央行日前下調(diào)了貸款利率和部分機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，此舉被看作貨幣政策有所松動(dòng)的信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉雖然有利于刺激經(jīng)濟(jì)需求，但對(duì)地產(chǎn)業(yè)影響較為有限，樓市在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將維持低迷。

開(kāi)發(fā)商“翹首以盼”

“這是開(kāi)發(fā)商翹首以盼的政策。”武漢天下置業(yè)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)陳潛鋒認(rèn)為，“降兩率”無(wú)疑對(duì)地產(chǎn)業(yè)是個(gè)利好，意味著宏觀部門(mén)意識(shí)到前期調(diào)控過(guò)緊，對(duì)貨幣政策適當(dāng)放松。但從市場(chǎng)反饋來(lái)看，調(diào)整后的感覺(jué)還并不明顯。本次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)主要針對(duì)中小金融機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要是幾大國(guó)有商業(yè)銀行來(lái)做，對(duì)地產(chǎn)商的資金影響并不是很大。

對(duì)于央行調(diào)低“兩率”，地產(chǎn)界普遍認(rèn)為這是利好。不少開(kāi)發(fā)商更直言“不過(guò)癮”，有的已經(jīng)開(kāi)始盤(pán)算，未來(lái)宏觀部門(mén)會(huì)不會(huì)放松土地供應(yīng)，或者給二套房貸政策松綁？

對(duì)此，一個(gè)很明顯的現(xiàn)實(shí)是，本次央行銀根放松是針對(duì)中小企業(yè)和制造業(yè)，而不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。本次貸款利率下調(diào)遵循短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則，據(jù)測(cè)算，降息后首套房貸月供下降不到1%，這能在多大程度上刺激成交慘淡的樓市，還是未知數(shù)。

有專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入下行調(diào)整周期，這個(gè)周期很可能要持續(xù)兩年，而房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的可能性很小。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，“降兩率”對(duì)地產(chǎn)業(yè)總體是利好，但這只是一個(gè)信號(hào)，實(shí)際影響不宜估計(jì)過(guò)高。目前市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方仍保持僵持，市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)有時(shí)滯性，房地產(chǎn)行業(yè)的好轉(zhuǎn)還需要時(shí)間和條件。

資金缺口嚴(yán)重

中信證券地產(chǎn)業(yè)分析師王德勇認(rèn)為，目前宏觀部門(mén)還沒(méi)有針對(duì)地產(chǎn)業(yè)放松調(diào)控的跡象。倒是地方政府有一些刺激措施，但難以改變樓市整體成交趨勢(shì)。值得注意的是，盡管信貸額度稍松，但目前銀行正在高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，信貸能不能到達(dá)開(kāi)發(fā)商手里還是一個(gè)問(wèn)題。

北京師范大學(xué)金融研究中心和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金支出與收入之差將達(dá)到6730億元。上半年房地產(chǎn)業(yè)整體仍有少量資金盈余，下半年資金鏈形勢(shì)繼續(xù)惡化。預(yù)計(jì)2009年，房地產(chǎn)行業(yè)有深度調(diào)整和短暫調(diào)整兩種可能，而深度調(diào)整的可能性更大。如果遭遇深度調(diào)整，資金缺口將達(dá)到9290億元。如果遭遇短暫調(diào)整，即房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年末明顯復(fù)蘇，資金缺口將達(dá)到4925億元。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高通智庫(kù)董事長(zhǎng)張宏認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈緊張有三方面原因，首先是信貸緊張；其次是今年資本市場(chǎng)融資困難；最后是成交縮量，樓市觀望情緒濃重。

此外還應(yīng)看到，資金鏈緊張也與去年瘋狂“拍地”有關(guān)。截至2007年底，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商通過(guò)規(guī)范渠道圈地達(dá)8億平方米，規(guī)范和非規(guī)范圈地規(guī)?？傆?jì)達(dá)10億平方米。房地產(chǎn)業(yè)沉淀在土地上的資金成本巨大，使得房地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降。

樓市調(diào)整可能繼續(xù)

內(nèi)蒙古某開(kāi)發(fā)商用“病去如抽絲”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)。她認(rèn)為，“降兩率”雖然是宏觀調(diào)控松動(dòng)的開(kāi)始，但今明兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)維持調(diào)整。她認(rèn)為這種趨勢(shì)難以在短期內(nèi)改變，不少公司目前正在“死扛”，加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，盡量拖延施工速度和開(kāi)盤(pán)時(shí)間，爭(zhēng)取形勢(shì)好轉(zhuǎn)再進(jìn)行銷(xiāo)售。

陳潛鋒則認(rèn)為，本次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也有積極意義，開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的看法將更為理性。未來(lái)即使資金環(huán)境有所改善，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)再像去年那樣高價(jià)拍地和瘋狂助推房?jī)r(jià)，避免行業(yè)大起大落。

上文提到的研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的主要壓力在于需求下滑，其次才是資金緊缺，因此單純注資“救市”難以收到效果。目前消費(fèi)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，無(wú)論是自住型還是投資型購(gòu)房者，都在將自己的購(gòu)買(mǎi)欲望往后推。從另一個(gè)角度看，有多少購(gòu)房者能夠在當(dāng)前的房?jī)r(jià)下買(mǎi)得起房，是當(dāng)前需求打開(kāi)的關(guān)鍵。

牛鳳瑞認(rèn)為，前兩年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與居民實(shí)際收入水平發(fā)生偏差，居民改善住房需求受到遏制，這也是目前樓市低迷的主要原因。但從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本面并未改變，這是地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎(chǔ)。