中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部赴美考察團(tuán)日前發(fā)布報告認(rèn)為，不能過度依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長。過去那種高度依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長、尤其是將土地出讓金作為地方政府主要收入來源之一的做法，可能扭曲地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，扭曲經(jīng)濟(jì)增長的拉動因素，過早加大要素成本，降低經(jīng)濟(jì)的整體競爭力，甚至誘發(fā)社會矛盾。
考察團(tuán)6月份赴美考察了次級貸款危機(jī)問題。報告提出，美國次貸危機(jī)給我國的啟示是，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式需要反思，同時，政府在市場中的地位與作用需要澄清?？紤]借款人的不同信用，應(yīng)把低收入階層分離到房屋租賃市場和廉租市場。
房地產(chǎn)金融體系需要重新設(shè)計，遏制房價泡沫應(yīng)與控制銀行風(fēng)險相結(jié)合。為降低房地產(chǎn)市場波動對商業(yè)銀行的負(fù)面影響，在轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)融資模式和加強(qiáng)創(chuàng)新的同時，需注重加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制，嚴(yán)防貸款質(zhì)量下降和房地產(chǎn)市場的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。為此，應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場通過股票、債券進(jìn)行直接融資；改革各地的住房公積金組織及管理體制，盡快組建政府支持的住宅抵押貸款銀行及住宅抵押貸款證券化機(jī)構(gòu)已經(jīng)迫在眉睫。
報告認(rèn)為，在設(shè)計金融市場體系尤其是發(fā)展金融衍生品時，需充分認(rèn)識到衍生品的兩面性。金融創(chuàng)新仍需繼續(xù)推動；同時，還應(yīng)對衍生品市場的發(fā)展加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)控風(fēng)險，如在制定各種政策時,嚴(yán)格控制杠桿交易的上限,避免利用杠桿效應(yīng)過度,避免單一市場風(fēng)險向其他市場傳染。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管的全球性協(xié)調(diào)。
北京樓市在“降價”與“放量”間尋找平衡
在經(jīng)歷8月份的極度低迷后，北京房地產(chǎn)市場迎來了期待中的“金九銀十”。大多數(shù)開發(fā)商選擇在9、10月份集中開盤，實現(xiàn)銷售“放量”；而持幣待購者則希望房價在這段時期內(nèi)出現(xiàn)明顯下跌，并等待時機(jī)出手。目前，北京樓市正在這種“降價”與“放量”的預(yù)期中尋找新的平衡。
業(yè)內(nèi)專家指出，由于松動的房價并沒有達(dá)到購房人的降價預(yù)期，因此，9月份北京房地產(chǎn)市場依舊低迷。他們預(yù)計，在目前的價格水平之上，京城“金九銀十”的銷售量將難見起色，而市場的持續(xù)低迷或?qū)⑨j釀更為明顯的“降價沖動”。
9月銷售未見回暖
從記者走訪的幾家樓盤來看，售樓處大都較為冷清，有時會有一家?guī)卓谀弥鴳粜蛨D琢磨，向銷售人員反復(fù)詢問，猶豫不定。
近來處于價格戰(zhàn)“風(fēng)口浪尖”的萬科，在北京的情況稍微溫和。位于西四環(huán)的萬科中糧紫苑，最近推出一批內(nèi)部認(rèn)購價每平米12500元左右的毛坯三居，一次性付款9.7折，按揭9.8折，同一位置的萬科假日風(fēng)景則主要為售價每平米15000-16000元的精裝三居。另一個項目萬科公園五號預(yù)計10月中旬開盤，該樓盤位于朝陽公園附近，均價每平米29000元左右，其中包括6000元標(biāo)準(zhǔn)的精裝修。銷售人員說目前提前認(rèn)購給予3萬元優(yōu)惠，開盤前肯定還有其他優(yōu)惠措施。日前曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，中秋節(jié)過后，萬科很可能把降價擴(kuò)展到京津唐地區(qū)，降價將以北京為主。對此，萬科集團(tuán)并未作出明確回應(yīng)。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月1日至20日，京城成交期房住宅3467套，成交面積32.9萬平米；同期，成交現(xiàn)房住宅1100套，成交面積為16.4萬平米。與去年同期相比，成交的期房住宅套數(shù)下降了50.9%，成交面積下降了63.6%，成交的現(xiàn)房套數(shù)下降了20.6%，成交面積下降了30.5%，成交各項數(shù)值均出現(xiàn)了明顯回落。
亞豪咨詢王英男指出，無論是期房還是現(xiàn)房住宅成交量下降幅度都非常大，不僅同比下降明顯，即便是與奧運會前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現(xiàn)下降趨勢。而從九月前三周的交易現(xiàn)狀來看，北京樓市在未來一段時間內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)專家分析，開發(fā)商寄希望在“金九銀十”提振成交量，但就目前來看，他們采取的各種折扣優(yōu)惠促銷活動依然是試探性質(zhì)的，而這種“小恩小惠”并沒有“打動”北京的購房人。
房價或進(jìn)一步調(diào)整
今年年初，北京就有許多樓盤不同程度地開展促銷活動，買房送車、送旅游、送物業(yè)費等等優(yōu)惠措施不一而足。進(jìn)入上半年，以“尾房”、“清盤”名義推出的特價房頻頻出現(xiàn)，折扣的幅度也越來越大，據(jù)記者了解，最低折扣已突破7折。目前，借各種名義實施“暗降”的樓盤不在少數(shù)。
“但是由于折扣的基數(shù)太高，即使打完折，房價還是難以接受?！痹诒本┪魉沫h(huán)外一處樓盤看房的莫先生如是說。該樓盤目前的銷售均價為17000元/平方米，推出的部分特價房打完折后依然高達(dá)13500元/平方米，并且戶型普遍偏大。
北京一位開發(fā)商對記者坦言，“項目的后續(xù)價格要做調(diào)整。但是調(diào)整幅度大小還要等到9月底看市場實際情況再定。如果市場低迷未見好轉(zhuǎn)，周邊項目都紛紛降價，公司就有可能考慮明確降價，否則還是以折扣為主。”
樓市降價撕去遮掩面紗 北京區(qū)域成最后堡壘
有分析指出，進(jìn)入“金九銀十”，為了加快資金周轉(zhuǎn)，開發(fā)商可能掀起更大范圍的“降價促銷”風(fēng)，而這種降價行為更會拋卻前段時間的遮遮掩掩。
房價從南至北地下挫，但以北京為首的環(huán)渤海地區(qū)房價依然沒有明顯下降的跡象。北京，或成為本輪房價下跌的最后一個堡壘。
開發(fā)商降價不再遮掩
全國范圍的房屋銷售面積下降，已成為無可爭議的事實。2008年最后的四個月，尤其是被稱為“金九銀十”的9、10月份將成為關(guān)注的焦點，開發(fā)商亦將促銷手段從最初的暗降，轉(zhuǎn)變?yōu)槊鹘怠?/P>
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2008年前7個月，四大城市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積占2007年比重超過50%。但是，住宅需求明顯減弱，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為2007年全年的36.69%。
從南至北來看，截至目前，珠三角一手房部分項目價格累計降幅已超過50%。金地梅龍鎮(zhèn)從18000元/平方米降至9000元/平方米，龍城國際、中?？党堑软椖恳灿蓄愃平捣?/P>
近幾個月以來，長三角的上海、南京、杭州等城市，樓盤降價區(qū)域也有由郊區(qū)向城區(qū)蔓延的趨勢。2008年5月，上海浦東三林的金色雅筑降價4000元/平方米，閔行九亭板塊的多個樓盤也紛紛以低價入市。8月內(nèi)環(huán)以內(nèi)的中遠(yuǎn)兩灣城以13844元/平方米的價格推出，比高峰期下跌7200元/平方米，盡管只是尾盤，但幅度之大也是少見。8月萬科更以8個樓盤同時降價促銷帶動銷售。
北京區(qū)域成最后堡壘
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，環(huán)渤海區(qū)域受此次調(diào)整波及的時間較晚，市場進(jìn)入觀望期的時間較短，開發(fā)商尚未開始采取大幅降價的促銷手段。
比較明顯的情況是，除了燕郊和偏遠(yuǎn)的城鐵區(qū)域樓盤，出現(xiàn)了買房送車等情況外，北京三四環(huán)內(nèi)城區(qū)的房價普遍僅給9.5折以上價格折扣。而來自北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)，8月份，北京市房屋銷售價格與上月持平，為今年以來的首次停漲。此外，天津的樓盤價格在整體銷售情況萎縮的同時，也依然堅挺。
對此，中銀國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征在接受本報記者采訪時指出，北京的房價最多是不漲了，但應(yīng)該不會有大幅下跌。因為北京市場與中國其他區(qū)域的市場不同，他的市場需求更大，層次也更多。
此前，潘石屹卻用提價來回應(yīng)他對北京樓市的判斷。他認(rèn)為，“對中國經(jīng)濟(jì)和奧運之后房地產(chǎn)的走勢，已經(jīng)有許多人做了宏觀的分析。我們的結(jié)論是繼續(xù)看好中國經(jīng)濟(jì)和奧運后北京房地產(chǎn)市場?！?/P>
不過，中原地產(chǎn)的分析人士則指出，由于市場競爭異常激烈，樓盤的價格壓力陡增。預(yù)計近期北京郊區(qū)的新開盤將會選擇低價入市，變相降價以促進(jìn)銷售。而未來幾個月除廣州和深圳繼續(xù)調(diào)整外，在長三角的上海、南京以及環(huán)渤海的北京和天津等城市，一手房項目將陸續(xù)加入降價打折的行列，打折的幅度和范圍也將會有所擴(kuò)大，并逐步向全國范圍蔓延。
內(nèi)外資的冷熱比
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，8月，萬科、富力、世茂、綠城、碧桂園、金地以及華潤的銷售項目個數(shù)增加，在建項目向在售狀態(tài)轉(zhuǎn)化的勢頭有增無減。
但上月從銷售率月度增長來看，綠城、首創(chuàng)、萬科、富力和綠地排名前5位。綠城銷售率月度增長最高，但也僅增加了5.1個百分點。各開發(fā)商的銷售率月度增長遠(yuǎn)低于6月10個百分點左右的增長速度。
在市場成交萎縮的大勢下，知名開發(fā)商的銷售表現(xiàn)也是一路下滑。因此，進(jìn)入8月以來，知名開發(fā)商打折的情況繼續(xù)增多，例如廣州富力的“銀禧花園”、中海的“景暉花園”，深圳金地的“金地·梅隴鎮(zhèn)”，上海萬科的“金色雅筑”、綠地的“綠地崴廉公寓”等，在價格大幅下調(diào)的同時，這些開發(fā)商的銷售面積還是得到一定拉升。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，發(fā)展商陷入資金鏈困境，與此同時，外資機(jī)構(gòu)投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場熱情有所升溫。
2008年前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資人民幣449億元，同比增加21.0%。
土地市場方面，近期各大城市地價和交易表現(xiàn)總體較為低迷，但外資熱情卻有增無減。其中，部分二線城市土地公開出讓市場、土地項目轉(zhuǎn)讓市場上，外資頻繁出手。而非住宅市場方面，由于國內(nèi)住宅市場價格虛高，長期看好中國房地產(chǎn)市場的外資青睞國內(nèi)寫字樓、商業(yè)物業(yè)市場。
外資投資國內(nèi)地產(chǎn)的交易形式也依然以離岸交易與合資為主，如黑石在6月收購了馬來西亞林氏家族的卓越金融名下的上海一商業(yè)項目90%股權(quán)；8月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（GICRE）的附屬公司——RZP成立合資公司，共同開發(fā)重慶市江北區(qū)一塊土地等。
北師大報告:今年房地產(chǎn)業(yè)資金缺口近七千億元
北京師范大學(xué)金融研究中心課題研究報告《2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》18日下午在京發(fā)布。報告顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在下半年開始集中體現(xiàn)。該報告還預(yù)測，如果明年中國房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。
該報告的主要內(nèi)容是對房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)狀況、供給面與需求面形勢、資金情況、資金缺口分析以及上市公司專項分析，整體反映2008年以來房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的資金狀況。而需求空缺，資金緊缺成為該報告的主要觀點。報告認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場很多問題的主要根源是需求的空缺。報告預(yù)測，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口大概在6730億元左右，而這個數(shù)字在07年的時候，房地產(chǎn)的資金是一個盈余的狀態(tài)，08年上半年資金缺口為500億元人民幣。剩余巨大的缺口將會在下半年開始集中體現(xiàn)。
“資金供求存在缺口，不意味著對行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。”該報告顯示，2008年下半年將是地價和房價均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免。
