上海、廣州、成都、重慶、長沙、武漢，大半個中國的樓市頃刻間卷入“地王退地”的風(fēng)波，面對房地產(chǎn)市場的低迷走勢，開發(fā)商高價拿地已面臨巨大風(fēng)險?！巴说爻薄币坏┞拥洁嵵荩瑢⑹固幘澄⒚畹姆康禺a(chǎn)行業(yè)雪上加霜。最近，鄭州嵩山路“地王”的退地懸案，讓中原地產(chǎn)的神經(jīng)也為之一緊?！狙由扉喿x：冷市下的退地懸念 08年地王生存危機現(xiàn)狀(表)】

鄭州“地王”陷退地風(fēng)波

上周四，一則報道讓李女士心里起了波瀾。作為鄭州電視臺的員工，這則新聞和她有關(guān)。

報道稱，以鄭州嵩山路“地王”為例，目前其開發(fā)商鄭州某置業(yè)公司正在醞釀退地，該公司一名負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示：“已有退地打算，但還沒有最終確定?！倍摴疽幻麪I銷負(fù)責(zé)人則透露，此地已經(jīng)退了，但相關(guān)手續(xù)還沒辦，也沒對外公布。

作為媒體從業(yè)人員，李女士心里清楚，嵩山路“地王”就是指的鄭州電視臺這塊地，如果這塊地退了，對李女士和她的同事來說，他們可能就不會搬到鄭東新區(qū)的新辦公室了。

從今年1月9日起，李女士和她的同事們就開始憧憬搬進(jìn)新辦公室，媒體報道，1月9日，2008年鄭州第一場土地拍賣會拍了個開門紅。

鄭州建海置業(yè)有限公司(以下簡稱建海)以1.6億多元拿下鄭州電視臺的25.3畝土地。創(chuàng)下了一畝地633.2萬元的“天價”，成為鄭州新“地王”。從記者手頭掌握的資料看，這也是自實行招拍掛制度以來，截至目前鄭州單價最貴的一塊地。

建海公司副總經(jīng)理馬乾坤透露，新“地王”將要蓋20多層，在鄭州西區(qū)這樣高的住宅并不多，通過區(qū)位優(yōu)勢與精品建筑的最佳組合，將使鄭州西區(qū)誕生新的地標(biāo)性建筑。

當(dāng)初，建海力壓眾多知名地產(chǎn)公司，摘得“地王”桂冠，在河南王牌企劃公司董事長上官同君看來，有些冒險。因為鄭州電視臺這塊地，按照規(guī)劃要求計算，僅土地成本已達(dá)2110元/平方米，再加上其他費用，房屋成本價將接近4500元/平方米。如果蓋好房子，均價賣出也要6000元/平方米。

但建海置業(yè)副總經(jīng)理馬乾坤說，當(dāng)一個企業(yè)通過最初的創(chuàng)業(yè)階段，發(fā)展到一定程度，從塑造品牌，樹立品牌以及維護(hù)品牌，樹立企業(yè)形象方面，必將有一個大的動作或者做法。

這個大動作，眼下來看可能要面臨挑戰(zhàn)。因為目前該地段的房子，銷售均價基本在4500元～5000元/平方米?！熬湍壳皝碚f，要賣出6000元/平方米的價格，困難很大！”上官同君說。

從投資收益的角度來看，“壯士斷臂”放棄該地塊，損失前期交付的保證金5%(政策規(guī)定)約合800萬元人民幣，似乎是理性的選擇。

但建海方面似乎不打算退地，其營銷部經(jīng)理陳曉琳說，據(jù)她了解，公司方面沒有退地打算，對此，記者也從建海的董事長楊海平那里得到了證實。建海雖然名氣不大，但看起來有一定實力。公開資料顯示，建海公司成立9年來，資產(chǎn)總計超過1億元，流動資產(chǎn)達(dá)6000多萬元，開發(fā)項目總面積達(dá)到50萬平方米，上繳各種稅款達(dá)2000多萬元。

鄭州市土地交易中心宣傳部門王姓負(fù)責(zé)人也稱，他還沒有聽到建海退地的消息。

“地王”讓房企握住“刀刃”

建海退地或許還存在變數(shù)， 但從全國樓市大氣候來看，“地王”們的日子并不好過。

每日經(jīng)濟(jì)新聞6月26日報道，上?！捌胀拥赝酢蓖说亍Ｊ聦嵣?，退地風(fēng)波始發(fā)于今年4月。知情人士透露，今年4月底，開發(fā)商向上海普陀區(qū)房地產(chǎn)部門提出：由于其自身原因，申請終止履行關(guān)于該地塊的合約。

《中國經(jīng)營報》8月9日報道，上海、廣州、成都、重慶、長沙、武漢，大半個中國七八月坊間流傳著同樣一個話題：“地王”退地。

中國房地產(chǎn)業(yè)商會聯(lián)盟副主席趙進(jìn)京分析說，股價、樓價一齊跌，支撐“地王”們的兩個籌碼已經(jīng)嚴(yán)重縮水，作為“賭局”的輸家，開發(fā)商只剩“割肉”退地這一條路。

除了市場的“利差”，對“地王”還有政策的打壓。去年9月27日，銀監(jiān)會、央行規(guī)定，有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款。10月9日，國土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。今年3月，證監(jiān)會提出，上市公司募集資金不得用于囤積土地。

趙進(jìn)京說，身在旋渦中心的開發(fā)商，經(jīng)常奔走于銀行和土地主管部門之間，有太多的工作要做?！?007年是銀行和土地部門主動找開發(fā)商，現(xiàn)在反過來了”。

缺錢怎么辦？如果不退地，似乎也有辦法。7月25日，河南思達(dá)高科技股份有限公司(000676，以下簡稱“思達(dá)高科”)發(fā)布公告，稱公司將以2億元的價格分別受讓河南思達(dá)科技發(fā)展股份有限公司、河南思達(dá)商業(yè)有限公司(以下簡稱“思達(dá)發(fā)展”、“思達(dá)商業(yè)”)持有的金基不動產(chǎn)共15%的股權(quán)。

這意味著，在幾乎所有的融資渠道都涉足之后，擁有昔日“鄭州地王”的金基不動產(chǎn)(鄭州)有限公司(以下簡稱“金基不動產(chǎn)”)終于將手伸向了“自家門”。

金基不動產(chǎn)拿下“地王”是在2004年5月，當(dāng)時該公司以5.91億元拍得河南省農(nóng)科院431.2畝土地50年的使用權(quán)。這個“地王”在鄭州名氣很大，因為不賺錢。據(jù)某媒體報道，2007年，金基不動產(chǎn)經(jīng)審計的營業(yè)費用和管理費用合計500萬元，凈利潤為-500萬元，而截至2008年5月31日，公司這兩項費用合計740萬元，凈利潤為-740萬元。令金基不動產(chǎn)尷尬的是，“地王”推向市場已一年有余，“所銷售房款至2008年5月31日并未確認(rèn)收入”。

上官同君說，“地王”曾經(jīng)是開發(fā)商樂此不疲追逐的目標(biāo)，在“土地為王”的時代，再高的房價似乎都有人接受，拿到“地王”，或許就等于握住了市場競爭的刀把子。而現(xiàn)在是現(xiàn)金為王，拿到“地王”的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，他們握著的可能是刀刃。

“地王”的命運究竟會如何

金基不動產(chǎn)靠“上家”暫時化解危機，沒有“上家”的“地王”也有生路。

2008年5月14日，中國樓市的帶頭大哥萬科將旗下東莞地王50%的股權(quán)低價轉(zhuǎn)讓給粵宏遠(yuǎn) (000573.SZ)，此后，碧桂園(2007.HK)引進(jìn)恒基地產(chǎn)，新鴻基(0086.HK)向九龍倉和恒基地產(chǎn)原價轉(zhuǎn)讓旗下成都地王40%的股權(quán)。

整個2007年，中國樓市接二連三被恒 大地產(chǎn)的消息覆蓋，恒 大相繼摘得幾個城市的“地王”，在樓市“熊市”大背景下，作為“福布斯”富豪的許 家印財技驚人，雖然IPO(香港上市)遇阻，但通過私募資金，業(yè)已成功渡過難關(guān)，得到了寶貴的資金。在接受廣州媒體采訪時，許 家印表示，和基金合作，自己的股權(quán)被稀釋，個人會有損失，但公司受益。

而除了轉(zhuǎn)讓股權(quán)，似乎還有尋求地方政府幫助的第二條路。2008年7月31日，“北辰退地說”傳出的當(dāng)天下午和晚上，北辰實業(yè)連續(xù)發(fā)表兩則聲明：退地一事純屬子虛烏有。隨后長沙市國土局也證實了北辰的說法。

趙進(jìn)京曾有句名言：房地產(chǎn)不行了，市長比開發(fā)商還著急。北辰實業(yè)看來會得到政府的援助。媒體報道，長沙地產(chǎn)界人士認(rèn)為，對地方政府而言，沒有嚴(yán)格追繳土地出讓金的動力?！耙环矫媸菑钠湔兘嵌瓤紤]，政府不希望出現(xiàn)爛尾樓和荒地的情況；而且，敢于天價拿地的知名企業(yè)都不會真正資金斷鏈，一時半會兒的周轉(zhuǎn)不靈，給予照顧也合乎情理；另一方面，如今的土地市場，兩三年內(nèi)難以恢復(fù)天價拍地的盛況，真要收回重拍，政府的損失可能更大”。而成都市政府在6月底出臺的“土地新政”文件中明確提到，開發(fā)商的土地出讓金可延緩半年繳納，政府的姿態(tài)讓一度極為緊張的成都土地市場出現(xiàn)緩和?！霸谕说氐膯栴}上，地方政府遠(yuǎn)比開發(fā)商緊張，不管是出于財政考慮還是城市形象考慮，‘地王’的一舉一動都牽一發(fā)而動全身?！壁w進(jìn)京說。

上官同君分析說，因“地王”的土地成本較周邊其他項目的成本要高許多，在房價下降的趨勢下，一旦開發(fā)可能會拖垮開發(fā)商?！澳绵嵵蓦娨暸_‘地王’項目來說，如果6000元的開發(fā)成本，只賣4500，25畝地約合7萬平方米，算下來開發(fā)商要賠1億多元。在此形勢下，開發(fā)商會等市場形勢好轉(zhuǎn)了再開發(fā)，以降低市場風(fēng)險。同時會向政府有關(guān)部門申請變更開發(fā)條件，如提高容積率，擴大商業(yè)開發(fā)比例，變更土地開發(fā)性質(zhì)等，來‘消化’過高的土地成本。如果市場長期不好轉(zhuǎn)，他們就會傾向于轉(zhuǎn)讓土地，甚至不惜損失土地保證金而向政府退地”。

上官同君研究后發(fā)現(xiàn)，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，目前現(xiàn)金在資產(chǎn)比率中平均占5%左右，而中國香港地區(qū)的地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金比率在12%左右，這也是地產(chǎn)企業(yè)的安全線水平。上官同君說，這證明很多地產(chǎn)企業(yè)是不理性的，在拿地時玩的是以小博大的危險游戲，一旦市場不好，就會面臨破產(chǎn)倒閉風(fēng)險。

鄭州地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識似乎在增強，三周前，鄭州市土地儲備中心舉行了2008年首次儲備土地推介會，共推出9宗合計468.658畝用地，盡管推介會吸引了80多家房地產(chǎn)企業(yè)的參與，但多數(shù)開發(fā)商并沒有表現(xiàn)出強烈的拿地欲望，他們均表示，在拿地問題上會很謹(jǐn)慎，并且傾向于面積較小的地塊。