“隨著網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興旺，我覺得‘十一’期間應(yīng)該留意價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的帶倉(cāng)儲(chǔ)功能的樓上鋪，長(zhǎng)遠(yuǎn)布局?！睋碛卸嗵追慨a(chǎn)的投資老手朱先生說(shuō)。

這個(gè)“黃金月”，由于多家開發(fā)商聯(lián)動(dòng)降價(jià)促銷，廣州樓市開始進(jìn)入專家、代理行和發(fā)展商共同“確認(rèn)”的筑底階段。不少物業(yè)的價(jià)格一降再降，已經(jīng)“跌出價(jià)值”。對(duì)于在這個(gè)樓市調(diào)整期應(yīng)投資哪類物業(yè)，機(jī)構(gòu)和投資老手眾說(shuō)紛紜。

熱租、名校旁物業(yè)較保值

滿堂紅地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人表示，今年以來(lái)，盡管廣州二手樓價(jià)呈震蕩下行之勢(shì)，但租賃成交量和租金水平持續(xù)增長(zhǎng)，上半年廣州全市平均月租金為28元/平方米。40平方米以下的小戶型占租賃成交的20%，平均月租金高達(dá)34.5元/平方米。

尤其是廣州秋交會(huì)即將開始，公寓租賃同比增長(zhǎng)超過(guò)1倍。CBD（中央商務(wù)區(qū)）的鉑林國(guó)際公寓和富力史丹尼國(guó)際公寓等的平均月租金一般高達(dá)60～70元/平方米，富力愛丁堡更達(dá)每月80～100元/平方米。即使是去年高位入市的買家，投資回報(bào)率也超過(guò)5%，能有效抵消樓價(jià)下跌的影響。

中原地產(chǎn)研究部則指出，根據(jù)其研究，上半年廣州樓市租賃回報(bào)率位居前三位的樓盤分別是白云區(qū)黃石路的富力陽(yáng)光美居、天河黃埔大道中的員村新村和天河北的祥興大廈，回報(bào)率分別為8.69%、8.47%和7.53%。這三個(gè)樓盤均位于商貿(mào)、物流集中的熱點(diǎn)區(qū)域，在淡季投資物業(yè)應(yīng)借鑒這些成功例子的經(jīng)驗(yàn)?！凹词箻莾r(jià)下跌了，也可以以租養(yǎng)供，等到樓市復(fù)蘇，熱租的物業(yè)肯定比其他物業(yè)的價(jià)格回升更快?！敝性禺a(chǎn)研究部認(rèn)為。

戴德梁行研究部董事黎慶文則表示，盡管天河區(qū)的物業(yè)出租回報(bào)率較高，但由于下半年供應(yīng)量可能加大，或許不如剛性需求高且供應(yīng)量有限的老城區(qū)物業(yè)抗跌。

“由于孩子到了讀書的適齡時(shí)間，不少新區(qū)的家庭會(huì)情愿回流老城區(qū)，而老人家也更青睞就醫(yī)方便的老城區(qū)。因此，凡是擁有名校、醫(yī)療的物業(yè)，上半年都沒怎么受市場(chǎng)大環(huán)境的影響?！崩钁c文說(shuō)。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，自從去年“9·27”房貸新規(guī)實(shí)施后，廣州二手樓成交同比萎縮近40%，花都和番禺等新區(qū)成為上半年樓價(jià)下跌最猛烈的區(qū)域。不過(guò)，越秀區(qū)、老荔灣區(qū)等老城區(qū)中心地段，樓價(jià)同比跌幅不大。即使這兩個(gè)區(qū)域的一手樓價(jià)由于開發(fā)商資金回籠需求而有所下跌，但二手樓價(jià)仍維持在1.3萬(wàn)～1.5萬(wàn)元/平方米，與一手房基本持平?！叭绻诶铣菂^(qū)的相同地段，一手樓比二手樓要便宜的話，已經(jīng)可以考慮入市?！贝鞯铝盒姓J(rèn)為，越秀區(qū)的東山區(qū)域，至今眾多二手電梯樓的價(jià)格仍站穩(wěn)1.5萬(wàn)元/平方米，比已大幅降價(jià)并仍未企穩(wěn)的花都、南沙的一手樓價(jià)高3倍以上。

嘗試投資新方向

“過(guò)去我投資新興社區(qū)的商鋪賺了不少差價(jià)。但是，從今年開始，我發(fā)現(xiàn)那些帶有倉(cāng)儲(chǔ)功能的樓上鋪的投資回報(bào)率更高，而且升值前景會(huì)隨著網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興起而看好?！痹谔旌幽炒笮蜕鐓^(qū)擁有10多個(gè)社區(qū)商鋪的朱先生說(shuō)。

朱先生曾經(jīng)試圖在今年購(gòu)買某半開放式小區(qū)的街鋪，發(fā)現(xiàn)售價(jià)要8.5萬(wàn)元/平方米，而月租約300元/平方米，年租金回報(bào)率僅4.2%。在這些人氣興旺的社區(qū)，街鋪價(jià)格即使年年水漲船高，好位置仍一鋪難求。

“還按過(guò)去的方法選鋪，很容易接到擊鼓傳花的最后一棒。在這個(gè)樓價(jià)下跌的階段，風(fēng)險(xiǎn)太大了?！弊詈?，朱先生退而求其次，以約1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)買100平方米的3樓鋪位，并向一名在淘寶網(wǎng)做專業(yè)母嬰用品批發(fā)的代理商出租，月租金為6000元，年租金回報(bào)率超過(guò)7%，且租期一簽就是3年。

這讓朱先生找到新的投資方向，開始加快尋找價(jià)格適中、面積較大的商鋪，并希望形成一定規(guī)模后能吸引更多網(wǎng)絡(luò)批發(fā)商求租。朱先生認(rèn)為，隨著越來(lái)越多專業(yè)類網(wǎng)絡(luò)批發(fā)商憑網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)開拓客源，需要最大的不一定是街鋪，而是有倉(cāng)儲(chǔ)功能的平價(jià)商鋪。

綜合各方意見，地段成為樓市調(diào)整期投資的首要著眼點(diǎn)，而物業(yè)的功能性受到密切關(guān)注，倉(cāng)儲(chǔ)和名校等附加值能增加物業(yè)保值能力。擁有CBD的天河區(qū)和擁有成熟配套設(shè)施的老城區(qū)中心成為首選地段。

點(diǎn)評(píng)

● “在樓市調(diào)整時(shí)期購(gòu)房，中心城區(qū)的小戶型如公寓、小復(fù)式等是不錯(cuò)的選擇?！?

● “商貿(mào)熱點(diǎn)區(qū)域的成熟配套樓盤，即使在樓市調(diào)整期也是出租回報(bào)率較高的物業(yè)?！?

● “老城區(qū)有名校、醫(yī)療資源的物業(yè)最抗跌?！?BR>