投資要點(diǎn)

房地產(chǎn)板塊很多個(gè)股跌幅有70%或80%以上，技術(shù)調(diào)整充分、部分中報(bào)靚麗、行業(yè)利好頻傳，使板塊有較強(qiáng)的技術(shù)反彈要求。具體到資金鏈，現(xiàn)在盡管嚴(yán)重缺乏接盤但房地產(chǎn)商都仍在努力維持現(xiàn)有房?jī)r(jià)。估計(jì)在今年底或明年上半年，房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)較清晰的下調(diào)。

主持人：近期證券市場(chǎng)頻添利好傳聞，房地產(chǎn)板塊跟隨股指塊短線逞強(qiáng)，您如何分析房地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勢(shì)？

民生證券  張志民：近日房地產(chǎn)板塊跟隨大盤反彈上攻，這更多基于技術(shù)面因素。首先，房地產(chǎn)板塊整體調(diào)幅已非常深了，很多個(gè)股跌幅有70%或80%以上，應(yīng)該說房地產(chǎn)板塊已先于現(xiàn)貨市場(chǎng)有了非常充分的調(diào)整，股市永遠(yuǎn)是打提前量的。其次，經(jīng)營業(yè)績(jī)看，08年確實(shí)不是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，很意外看到很多上市公司08年中報(bào)大增。技術(shù)調(diào)整充分、部分中報(bào)靚麗、行業(yè)利好頻傳，使板塊有較強(qiáng)的技術(shù)反彈。階段性看，房地產(chǎn)板塊的充分調(diào)整，已經(jīng)將2008年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的困境基本上都體現(xiàn)了，短期來看房地產(chǎn)板塊架構(gòu)水平將取得暫時(shí)平衡。

國盛證券  陳榮慶：房地產(chǎn)板塊的整體跌幅已超過70%，目前估值也已合理，行業(yè)2008年整體動(dòng)態(tài)市盈率不足15倍，2007年靜態(tài)市盈率為25倍，已處于歷史較低水平。若下半年通脹回落和信貸緊縮政策放松，我們認(rèn)為行業(yè)有望在今年年底、明年初結(jié)束調(diào)整，行業(yè)將重新步入理性發(fā)展的正軌。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)在18%左右，如果加上對(duì)鋼鐵、建材、家居等其他行業(yè)的拉動(dòng)，貢獻(xiàn)度將達(dá)到25%左右，因此保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，而成交量的持續(xù)萎縮和房?jī)r(jià)的大幅下跌決不是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的表現(xiàn)。我們認(rèn)為，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，對(duì)于房地產(chǎn)的信貸政策有結(jié)構(gòu)性放松的可能，主要是滿足個(gè)人購房自主性需求的住房貸款政策放松值得期待。

主持人：近期關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)即將成為第二個(gè)股市的說法甚囂塵上，有人預(yù)言，房?jī)r(jià)將加速下跌。對(duì)此，您如何分析？如果預(yù)言成真，這是否會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)帶入冬天？

民生證券  張志民：應(yīng)該說，2008年房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入冬，但還不是最寒冷的冬天。目前房地產(chǎn)商仍在努力維持著資金鏈，所以房?jī)r(jià)還維持在較高價(jià)位。但這種有價(jià)無市，是一個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào)。按市場(chǎng)規(guī)律說，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下落過程，一直回落到低位有接盤為止，所以房?jī)r(jià)目前還不是最低位，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前也不是最難過的時(shí)候，就此，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將成為第二個(gè)股市的說法有一定道理。 從調(diào)控力度和取向看，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該還有一個(gè)明顯的下跌過程，簡(jiǎn)單來說，房地產(chǎn)現(xiàn)貨市場(chǎng)會(huì)有滯后反應(yīng)，具體到資金鏈，現(xiàn)在盡管嚴(yán)重缺乏接盤但房地產(chǎn)商都仍在努力維持現(xiàn)有房?jī)r(jià)。這個(gè)反應(yīng)估計(jì)有可能會(huì)在今年下半年或明年上半年，到時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)較清晰的下調(diào)，也會(huì)出現(xiàn)一批中小房地產(chǎn)開發(fā)商難以為繼賤賣項(xiàng)目的現(xiàn)象。

主持人：房地產(chǎn)板塊其實(shí)前期已經(jīng)跟隨股市大幅調(diào)整，是否接下來還會(huì)跟隨樓市出現(xiàn)調(diào)整？

民生證券  張志民：盡管房地產(chǎn)股票價(jià)格已深跌至很低的價(jià)位，但如果樓市出現(xiàn)較清晰的下跌，再考慮2008年整體的業(yè)績(jī)水平，不排除房地產(chǎn)板塊仍有進(jìn)一步下跌。因?yàn)榉渴械兔浴⑿判牟徽窨隙ㄓ謺?huì)傳導(dǎo)到股市上來。在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)，產(chǎn)品要降價(jià)，企業(yè)運(yùn)營資金缺乏，現(xiàn)金流很緊，這些都會(huì)導(dǎo)致估值水平下降，以萬科A為例，在熊市估值和行業(yè)低迷雙重壓力下，二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)水平也多次徘徊于3元多的低水平。當(dāng)然，萬科A并不一定會(huì)重新跌回歷史低位，但這起碼說明，一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段，房地產(chǎn)板塊會(huì)處于低位震蕩需求底部的過程，等待將低迷不利因素化解掉，重新進(jìn)入景氣周期，投機(jī)性資金又大規(guī)模重回房地產(chǎn)市場(chǎng)，再配合股市走出熊市的陰影，房地產(chǎn)板塊才有可能再度掀起波瀾壯闊的大牛行情。目前可以適當(dāng)參與房地產(chǎn)板塊隊(duì)反彈行情，注意控制進(jìn)出節(jié)奏，階段性獲利及時(shí)離場(chǎng)才能保證投資成功。

國盛證券  陳榮慶：從整個(gè)行業(yè)來看，我們認(rèn)為一些能夠準(zhǔn)確把握市場(chǎng)、管理出眾的公司將仍能確保業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，比如招保萬金等龍頭公司；而經(jīng)過資產(chǎn)重組之后脫胎換骨的公司則很有可能憑借置入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的較好盈利能力帶來業(yè)績(jī)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，如上實(shí)發(fā)展、首開股份等。當(dāng)然，從風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，我們也要避開那些去年高價(jià)拿地、而今年銷售項(xiàng)目又非常有限、預(yù)收賬款不足、現(xiàn)金流相當(dāng)緊張的公司。