本周三，廣州市房管局公布最新房地產(chǎn)市場分析報告，報告顯示今年9月份廣州一手住宅均價從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，同比下降14.9%，環(huán)比下降9.2%，創(chuàng)下今年以來最大跌幅。而與此同時國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)卻顯示，9月份廣州樓價環(huán)比下降幅度只有1.4%。如此巨大差距，究竟是何原因？
暴跌幻覺
廣州房價已經(jīng)從去年10月的高位11574元/平方米回落至今年9月份的8244元/平方米，回落幅度高達28.8%.而9月份的深度下跌也超出許多人的意料，這導致今年9月份的廣州房價已經(jīng)低于2007年廣州一手住房均價8735元/平方米。
然而如此暴跌，尋訪普通廣州百姓，他們卻認為國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)更真實，并未感覺房價降多少。
其實，仔細研究廣州房管局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)9月廣州樓市雖然普跌，但跌幅較大的地區(qū)仍然是周邊區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分區(qū)域來看，廣州十區(qū)中，有7個區(qū)的一手房價下跌，其中跌得最猛的是黃埔區(qū)、南沙、番禺等三區(qū)，黃埔從8月的8242元/平方米降至5634元/平方米，降幅46.3%。南沙均價為3388元/平方米，環(huán)比降48.7%。番禺區(qū)也從8100元的均價下跌到7100元，跌幅超過12%。
天河、海珠、越秀、荔灣四個人口最密集的核心城區(qū)房價并未下降多少，不僅牢牢站穩(wěn)萬元均價，甚至還略有上漲。天河區(qū)和海珠區(qū)每平米房價9月份只比8月跌了不到300元，荔灣區(qū)均價甚至由11500元/平方米，上漲到13400元/平方米。
而影響均價的另一個因素成交量，也呈現(xiàn)出相同的特點。越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔中心六區(qū)合計成交24.98萬平方米，同比減少38.1%。與之相比，番禺、花都、南沙成交量均有較大增長，其中南沙成交量比8月增長了3.73萬平方米，位居漲幅榜之首。
如此看來，9月房價暴跌究其原因可能在于市郊低價樓盤的集中成交，因此造成房價的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
而廣州房管局隨后公布的十一期間銷售數(shù)據(jù)，同樣印證了此觀點。數(shù)據(jù)顯示，中心城區(qū)在十一黃金周期間簽約334套，均價為10272元/平方米。近郊新四區(qū)簽約324套，均價為6177元/平方米，比2007年國慶期間下跌了47.7%.番禺、花都、蘿崗、南沙新四區(qū)房價回落幅度明顯大于中心城區(qū)。
“國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)實際上也主要體現(xiàn)中心城區(qū)的價格，所以同廣州房管局價格有差異?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
暴跌或?qū)⒙?/STRONG>
“過兩天有十幾套馬賽國際公寓現(xiàn)房，每平方米8500元，朝向都非常好。這可是接近2005年的開盤價啊?！睗M堂紅地產(chǎn)的一位地產(chǎn)中介向記者推薦道。
這位地產(chǎn)中介所說的馬賽國際位于廣州珠江新城，屬于廣州CBD核心商務(wù)區(qū)，離廣州國際會展中心只一橋之隔。此前同區(qū)域的房價賣價都超過15000元/平方米。
很多跡象都顯示，在周邊區(qū)域房價連續(xù)暴跌的情況下，廣州中心城區(qū)房價也難以再繼續(xù)堅挺，或?qū)⒂瓉硪惠喰碌谋┑?
今年以來廣州中心城區(qū)房價雖然跌幅不大，但成交量卻一直萎靡不振，房屋空置率上升。與此同時，一些投資客之前囤積的房源也在加快釋放，也讓有心捂盤堅持不降價的開發(fā)商吊在半空中，最終選擇大幅降價。眼下馬賽國際公寓十幾套現(xiàn)房掛牌交易的，就是投資客在2005年購得，高位未能及時出售，現(xiàn)在擔心房價繼續(xù)下跌，所以低價脫手。
“廣州中心城區(qū)房價仍然保持在萬元以上，有一定的下調(diào)空間?！睆V州知名房產(chǎn)專家韓世同表示，廣州中心城區(qū)有的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)有價無市的情況，應(yīng)該合理作出調(diào)整。
供應(yīng)方面，9月廣州市十區(qū)批準預(yù)售的商品房項目共48個，批準預(yù)售商品房8886套，批準可預(yù)售商品房面積為97.66萬平方米，比8月足足增加了25.02萬平方米，創(chuàng)下今年以來一手房供應(yīng)新高。而同時銷售量方面，9月廣州全市一手商品住宅成交面積只有51.13萬平方米，與去年同期相比下降了27.3%。與今年8月份相比，減少了16.5%。
面對如此情形，廣東省房協(xié)理事、專家咨詢委員會委員趙卓文表示，廣州房價經(jīng)歷了2006年和2007年的暴漲，樓價支撐的基礎(chǔ)正在瓦解，“快速回落到2006年7000元/平方米左右的水平，已經(jīng)指日可待”，甚至最快在明年年中就能體現(xiàn)。
廣州房管局在分析報告中也指出，在價格回落的同時市場交投活躍度并沒有明顯改善，在缺乏交易量支撐的情況下價格有進一步下滑的可能。
