恢復(fù)性行情將不斷反復(fù)

天相投顧：房貸新政細(xì)則出臺(tái)難，根源在于新政難以刺激銀行的放貸動(dòng)力。10月27日，是房貸新政實(shí)施首日，但多家相關(guān)細(xì)則則遲遲未能出臺(tái)。我們相信，房貸新政細(xì)節(jié)的“難產(chǎn)”主要還是由于新政難以刺激銀行的放貸動(dòng)力。

本次降息有利于提升銀行執(zhí)行新政的積極性。本次降息基準(zhǔn)利率下調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，公積金貸款利率不變，三年和五年期定期存款利率分別下調(diào)0.36％和0.45％，這意味著銀行的存貸款利差有所擴(kuò)大。同時(shí)，由于除三年和五年期以下的存款利率下降幅度均為27個(gè)基點(diǎn)，即使按照新政7折利率發(fā)放房貸，與五年期以外的存款利率存利差都為正并且擴(kuò)大，這對(duì)于提升銀行執(zhí)行房貸新政的積極性是顯而易見的，我們相信將會(huì)有助于各銀行細(xì)則的盡快推出。 自上周房地產(chǎn)新政公布之后，房地產(chǎn)板塊未能延續(xù)前期政策預(yù)期下的強(qiáng)勢(shì)，短期波動(dòng)較為劇烈，我們認(rèn)為主要有三個(gè)原因：在大盤持續(xù)疲弱的情況下，前期部分增量資金見利好出貨、短線操作特征較為明顯；萬科并不如人意的三季報(bào)帶動(dòng)整個(gè)板塊走軟；各銀行的新政細(xì)則遲遲不出使得市場(chǎng)擔(dān)憂新政的實(shí)際效果。

但我們認(rèn)為，政府用房地產(chǎn)來撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)的思路已經(jīng)，對(duì)行業(yè)而言是一大利好。此外，本次新政若能得到有效落實(shí)，對(duì)于刺激樓市成交將作用明顯，因?yàn)閷?duì)于提升購房者實(shí)際購買力是有效的。尤其在目前的降息通道中，由于降息的累積效應(yīng)，政策作用必定會(huì)逐步顯現(xiàn)。因此，我們維持房地產(chǎn)板塊將走出恢復(fù)性行情的觀點(diǎn)，但由于房?jī)r(jià)還在探底、成交還未有效放大，因此整個(gè)過程仍將不斷反復(fù)。

行業(yè)拐點(diǎn)仍需小幅降息

齊魯證券：這是央行本年度第三次、月內(nèi)第二次降息。其宏觀大背景是全球陷入最大經(jīng)濟(jì)衰退，韓國(guó)央行啟動(dòng)該國(guó)史上最大規(guī)模的降息行動(dòng)。加之歐美紛紛作出降息表態(tài)，“全球再度聯(lián)手降息”預(yù)期開始籠罩全球。 我們認(rèn)為，本次降息的主要目的依舊是針對(duì)整體宏觀實(shí)體、防止經(jīng)濟(jì)衰退。其著眼點(diǎn)主要是力圖保證經(jīng)濟(jì)體系安全，而并非針對(duì)目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 降息對(duì)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用有降低，但作用不大。雖然在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)三次降息，但是連續(xù)降息對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的累計(jì)效果目前依舊并不明顯。但在連續(xù)三次降息和最新的“財(cái)政部十點(diǎn)”的綜合總用下，刺激購房的累計(jì)效果開始有一定程度顯現(xiàn)。 我們分別假設(shè)購房總價(jià)是80萬、90萬、100萬，首付比例是20％。與此同時(shí)，全部采用五年以上商業(yè)貸款。分別對(duì)第一次降息前和本次降息后的靜態(tài)還貸進(jìn)行比較。結(jié)果很明顯，如果采取首付20％，購買一套100萬總價(jià)的房子,通過等額償還方式還貸20年。在降低利率后，還貸總額比降低利率前累計(jì)減少17.7萬元左右，占房屋總價(jià)的17.78％。我們認(rèn)為目前而言對(duì)此進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，形成一定利好。

如果按照長(zhǎng)期貸款每次下降27個(gè)基點(diǎn)的幅度計(jì)算，我們認(rèn)為地產(chǎn)市場(chǎng)可能在3到4次降息后開始出現(xiàn)行業(yè)拐點(diǎn)。主要在于按照目前90平米主要戶型計(jì)算，再經(jīng)歷3到4次小幅降息之后，總還貸成本可以比第一次降息前累計(jì)減少10％以上。這與我們之前對(duì)房?jī)r(jià)下降空間的預(yù)期相一致。因此，我們認(rèn)為，3到4次小幅降息可以相應(yīng)刺激出更多真實(shí)購買力以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交水平。

由于目前行業(yè)拐點(diǎn)并沒有真正來臨，我們預(yù)計(jì)，最早在2009年下半年市場(chǎng)才能真正有所起色。我們短期內(nèi)繼續(xù)維持對(duì)行業(yè)的“謹(jǐn)慎推薦”評(píng)級(jí)。

息差擴(kuò)大利于房貸新政執(zhí)行

聯(lián)合證券：經(jīng)過前兩次利率的下調(diào)，利率下行通道已經(jīng)得到了確認(rèn)，但在短短的時(shí)間里，央行三次下調(diào)貸款利率，其調(diào)整速度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)大多數(shù)人的預(yù)期，出其不意的調(diào)整反映出決策層對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

雖然沒有調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率，但就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，此次利率的調(diào)整還是具有積極的意義。通過比較最近三次利率調(diào)整我們可以發(fā)現(xiàn)，第一次（9月16日）并沒有調(diào)整存款利率，僅僅下調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率；第二次（10月9日）同時(shí)調(diào)整了存貸款基準(zhǔn)利率，中長(zhǎng)期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)幅度均為27個(gè)基點(diǎn)；本次也同時(shí)調(diào)整了存貸款基準(zhǔn)利率，但不一樣的是本次貸款基準(zhǔn)利率還是下調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，而三年期和五年期的定期存款利率則分別下調(diào)了36個(gè)基點(diǎn)和45個(gè)基點(diǎn)。聯(lián)系到前幾天出臺(tái)的“房貸新政”，首次購買普通自住房貸款利率可以享受貸款基準(zhǔn)利率最多7折的優(yōu)惠，由于減少銀行的息差收入，銀行在執(zhí)行這一政策時(shí)候或多或少會(huì)有所顧慮。現(xiàn)在存貸款基準(zhǔn)利率的非對(duì)稱性下調(diào)相當(dāng)于擴(kuò)大了銀行的息差，可以一定程度上刺激銀行加大個(gè)人住房貸款利率的優(yōu)惠幅度，我們認(rèn)為，將更利于房貸新政的執(zhí)行。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整帶來的最大的考驗(yàn)在于持續(xù)萎縮的成交量。而成交量的萎縮既有房?jī)r(jià)過高超出購買力，也有持續(xù)加息加重了購房成本，同時(shí)還有對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期的不確定導(dǎo)致觀望情緒，以及宏觀經(jīng)濟(jì)下滑、居民收入預(yù)期下降的原因。盡管降息本身并非旨在拯救房地產(chǎn)，而且兩、三次降息也沒有辦法解決導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交易萎縮的所有問題，不過，我們認(rèn)為降息有助于降低購房的財(cái)務(wù)成本，并改善購買力、也有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，因而也一定程度上助于扭轉(zhuǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的悲觀預(yù)期。

隨著降息周期的開始，我們認(rèn)為這將是一個(gè)持續(xù)的改善過程。如同過去幾年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，最終抑制住行業(yè)的過熱。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的轉(zhuǎn)向，也有望隨著各項(xiàng)政策的累加效應(yīng)，而最終帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向。

行業(yè)的寒冬或許還得持續(xù)，但目前房地產(chǎn)板塊估值已較低，考慮到市場(chǎng)對(duì)后續(xù)政策的預(yù)期，我們預(yù)期四季度地產(chǎn)板塊應(yīng)該會(huì)以震蕩和調(diào)整為主，相對(duì)大盤具有較好收益。

經(jīng)過前兩次利率下調(diào)，利率下行通道已經(jīng)得到了確認(rèn)。正如同過去幾年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，最終抑制行業(yè)過熱局面一樣，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的轉(zhuǎn)向，會(huì)隨著各項(xiàng)政策的累加效應(yīng)，最終帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向。