)還有回檔的空間。

　　其次，“寒流”論和“拐點(diǎn)”論不能簡(jiǎn)單用是和否來(lái)定論，同樣是贊同“拐點(diǎn)”論，王石是“欺上瞞下”，是忽悠！希望中央政府不要出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控政策；而有良知和理性的學(xué)者、老百姓是真正希望出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，這樣有利于經(jīng)濟(jì)的軟著陸和可持續(xù)發(fā)展，有利于廣大中低收入老百姓能真正買得起或租得起房（有房租）。

　　我認(rèn)為“寒流”除深圳為代表的珠三角以外（當(dāng)然我也不認(rèn)為珠三角存在“寒流”，只是自然的回檔），“寒流”還沒有到來(lái)，但中國(guó)房地產(chǎn)目前處于“瘋狂和風(fēng)險(xiǎn)”共生的危險(xiǎn)時(shí)期，處在“上升筑頂”的風(fēng)險(xiǎn)積聚過(guò)程！是一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程！如果不采取科學(xué)、果斷的措施，中國(guó)房地產(chǎn)的寒流或拐點(diǎn)一定會(huì)到來(lái)！時(shí)間神仙也算不準(zhǔn)，“頂是漲出來(lái)的！底是砸出來(lái)的”！小心為上！

　　但由于中國(guó)地域廣闊，房地產(chǎn)地域差異明顯，不能籠統(tǒng)說(shuō)。上海和北京或是高房?jī)r(jià)最后的堡壘，當(dāng)然對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)可能也是最危險(xiǎn)的。借用《扁鵲見蔡桓公》中的“君有疾在腠理,不治恐將深；不治將進(jìn)入肌膚、骨髓-----”一段話來(lái)描述當(dāng)今中國(guó)的樓市可能比較貼切和形象，但我認(rèn)為中國(guó)樓市的疾病可能已經(jīng)侵入肌膚，再不治就要進(jìn)入骨髓了！中國(guó)樓市處在“寒流”或“拐點(diǎn)”的前夜！

　　二、關(guān)于“房?jī)r(jià)高企，誰(shuí)最焦慮？”

　　選擇對(duì)象是：地方政府、開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者。我和多數(shù)觀眾的觀點(diǎn)是消費(fèi)者，尤其是廣大中低收入者。由于地方政府、開發(fā)商、媒體房?jī)r(jià)“漲幅趨緩”、“穩(wěn)中有升”的鼓噪和誤導(dǎo)，由于地方政府、銀行和開發(fā)商的利益“鐵三角”，最近幾年房?jī)r(jià)“年年漲、月月漲、天天漲”，房?jī)r(jià)猶如“海（時(shí)）鮮價(jià)”，每天一個(gè)價(jià)，保障住房又嚴(yán)重短缺，造成老百姓絕望、無(wú)奈！于是老百姓“恐慌性”買盤出現(xiàn)，“買與不買都是風(fēng)險(xiǎn)”，因此，老百姓最焦慮！他們占人口權(quán)重最大，住房最困難，他們最弱勢(shì)！最需要關(guān)注！

　　三、“宏觀調(diào)控能否抑制房?jī)r(jià)？”

　　按以往的方式不會(huì)。題目有點(diǎn)模糊，是什么樣的調(diào)控？！是真調(diào)控還是假調(diào)控？！是系統(tǒng)的調(diào)控還是片面的調(diào)控？！其關(guān)鍵在于系統(tǒng)和地方的不折不扣執(zhí)行！向以往的調(diào)控效果，大家都看到了，“宏觀調(diào)控成空調(diào)”！效果不大，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，摩擦系數(shù)很高。

　　如果地方政府、銀行、相關(guān)職能部門認(rèn)真貫徹中央各項(xiàng)政策，如果從供給（“控增逼存”出土地、加大保障土地供應(yīng)）、需求（運(yùn)用信貸、利率、稅收、行政、土地等手段對(duì)投機(jī)進(jìn)行嚴(yán)厲長(zhǎng)期打擊）、反腐敗和嚴(yán)懲行政不作為（亂作為）等四方面進(jìn)行系統(tǒng)、長(zhǎng)期的調(diào)控，房?jī)r(jià)的理性回歸是分分秒秒的事！珠三角的房?jī)r(jià)不是理性回歸了嗎？！比如說(shuō)對(duì)投機(jī)不貸款、嚴(yán)格征收20%所得稅、對(duì)外資和2套房先開始征收物業(yè)稅、別墅等高檔商品房大幅提高契稅和首付、土地兩年以上不開工堅(jiān)決收回等，有些都是法律，但卻有法不依！

　　四、“導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的最主因素是什么？”

　　選擇對(duì)象有：開發(fā)商、自住者和投機(jī)客。我認(rèn)為有地方政府、開發(fā)商、銀行、投機(jī)客、自住者共同因素推動(dòng)（按順序），從中可以看出，地方政府是最主要的原因，自住者最無(wú)奈！

　　無(wú)論是保障住房的缺失，還是商品住房的投機(jī)過(guò)甚，地方政府和相關(guān)職能管理部門都有不可推卸的責(zé)任！

　　五、“怎樣解決中低收入者的住房？”

　　“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊笔锹?lián)合國(guó)早在1996年通過(guò)的《人居議程》中提出的。事實(shí)上世界上許多國(guó)家保障住房建設(shè)方面早就進(jìn)行了有益的探索和實(shí)踐。

　　比較成功的是新加坡。新加坡地域狹小，早年老百姓居住條件也十分簡(jiǎn)陋，其1960年成立建屋發(fā)展局，到1970年超過(guò)1/3人口住進(jìn)了組屋（廉租屋），先是廉價(jià)租給老百姓、然后再鼓勵(lì)老百姓購(gòu)買下租屋，1960年到2005年底，新加坡政府共建造了97.3萬(wàn)組屋，約85%的公民住進(jìn)了組屋，其中93%的居民擁有了組屋的產(chǎn)權(quán)，只有7%的低收入家庭向政府廉價(jià)租賃組屋。新加坡被聯(lián)合國(guó)評(píng)為最適合人類居住的國(guó)家之一。

　　1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布的23號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》被稱為住房改革綱領(lǐng)性文件，文中明確規(guī)定：“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房?！币粋€(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是：政府幫助少數(shù)低收入家庭解決廉租住房，絕大多數(shù)薪階層和中等收入者買得起普通商品房或經(jīng)濟(jì)適用房，高價(jià)商品房則由高收入者購(gòu)買，是一個(gè)中間大、兩頭小的合理結(jié)構(gòu)。可是10年后的現(xiàn)在，在虛高的房?jī)r(jià)下，連中等收入者都無(wú)法購(gòu)買普通商品房，這不能不說(shuō)是一種悲哀和遺憾。

　　各級(jí)地方政府必須加大、加快包括廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在內(nèi)的各類保障住房的建設(shè)，嚴(yán)格落實(shí)“90、70”住房工程（90平方米占70%）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年中國(guó)新建住房平均戶型面積在120平方米左右，其中，90平方米一下僅占25%左右，至今許多地方的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋計(jì)劃還沒有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，嚴(yán)重地影響也地方政府的信譽(yù)，老百姓很“有意見”。

　　要行政問責(zé)！要執(zhí)行！要加大、加快保障住房和中小戶型房的建設(shè)，加大對(duì)“囤房囤地”現(xiàn)象的嚴(yán)格執(zhí)法和打擊，同時(shí)，通過(guò)政策組合拳嚴(yán)厲打擊各類住房的投機(jī)行為，讓房?jī)r(jià)理性回歸，改變房?jī)r(jià)“只漲不跌”的非理性預(yù)期，切實(shí)保護(hù)中低收入者的利益和財(cái)產(chǎn)收入，“亡羊補(bǔ)牢，猶未為晚”！這是占權(quán)重最大的中低收入者的呼聲和期待！這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全的要求！

　　面對(duì)“熱錢”要扎籬笆，決不允許其危害中國(guó)樓市、進(jìn)而威脅中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)安全，危害中國(guó)老百姓的利益，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)和威脅大概是在“熱錢”退潮時(shí)！“關(guān)起門來(lái)打狗，堵著籠子抓雞”是個(gè)比較理想的辦法！放縱國(guó)內(nèi)外“熱錢”進(jìn)入中國(guó)樓市而不解決好廣大中低收入者的住房問題，這是不負(fù)責(zé)任的行為！最終不利于社會(huì)的穩(wěn)定和和諧！可以先從外資房先征物業(yè)稅和20%以上的所得稅（韓國(guó)現(xiàn)實(shí)行60%的所得稅），這也是國(guó)國(guó)際接軌！中國(guó)人多地少，糧食安全需要保障，中國(guó)樓市不需要投機(jī)！中國(guó)樓市拒絕投機(jī)！中國(guó)樓市、中國(guó)經(jīng)濟(jì)也沒有資本放縱投機(jī)！

　　六、“08年，老百姓該不該買房？”

　　08年老百姓該不該買房？！或者說(shuō)是否是買房的最佳時(shí)機(jī)？！爭(zhēng)論最激烈！也最難回答！沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

　　房?jī)r(jià)瘋漲，對(duì)中低收入者來(lái)說(shuō)，是很殘忍的！最不公平的！買與不買都是風(fēng)險(xiǎn)！不買、沒房住，如果房?jī)r(jià)再漲，更買不起；買，可能成為房奴、影響生活質(zhì)量，如果房?jī)r(jià)下降、可能成為“負(fù)翁”。因此，回答這問題我的心情是很沉重的，也是很同情的。

　　當(dāng)前在中國(guó)，由于住房有效供給（保障住房、中小戶型）的嚴(yán)重短缺（欠帳）和投機(jī)需求的過(guò)度，住房的居住功能已經(jīng)嚴(yán)重異化為投機(jī)功能，大量住房聚集在流通領(lǐng)域（投機(jī)）而不是真正的居住領(lǐng)域，嚴(yán)重的兩極分化導(dǎo)致普遍的許多人買不起房、許多人有大量“空住”房的類似準(zhǔn)“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”的不合理、不和諧現(xiàn)象；房?jī)r(jià)的收入比和房?jī)r(jià)的租售比嚴(yán)重超過(guò)國(guó)際警戒水平，嚴(yán)重脫離國(guó)情和老百姓的承受力，房?jī)r(jià)在玩“擊鼓傳花”的危險(xiǎn)游戲！一旦超過(guò)“度”就會(huì)發(fā)生“拐點(diǎn)”，近的深圳就是例子，遠(yuǎn)的美國(guó)“次貸”和97年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)的香港等也是先例，股市的暴跌也是例子?，F(xiàn)在如若“利益集團(tuán)”繼續(xù)放縱房?jī)r(jià)、“誘導(dǎo)”中低收入者接“最后一棒”，對(duì)老百姓是極不公平的！也是很危險(xiǎn)的！會(huì)存在類似美國(guó)的“次貸”危機(jī)！政府必須通過(guò)信貸、利率、稅收、土地和行政等政策來(lái)加以調(diào)控和調(diào)節(jié)！各級(jí)地方政府必須有所作為！??！不然，你存在的合理性就會(huì)受到質(zhì)疑！

　　我的觀點(diǎn)，關(guān)于房?jī)r(jià)地方同中央、同民意的博弈從未停止過(guò)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)都在積聚！在通貨膨脹的情況下，“不漲就是跌，小漲也是跌，漲20%才夠包本”，因?yàn)楸Ｓ谐杀竞艽?。因此，?dāng)前最好的辦法是觀望！多做功課、以靜制動(dòng)（密切關(guān)注政府搏弈后的形勢(shì)變化）！是逢高派發(fā)！假如房?jī)r(jià)不降，08年不是買房的最好時(shí)機(jī)！

　　當(dāng)然，是自住是急需，置換是一個(gè)比較理想的辦法，必須樹立“剃度”消費(fèi)理念，也可以先買小一點(diǎn)或先租房過(guò)渡，必須有量入為出、保持正的現(xiàn)金流，不要影響生活質(zhì)量！最后，衷心祝愿所有的日都能有一個(gè)良好的心態(tài)！所有的人都能安居樂業(yè)！

　　結(jié)論（或者說(shuō)是畫外音）：

　　這檔《對(duì)話》，“老百姓該不該買房”？與其說(shuō)是講給老百姓聽，我認(rèn)為實(shí)際上是講給我們各級(jí)地方的政府聽！中國(guó)樓市是個(gè)明顯的“政策市”和“政府”市（確切的說(shuō)是地方政府市），中國(guó)的房產(chǎn)商是世界上“最幸福”！沒有一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)商同地方政府和銀行的關(guān)系如此“密切”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“水”很深、也很渾。設(shè)想一下，如果沒有地方政府和銀行的極力“扶持”、“合謀”和過(guò)度“放縱”，房產(chǎn)商怎么能夠“囤房囤地”？！哪來(lái)的錢呢？《中華人民共和國(guó)土地法》頒布已有23年，兩年以上土地收回是法律！“囤地”就是違法！設(shè)想一下，假如房改10多年來(lái)，我們一直有足夠的保障住房供應(yīng)（事實(shí)上有些地方就根本沒有廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房），我們的廣大中低收入者還會(huì)舉債進(jìn)入商品房這“華山一條路嗎？”！住房條件還會(huì)至今如此差嗎？！還會(huì)如此焦慮嗎？！設(shè)想一下假如我們對(duì)國(guó)內(nèi)外“蜂涌”而至進(jìn)入房地產(chǎn)的投機(jī)“熱錢”能設(shè)給予嚴(yán)厲打擊，我們的房?jī)r(jià)會(huì)如此瘋漲嗎？！無(wú)論是商品房的過(guò)度瘋狂還是保障住房的嚴(yán)重短缺和歷史欠帳，各級(jí)地方政府都有不可推卸的責(zé)任！必須要深刻反思和全面調(diào)整我們的住房政策！

　　“民有所呼，我有所應(yīng)”！溫總理的一句“人民有意見”可謂到出了廣大中低收入者的心聲！不知到各級(jí)地方政府聽到了嗎？！聽進(jìn)去了嗎？！我認(rèn)為我們住房乃至一切工作重點(diǎn)是廣大的中低收入者，他們占人口權(quán)重最大，是弱勢(shì)群體、也是最缺住房的群體，是和諧社會(huì)的基石和基礎(chǔ)，他們?yōu)槲覀兊母母镩_放作出了巨大的貢獻(xiàn)！只有9億農(nóng)民和下崗工人的住房解決了，中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)就基本上算成功了！考量各級(jí)地方政府及相關(guān)房地、銀行、稅務(wù)等相關(guān)職能部門價(jià)值取向的時(shí)候到了！宏觀調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)刻，控制通貨膨脹和“雙防”任務(wù)異常艱難，不進(jìn)則退，但退路在哪？！

　　因此，中央政府必須繼續(xù)從緊的貨幣政策，中央政府多房地產(chǎn)調(diào)控不僅不能放松，而且應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)、精確制導(dǎo)?，F(xiàn)在政府越是護(hù)著房地產(chǎn)，其泡沫越大，將來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)就越大，不如現(xiàn)在就開始擠壓泡沫，使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，釋放風(fēng)險(xiǎn)，提前防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生，中國(guó)樓市具備“次貸”危機(jī)的所有要素，只不過(guò)被“地方政府、銀行和房產(chǎn)商”所組成的利益鏈人為地、暫時(shí)地改變了運(yùn)行軌跡。當(dāng)前房?jī)r(jià)早回歸比晚回歸好，主動(dòng)回歸比被動(dòng)回歸好。各級(jí)地方政府、銀行不能陽(yáng)奉陰違！堅(jiān)決執(zhí)行黨中央的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，拿出抗震救災(zāi)、全國(guó)一盤棋的精神，眾志成城，就會(huì)打勝房地產(chǎn)（宏觀）調(diào)控這場(chǎng)勝仗，從而確保中國(guó)金融和經(jīng)濟(jì)的安全！確保廣大中低收入老百姓的財(cái)產(chǎn)安全！否則，對(duì)房地產(chǎn)依賴過(guò)重，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能或?qū)?huì)硬著陸！