去年北京的形勢(shì)的確好到燙手，每一處房子都如同金餑餑般令人瘋狂，這與其他一線城市的狂熱程度幾近相同。當(dāng)時(shí)誰(shuí)也沒(méi)有預(yù)料到，好時(shí)光轉(zhuǎn)瞬即逝，房地產(chǎn)的“存貨”越積越多，在多個(gè)城市顯示出了嚴(yán)重的供過(guò)于求，這種形勢(shì)在傳統(tǒng)的“金九銀十”后依然絲毫沒(méi)有得到改觀。
根據(jù)本報(bào)對(duì)幾大城市的房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，若將北京、上海、廣州與深圳這些一線城市的住宅銷(xiāo)售存量相加，可得出大約28萬(wàn)套的數(shù)字，其中，北京住宅存量達(dá)到14萬(wàn)套，深圳新房存量的數(shù)字約為6.2萬(wàn)套，上海目前約有6萬(wàn)套住宅可售，廣州則有1.85萬(wàn)套可售住宅。其中，僅北京、上海與廣州三個(gè)城市的可售住宅面積就達(dá)到約2800萬(wàn)平方米。
根據(jù)每一個(gè)城市目前實(shí)際的住宅消化能力，現(xiàn)有的住宅存量足以耗費(fèi)半年到1年，甚至2年的時(shí)間才能消化殆盡。而根據(jù)專家預(yù)計(jì)，如果類似成交萎靡的現(xiàn)狀繼續(xù)下去，“存貨”的問(wèn)題只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
龐大的住宅存量
從這幾個(gè)月的情況看來(lái)，北京樓市由慣性產(chǎn)生的住宅供應(yīng)放量并沒(méi)有隨著交易量的萎縮而有所改觀。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)針對(duì)新建商品房的最新數(shù)據(jù)顯示：目前的可售期房套數(shù)為11萬(wàn)套（可售住房面積逾1380萬(wàn)平方米），今年1月1日，這個(gè)數(shù)字還曾經(jīng)是不足6.97萬(wàn)套。此外，未簽約現(xiàn)房的住宅套數(shù)為3.32萬(wàn)套（未簽約住宅面積475.76萬(wàn)平方米）。
“這個(gè)數(shù)字相當(dāng)高?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。他認(rèn)為，期房與現(xiàn)房二者相加，足有超過(guò)14萬(wàn)套可售住宅的總量，而去年全年北京市不過(guò)售出了12萬(wàn)套住宅。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月北京樓市期房住宅銷(xiāo)售總套數(shù)為2788套，銷(xiāo)售總面積約為33萬(wàn)平方米，期房日均成交量為93套。做一個(gè)極端的預(yù)估：假設(shè)類似的銷(xiāo)售持續(xù)且不增速，現(xiàn)有的11萬(wàn)套期房足夠市場(chǎng)消化3年。
“今年的態(tài)勢(shì)比去年更為嚴(yán)峻，估計(jì)全年住宅消化量不會(huì)超過(guò)10萬(wàn)套。假設(shè)目前不再有新的增量，現(xiàn)有的住房存量可能需要2年才能消化殆盡?！崩钗慕軐?duì)本報(bào)記者判斷稱。
上海也存在同樣的問(wèn)題。
上海網(wǎng)上備案顯示，上海市目前有約6萬(wàn)套住宅可售，面積約合789萬(wàn)平方米。網(wǎng)上備案顯示，今年上海全市累計(jì)成交12.69萬(wàn)套住宅，面積約合1300萬(wàn)平方米。臺(tái)灣永慶房屋集團(tuán)上海臺(tái)慶房產(chǎn)按照前10個(gè)月上海累計(jì)新增供應(yīng)一手住宅與成交計(jì)算，發(fā)現(xiàn)成交與新增供應(yīng)比為1：2.22，這個(gè)數(shù)字比前9個(gè)月的1：2.18又?jǐn)U大了。他們計(jì)算今年月均成交面積為74.11萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，若按今年的成交行情，新增住宅的存量需市場(chǎng)消化超過(guò)10個(gè)月。
“通常月成交量在10000套以上、月成交面積約130萬(wàn)平方米以上為較為正常的市場(chǎng)行情，若按正常的行情來(lái)算，前10個(gè)月未消化的一手新增住宅面積約7個(gè)月就可以被市場(chǎng)消化完，但是現(xiàn)在的行情可能要1年多。”上海臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎對(duì)本報(bào)記者表示。
11月5日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，深圳的住宅期房待售存量達(dá)到了約6.2萬(wàn)套。2005~2007年，各年年底深圳市商品房可供應(yīng)量分別是56067套、43363套、49998套。
而深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局針對(duì)今年1到9月預(yù)售商品房的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：該市1到9月份商品房住宅銷(xiāo)售套數(shù)為2.63萬(wàn)套。依照此項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，深圳市今年月均住宅銷(xiāo)售為2900套左右，現(xiàn)有的新房存量足夠消化21個(gè)月。
由于早于其他城市經(jīng)歷成交量的萎縮，廣州開(kāi)發(fā)商比其他三個(gè)城市更早地縮減開(kāi)工量。但是廣州的住宅存量問(wèn)題同樣存在。截至昨日廣州“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)，該市住宅可售套數(shù)為1.85萬(wàn)套，總面積為201.5萬(wàn)平方米。根據(jù)2008年1到8月“廣州市十區(qū)住宅交易登記累計(jì)信息”，全市一手住宅成交了近3.39萬(wàn)宗，面積為363.55萬(wàn)平方米。按照面積計(jì)算，目前廣州的住宅存量為其今年銷(xiāo)售量的一半左右。
