1998年住房貨幣化成為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，拉動(dòng)內(nèi)需的殺手锏；十年之后，房改卻再次回歸加大政府供給的“公屋時(shí)代”，這一次，同樣是為了拉動(dòng)內(nèi)需。
據(jù)測(cè)算，未來三年的9000億元住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬億元的GDP.而在去年，中國(guó)的GDP才24.66萬億，住房保障投入對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用可見一斑。
具體到廣東，據(jù)記者了解，14日廣東省政府已經(jīng)決定，由省建設(shè)廳牽頭，會(huì)同省財(cái)政廳、國(guó)土資源廳等單位負(fù)責(zé)落實(shí)保障性住房問題，力爭(zhēng)用3年左右的時(shí)間全面解決2007年統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的符合廉租住房保障條件的城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。
再祭房改大旗
與10年前的情況何其相似，在金融危機(jī)困擾下外需不振，為了擴(kuò)大內(nèi)需的中國(guó)再次啟動(dòng)房改。不同的是，上一次我們是實(shí)施住房貨幣化改革，但10年后，我們將政府提供住房保障與市場(chǎng)供給相提并論。
11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥宣布，今后3年，國(guó)家將進(jìn)一步推進(jìn)和加大城鎮(zhèn)廉租住房，國(guó)有煤炭、林業(yè)和農(nóng)墾企業(yè)的棚戶區(qū)、危舊房改造，經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)，建設(shè)投資總額初步測(cè)算將超過9000億元，平均下來每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設(shè)將帶動(dòng)投資近6000億元，提供200多萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。
“保障性住房是政府早就該做的工作”，中金公司研究員白宏煒認(rèn)為，自從1998年貨幣化分房以來，過去十年住房保障政策缺失。目前這一政策是補(bǔ)課，有利于拉低住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
9000億意味著什么
未來3年投入9000億的資金究竟意味著什么？按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，目前我國(guó)每年房地產(chǎn)投資約2.5萬億元，按照行業(yè)增長(zhǎng)20%的速度計(jì)算，每年需要新增投資5000億元，而保障性住房每年投資3000億元，這筆新增的投資有力地支撐了未來三年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示，平均每年3000億元的規(guī)模相當(dāng)于2007年全國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬億的12%，全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的2.6%；相當(dāng)于2007年全國(guó)財(cái)政收入的6%，基本建設(shè)支出的60%，據(jù)國(guó)海證券研究員趙鐸觀察，在財(cái)政支出中似乎還未出現(xiàn)某一項(xiàng)細(xì)分支出占到如此高比例。
北京經(jīng)濟(jì)信息中心研究員齊心分析1998年以后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的彈性系數(shù)是5，對(duì)GDP拉動(dòng)的彈性系數(shù)是7.5.依此計(jì)算，未來3年的9000億元住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬億元的GDP。
“公屋時(shí)代”來臨
雖然9000億投資難以改變目前保障性住房建設(shè)的窘迫境況，但畢竟邁出了一大步。
實(shí)際上，我國(guó)早在1991年就開始推行經(jīng)濟(jì)適用房，尤其是1998年房改后，政府繼續(xù)明確推行這一政策。但在現(xiàn)實(shí)之中，地方政府對(duì)于保障性住房并不“感冒”，2005年，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積甚至出現(xiàn)了絕對(duì)額的下降。申銀萬國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年至2007年，廣州廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)完成率僅為65.8%，深圳完成率也只有六成。今年廣州僅出讓了一塊經(jīng)濟(jì)適用房用地，情況不容樂觀。
究其原因，申銀萬國(guó)研究員殷姿認(rèn)為，一方面，政府出于土地財(cái)政的考慮，推行經(jīng)濟(jì)適用房的意愿并不強(qiáng)烈.另外，制度上的缺陷，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際購(gòu)買者并非真正需要住房的人。在這種情況下，由中央推進(jìn)的加大保障性住房投入的決策才有望改變這一困局。
按照這個(gè)龐大的9000億住房保障計(jì)劃，中央財(cái)政將給地方政府一定的轉(zhuǎn)移支付，主要通過地方政府、困難戶本人和所在單位，共同出資，實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院尹中立教授認(rèn)為，以前地方政府為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)多對(duì)住房保障沒有興趣，現(xiàn)在住房保障成為刺激和發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要手段，地方政府對(duì)待住房保障的態(tài)度將有所轉(zhuǎn)變。因?yàn)闋?zhēng)取到中央財(cái)政后，再加上地方投入和銀行貸款，可以對(duì)地方固定資產(chǎn)投資和GDP起到拉動(dòng)作用。
其建議，中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，對(duì)地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)動(dòng)地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
一場(chǎng)轟轟烈烈的保障性住房建設(shè)已經(jīng)來臨。
房企的挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)
保障性住房的供給擴(kuò)張會(huì)不會(huì)給目前的商品房市場(chǎng)造成沖擊？在北京，像SOHO董事長(zhǎng)潘石屹這樣的房企大佬感到有壓力。10月份，北京保障性住房銷售量已經(jīng)首次超過商品房。
“短期對(duì)商品房市場(chǎng)帶來負(fù)面沖擊，但沖擊有限”，白宏煒認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)9000億投入的解讀將在短期內(nèi)進(jìn)一步下降購(gòu)房預(yù)期。但正如以往分析的，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房是對(duì)應(yīng)不同的市場(chǎng)需求，對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊有限，中長(zhǎng)期來看，合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有利于消化房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
殷姿也持類似觀點(diǎn)，雖然保障性住房的整體建設(shè)總量較以前年度增加了1倍，但是考慮到其占商品房的比重約為10%，并且限定購(gòu)買人群，因此沖擊較為有限。
本次政府首次提出，“通過投資收購(gòu)來解決保障性住房的房源”，中投證券研究員李少明認(rèn)為，政府若大量投資保障性住房必然新增大量供應(yīng)量，擠壓商品房市場(chǎng)；從金融穩(wěn)定的角度出發(fā)，這樣不但可以在短時(shí)間內(nèi)消耗供過于求的存量商品房，也不會(huì)給房?jī)r(jià)硬著陸帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。
在挑戰(zhàn)面前，房企有沒有獲利的機(jī)會(huì)？趙鐸認(rèn)為，對(duì)于廉租房，可能采取的形式是政府財(cái)政投入開發(fā)或者企業(yè)承包開發(fā)并收取租金。如果企業(yè)參與，即使按照1000元/平方米單位的低開發(fā)投入，10元/平方米每月的較高租金水平，8年多的投資回收周期也沒有吸引力。
對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)前主要采取的是政府限定開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的承包開發(fā)模式，毛利率一般限定在3%-10%，這種毛利水平明顯低于普通商品住宅，因此參與經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)開發(fā)企業(yè)而言更多的將是一種避險(xiǎn)策略，不太可能孕育新的開發(fā)市場(chǎng)大蛋糕。
9000政策房本月起搖號(hào)
今年北京第一批經(jīng)適房、限價(jià)房的搖號(hào)配售已經(jīng)完成，第二批的搖號(hào)配售將在本月開始。北京市住房保障管理辦公室發(fā)布的消息顯示，今年第二批搖號(hào)配售的政策性住房有9000多套，其中經(jīng)適房為3000多套。
據(jù)北京市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自去年11月北京受理經(jīng)適房申請(qǐng)開始，截至目前，共受理經(jīng)適房、廉租房和限價(jià)房申請(qǐng)8.1萬戶，完成審核近4.9萬戶。從今年8月起，北京開始了今年首批經(jīng)適房和限價(jià)房的搖號(hào)配售，目前已經(jīng)基本完成，城八區(qū)及通州區(qū)的經(jīng)適房和限價(jià)房已累計(jì)簽約1.6萬套左右。
近期，石景山區(qū)已經(jīng)開始了第二批限價(jià)房搖號(hào)，豐臺(tái)、海淀和通州等區(qū)縣也將在本月陸續(xù)開始第二輪搖號(hào)配售。
