一方面是地價(jià)上漲、建筑材料和勞動(dòng)力成本上升,另一方面則是房?jī)r(jià)下行,受此影響,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間正在收縮,銷售毛利率呈整體下滑態(tài)勢(shì)。
據(jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),前三季度,86家A股房地產(chǎn)公司平均銷售毛利率為33%,比去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn),比去年全年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。86家公司中,有36家銷售毛利率同比下滑。其中,萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)等行業(yè)龍頭公司的毛利率均出現(xiàn)下降跡象。
數(shù)據(jù)顯示,前三季度,萬(wàn)科的銷售毛利率為40.48%,同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn),比去年全年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。招商地產(chǎn)前三季度毛利率為42%,比去年全年下滑5個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)專家指出,在市場(chǎng)低迷和銷售不景氣下,萬(wàn)科等房地產(chǎn)公司采取降價(jià)促銷的措施,從而導(dǎo)致其銷售毛利率明顯下降。
一份最近的券商報(bào)告也指出,由于結(jié)算滯后于銷售,目前大多數(shù)城市房?jī)r(jià)的調(diào)整將反映到地產(chǎn)公司未來(lái)的毛利水平變化中,明年房地產(chǎn)公司的銷售毛利率將進(jìn)一步下降到26%-27%,而去年同期銷售毛利率一般在38%左右。
銷售毛利率的下滑表明房地產(chǎn)業(yè)整體盈利能力的減弱。申銀萬(wàn)國(guó)的報(bào)告顯示,今年前三年季度房地產(chǎn)上市公司銷售收入同比僅增長(zhǎng)4%,而三季度同比則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),降幅達(dá)15%。
由于銷售放緩以及現(xiàn)金支付的增加,加之資本市場(chǎng)融資功能弱化,房地產(chǎn)上市公司整體的資金壓力逐步變大,平均資產(chǎn)負(fù)債率由年初的62%上升至64%,凈負(fù)債率由年初的39%上升至53%,從而抬升了地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力主要在于行業(yè)高杠桿帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
上海證券分析師胡月曉指出,目前房地產(chǎn)行業(yè)在建工程量和去年高價(jià)收購(gòu)?fù)恋氐姆e累過(guò)多,受宏觀經(jīng)濟(jì)和國(guó)民收入增長(zhǎng)減速的影響,銷售放緩將促使地產(chǎn)企業(yè)“降價(jià)保量”,這將導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率進(jìn)一步下滑,調(diào)整也在所難免