房地產(chǎn)價格下跌是經(jīng)濟衰退的結(jié)果，而不是經(jīng)濟衰退的原因。一個沒有在衰退中下跌到合理價位的房地產(chǎn)市場的存在，很可能會在此時給予寒冬中的經(jīng)濟以最后一擊。政府應(yīng)該改變思路，大膽地讓房地產(chǎn)價格痛痛快快地下降到一定程度，然后再來保持價格、穩(wěn)定信心。這雖然“有悖常理”，但符合當(dāng)前我國的實際宏觀經(jīng)濟環(huán)境。
但是，2008下半年中國經(jīng)濟與國際金融危機的不期而遇，使得地方政府對于這本來就被認為有泡沫的房價是否應(yīng)該任其下跌這一問題上顧慮重重。實際上，幾個大城市的房價一有風(fēng)吹草動之后，各地方政府便已迅速出手“拯救”房地產(chǎn)市場了。我們的看法是，這種“救市”行為實際上是有礙于經(jīng)濟體早日見底。處于經(jīng)濟危機時，房價應(yīng)該下跌，讓經(jīng)濟早日見底，讓廣大的中小投資者找到對下一輪經(jīng)濟增長的投資信心。因此，房地產(chǎn)市場的“救市”行為結(jié)果可能會與其“救市”初衷背道而馳，違背了不可逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟周期規(guī)律。
平日里，政府確實有許多“科學(xué)的”理由去維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但是，如果期望能夠在一個經(jīng)濟處于衰退過程中的房地產(chǎn)價格保持在高位進而穩(wěn)定整個國民經(jīng)濟體，那么這種期望就顯得太過唐吉訶德式了。事實上，房地產(chǎn)價格的下跌是經(jīng)濟衰退的結(jié)果，而不是經(jīng)濟衰退的原因。再說，政府拯救樓市并不能以維持房地產(chǎn)價格作為目標而是作為操作手段，政府救市的真正目的應(yīng)該在于努力使房地產(chǎn)價格在下行時產(chǎn)生的破壞力降到最小。
房地產(chǎn)的價格只有在雄健的實體經(jīng)濟發(fā)展的情況下才能夠腳踏實地地走高。過去幾年中國的經(jīng)濟快速發(fā)展確實為房地產(chǎn)市場的繁榮提供了基礎(chǔ)。但是，我國此輪房價上升速度之快、幅度之猛是遠超于國民經(jīng)濟發(fā)展水平的。一個像中國這樣疆域遼闊、地域差異極大的國家，其GDP的增長如果是嚴重依賴房地產(chǎn)投資拉動，那么這種GDP增長本身就是不健康的，其繁榮的背后必已埋伏下了隱憂。
的確，因為與銀行有緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟體中具有特殊性。如果由于房地產(chǎn)市場的挫敗從而殃及到銀行，那么后果就不堪設(shè)想。但這不能是要維持住目前高企的房地產(chǎn)價格的理由。正如本文上面已經(jīng)論述的，如果房地產(chǎn)價格過高本身是一個錯誤，并且正要在此時為其付出代價，那么我們還有必要為了暫時掩蓋這個錯誤而犯下更大的錯誤嗎？這個更大的錯誤就是，維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的努力實際上是正在給今后經(jīng)濟復(fù)蘇的道路上留下了一個“定時炸彈”，在經(jīng)濟體即將觸及谷底時炸開。在一個浮腫的房地產(chǎn)市場沒有回到其真實價值所允許的底部的情況下，整個國民經(jīng)濟通往谷底的衰退期或?qū)⒈粺o限期地延長。
從房地產(chǎn)交易量急劇萎縮的數(shù)據(jù)上可以看出，“有價無量”的房地產(chǎn)市場是不怎么得民心的。房地產(chǎn)的價格實際上是由其交易量依托著的，雖然房價可以保持不變，但是不斷萎縮的交易量本身使得房價的倚靠基礎(chǔ)越來越不堅實。并且，在急跌的預(yù)期積累到一定程度之后，房地產(chǎn)價格最終還有一跌的。
所以，就目前的經(jīng)濟形勢而言，房地產(chǎn)價格下跌并不可怕，可怕的正是現(xiàn)在不跌。按照常理，目前應(yīng)該是房價下降速度較快的一個時段。銀行是房地產(chǎn)市場資金的主要來源，同時，銀行和其他投資者一樣，其對房地產(chǎn)市場價格預(yù)期也是向下的。房價該跌不跌反而使得銀行更加看不清未來。雖然，央行可以通過各種貨幣政策為商業(yè)銀行營造一個寬松的貨幣環(huán)境，但是背著與房地產(chǎn)市場相關(guān)的大量資產(chǎn)，惴惴不安的商業(yè)銀行自然而然地會選擇惜貸。而銀行的惜貸，對衰退中的經(jīng)濟體的打擊不會亞于我們可以預(yù)見的房地產(chǎn)價格下降會造成的傷害。
然而，銀行惜貸只是相應(yīng)延長了衰退期，如果還是執(zhí)著地要維持住當(dāng)前的房地產(chǎn)價格，那么前面所指出的“定時炸彈”便可能會爆發(fā)。在這一段衰退期中，在訂單與庫存的雙重壓力下，一部分企業(yè)會倒閉，剩下的企業(yè)在漸漸地消化完庫存后便離經(jīng)濟谷底不遠了，經(jīng)濟本可以開始復(fù)蘇。但是，一個沒有在衰退中下跌到合理價位的房地產(chǎn)市場的存在，很可能會在此時給予寒冬中的經(jīng)濟以最后一擊。一旦房市拖延到此時崩塌，那么這些以為終于捱到春天里的企業(yè)便會因為房地產(chǎn)市場的最后一擊而萬劫不復(fù)。屆時，我們也許就開始體會日本人在上世紀90年代的感受了。
所以，筆者以為，政府應(yīng)該改變思路，大膽地讓房地產(chǎn)價格痛痛快快地下降到一定程度，然后再來保持價格、穩(wěn)定信心。這樣做雖然“有悖常理”，但確實符合當(dāng)前我國的實際宏觀經(jīng)濟環(huán)境。因為只有在一個較低的房價水平上，政府發(fā)出的信心信號才是可信的。實際上，隨著房地產(chǎn)價格的攀升，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險也在加大。所以，雖然前期房地產(chǎn)價格可以狂漲，但是與此相對應(yīng)的是對房地產(chǎn)的投資卻在下降。更何況現(xiàn)在經(jīng)濟形勢已經(jīng)由熱轉(zhuǎn)冷，保持高價更是抑制了房地產(chǎn)的投資。
當(dāng)前是房價快速下跌的最好時期，雖然流行著“買漲不買跌”的格言，但對于中國當(dāng)前的房地產(chǎn)，只有價格下跌到一定程度后，購房者才會選擇進入。房地產(chǎn)開發(fā)商盡管會因為房價的下挫而遭受虧損，但是可以據(jù)此回籠資金，這比在高房價中焦等購房者要好得多。而對于銀行，其在房市上的損失便也會因此顯得比較清晰，此時的寬松貨幣政策才有可能得到響應(yīng)。
最重要的是，現(xiàn)在房價下跌可以解除那個經(jīng)濟復(fù)蘇路上的“定時炸彈”，明確預(yù)期，縮短經(jīng)濟的衰退、蕭條期。
