現(xiàn)象:價(jià)格波動(dòng)購(gòu)房者盼企穩(wěn)
“新房短時(shí)間縮水,讓我很受傷”,提到“房?jī)r(jià)保鮮”話題,剛剛購(gòu)買(mǎi)了東二環(huán)某樓盤(pán)的李阿姨便大吐苦水。她對(duì)記者說(shuō),“現(xiàn)在某些樓盤(pán)價(jià)格太不像話了,隨意定價(jià),胡亂降價(jià),誰(shuí)早買(mǎi),誰(shuí)遭得多。本來(lái)想再等等,但上個(gè)月看到開(kāi)發(fā)商的降價(jià)廣告就下單了。哪知現(xiàn)在又降價(jià)了!弄得我真想找開(kāi)發(fā)商退房了!降價(jià)不奇怪,每個(gè)樓盤(pán)都有一個(gè)產(chǎn)品的生命周期,但降得這么快,作為早買(mǎi)者,我憑什么要為這多出的幾萬(wàn)元買(mǎi)單？現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商太不負(fù)責(zé)了!”
據(jù)記者了解,成都市場(chǎng)上存在著許多與李阿姨一樣猶豫不決的置業(yè)者。雖然他們收入不錯(cuò),但都擔(dān)心在樓價(jià)逐漸走低的現(xiàn)狀下投入樓市后遭遇房?jī)r(jià)下跌;如果不買(mǎi),又擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈,錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)。就在這種矛盾心理中,他們只好無(wú)奈地選擇了觀望。
目前在成都某些區(qū)域的樓盤(pán),新推房源的房?jī)r(jià)有如坐上了“梭梭板”,先是現(xiàn)金加優(yōu)惠,后來(lái)變成直接優(yōu)惠現(xiàn)金,其幅度高達(dá)數(shù)萬(wàn)元?！翱吹胶芏噘I(mǎi)了房卻因?yàn)榻祪r(jià)而鬧著要退房的朋友,我既心痛又氣憤?，F(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)樓盤(pán)銷售而一味地降價(jià),搞得我們這些想要買(mǎi)房的人都不敢買(mǎi)了!加上國(guó)家新近出臺(tái)的各種救市政策,我們只好一等再等!”張老師一提到房?jī)r(jià),就對(duì)記者忿忿地說(shuō)開(kāi)了。張老師的朋友購(gòu)買(mǎi)的是光華大道上的某樓盤(pán),今年6月下的單,但到目前該樓盤(pán)每平米已經(jīng)降價(jià)近千元。張老師希望開(kāi)發(fā)商定價(jià)一定要慎重,長(zhǎng)此下去肯定會(huì)失去人心,增加市場(chǎng)的觀望情緒,最終受損害的還是開(kāi)發(fā)商自己。
新招:房?jī)r(jià)保鮮打破市場(chǎng)觀望
在樓市動(dòng)蕩時(shí)期,“房?jī)r(jià)保鮮”承諾的首次出現(xiàn)格外引人關(guān)注。近日,位于東三環(huán)的尚成東錦等樓盤(pán)紛紛推出了“房?jī)r(jià)保鮮保值房”,承諾半年內(nèi)房產(chǎn)貶值將全額補(bǔ)償差價(jià)。據(jù)記者了解,客戶購(gòu)買(mǎi)尚成東錦的住宅以后,在半年內(nèi)同類房源如果降價(jià),開(kāi)發(fā)商將無(wú)條件退還差額,并且以成交的最低價(jià)來(lái)計(jì)算差額。關(guān)于3580元/㎡的起價(jià),銷售部的工作人員告訴記者絕不是只有極少的房源才賣(mài)這個(gè)價(jià)。即使是按揭購(gòu)買(mǎi),也只需要3680元/㎡就可以買(mǎi)到滿意的房子。圍繞這一承諾為何出爐、如何兌現(xiàn)、市場(chǎng)目前的反應(yīng)和可能受到的影響,記者近日進(jìn)行了采訪。
推出這一承諾的四川省尚成實(shí)業(yè)有限公司表示,推出這一承諾的初衷一是為業(yè)主考慮,讓他們放心購(gòu)房;二是對(duì)自身樓盤(pán)的升值潛力充滿自信;三是對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定看好。“房?jī)r(jià)保鮮”承諾出現(xiàn)以來(lái),該企業(yè)銷售處的咨詢電話和接待量直線上升,成交量也較往常增長(zhǎng)了50%。“我怕剛買(mǎi)了房子就降價(jià),本來(lái)想再等等看的,現(xiàn)在不用等了。”買(mǎi)房自住的王先生痛快地交了兩萬(wàn)的訂金。有關(guān)人士認(rèn)為,“房?jī)r(jià)保鮮”是符合契約精神的一種市場(chǎng)行為,它與其他規(guī)范房市的政策組合在一起,有助于維持成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
與此同時(shí),鷺島國(guó)際社區(qū)、東山國(guó)際新城、棠湖·泊林鎮(zhèn)等樓盤(pán)則承諾絕不降價(jià)。據(jù)其他推出“房?jī)r(jià)保鮮保值房”概念的一些開(kāi)發(fā)企業(yè)介紹,所謂“房?jī)r(jià)保鮮保值房”,購(gòu)房者購(gòu)房后,如遇因開(kāi)發(fā)商或市場(chǎng)原因?qū)е略摲糠績(jī)r(jià)下調(diào)超過(guò)5%,開(kāi)發(fā)商承諾將按照因房?jī)r(jià)變動(dòng)形成的差額對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償;“無(wú)理由退房”,即從購(gòu)買(mǎi)住宅之日起,直到正式入住前,所購(gòu)房源隨時(shí)可退,并將返還全部購(gòu)房款并按一定比例支付購(gòu)房者利息。這兩種銷售方式的核心都是通過(guò)“保值”這一承諾,給購(gòu)房者吃定心丸,破除因擔(dān)心資產(chǎn)縮水引發(fā)的觀望情緒。
思考:新盤(pán)定價(jià)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商智商
隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈,新盤(pán)上市一段時(shí)間后,價(jià)格依然堅(jiān)挺的越來(lái)越少。新盤(pán)怎樣定價(jià)才合理:既能滿足購(gòu)房者的需求,又能體現(xiàn)出它真正的價(jià)值？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,價(jià)值是決定價(jià)格的本質(zhì),同時(shí),供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)情況、特殊的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等,也是定價(jià)不得不考慮的因素。
目前,成都多數(shù)樓盤(pán)的定價(jià),還是采取跟進(jìn)策略。一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟,競(jìng)爭(zhēng)還不夠充分,因此,新盤(pán)的定價(jià)一般都是緊盯對(duì)手,定價(jià)采取跟進(jìn)策略?！皹潜P(pán)定價(jià),價(jià)值是根本。成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格應(yīng)該是比較穩(wěn)定的,雖然價(jià)格圍繞價(jià)值有一定的波動(dòng),但是,不會(huì)出現(xiàn)亂降價(jià)或亂漲價(jià)的局面?！奔温?lián)地產(chǎn)總經(jīng)理侯紅權(quán)認(rèn)為,為了使房?jī)r(jià)更加合理,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真做前期的市場(chǎng)調(diào)研和需求分析工作,“充分了解消費(fèi)者的需求,比如產(chǎn)品是賣(mài)給哪個(gè)階層的,價(jià)格在哪個(gè)范圍內(nèi)比較合適,至少可以確保銷售出去?！?/P>
一位業(yè)內(nèi)人士表示,“成都樓市的突出特點(diǎn)就是品牌過(guò)多,樓盤(pán)'非計(jì)劃生育’現(xiàn)象嚴(yán)重,這就造成了市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。最為關(guān)鍵的是,品牌雖多,但品質(zhì)良莠不齊,為了不被淘汰,就只有降價(jià)求存?！?
實(shí)際上,大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都希望新盤(pán)上市后,能保持一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格穩(wěn)定,這有利于樹(shù)立企業(yè)良好的品牌形象,也可以獲得購(gòu)房者的信賴。但是,要想保持價(jià)格穩(wěn)定,樓盤(pán)的價(jià)值就必須跟上去。
在新盤(pán)繁多的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上,鷺島國(guó)際社區(qū)、東山國(guó)際新城、尚成東錦等樓盤(pán)是價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的品牌。究其原因,就是樓盤(pán)價(jià)值所帶來(lái)的消費(fèi)影響力。四川省尚成實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷部經(jīng)理鄒憶認(rèn)為,樓盤(pán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱不是取決于商品力,商品力是前提,體現(xiàn)為樓盤(pán)給購(gòu)房者帶來(lái)的價(jià)值。買(mǎi)房子首先是居住價(jià)值,然后是投資價(jià)值,考察房源是否適合自己的需求方可決定是否下手。就目前的市場(chǎng)情況來(lái)看,尤其需要冷靜思考自己的使用價(jià)值在哪里,總結(jié)起來(lái)就是分清剛性需求還是軟性需求。
