在國家、江蘇省為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“意見”相繼出臺后，南京市政府昨天也端出了提振樓市信心的“圣誕大餐”。在昨天下午新鮮出爐的《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》中，南京市房管局、國土局、規(guī)劃局、財(cái)政局等多個(gè)部門推出了5條托市新舉措，除了落實(shí)國家有關(guān)營業(yè)稅5年改2年的政策外，南京高檔房的契稅也由4%調(diào)整為3%，同時(shí)政府還將給予總房款1%的補(bǔ)貼，也就是說，南京市民明年購買144平方米以上的高檔房，只須交納2%的契稅，這也成為“市5條”中最大的亮點(diǎn)。

　　南京市房產(chǎn)新政

　　新政1

　　契稅稅率由4%調(diào)整為3%。其中：個(gè)人購買非普通住房繳納契稅3%，政府給予房款總額1%補(bǔ)貼；個(gè)人購買90—144平方米(含144平方米)普通住房繳納契稅1%，政府給予房款總額0.5%補(bǔ)貼；個(gè)人購買90平方米以下(含90平方米)普通住房繳納契稅1%，政府給予房款總額1%補(bǔ)貼。

　　新政2

　　個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。

　　新政3

　　對個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上住房取得的所得，其繳納的個(gè)人所得稅根據(jù)地方分成部分給予補(bǔ)貼。

　　新政4

　　對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　新政5

　　對于《市政府關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的實(shí)施意見》(寧政發(fā)(2006)182號)中關(guān)于住房套型比例控制的要求，由原來的“嚴(yán)格控制”調(diào)整為“鼓勵(lì)提倡”。對已出讓項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)中有套型比例要求的，在規(guī)劃部門審批方案時(shí)，不作剛性控制。

　　高檔房契稅只交2%

　　解讀：南京市房管局副局長郭宏定在會上表示，契稅政策的調(diào)整是依據(jù)省里剛剛出臺的“意見”制定的。在12月23日公布的江蘇省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》中，明確要求將契稅標(biāo)準(zhǔn)由4%調(diào)整為3%，而南京市于9月底出臺的樓市新政20條中新推出的購房補(bǔ)貼政策，正好與之產(chǎn)生疊加效應(yīng)，市民買房時(shí)的負(fù)擔(dān)將大為減輕。

　　“這次主要有兩大調(diào)整，一是新增了對高檔房給予1%的購房補(bǔ)貼，另一個(gè)則是政府進(jìn)行購房補(bǔ)貼的時(shí)限延長了，原來是截止到明年9月底，現(xiàn)在順延到明年年底?！惫甓ū硎荆畯慕衲?0月份便開始對90至144平方米的房產(chǎn)補(bǔ)貼0.5%，對90平方米以下的房產(chǎn)補(bǔ)貼1%，現(xiàn)在為了刺激消費(fèi)，對144平方米以上的高檔房也給予了補(bǔ)貼。記者注意到，此次出臺的新政并沒有強(qiáng)調(diào)是否為“首次購房”，也就是說，無論你是第幾次買房，都可以按照這個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。

　　細(xì)算下來，南京人明年買房時(shí)要交的契稅最多也就2%：如果購買的是90平方米以下的房子，契稅交1%，政府返1%，實(shí)際上為0；購買90到144平方米的，交1%，政府返0.5%，實(shí)際上只交了0.5%；購買144平方米以上的，則只用交2%的契稅。以主城區(qū)一套60平方米、總價(jià)60萬的房子為例，按照過去的界定標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)超過每平方米8690元，屬于高檔房，要交總房款的4%也就是2.4萬元的契稅，而現(xiàn)在一分錢契稅都不用交；再以一套100平方米、總價(jià)80萬元的房產(chǎn)為例，過去要交2%也就是1.6萬元的契稅，現(xiàn)在則只要交0.5%的契稅也就是4000塊，只相當(dāng)于以前的四分之一。

　　記者注意到，這一新政的實(shí)施時(shí)間為明年全年，那么以前還沒有交納契稅的，明年去交時(shí)可否享受到新政的優(yōu)惠呢？相關(guān)人士介紹說，按照以往的慣例，商品房是按合同鑒證的時(shí)間來計(jì)算，二手房是按交件的時(shí)間。凡是這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)在明年1月1日以后的，都可以按新的契稅稅率交納。此外，契稅稅率降為3%以后，商業(yè)用房等非住宅類的房產(chǎn)契稅也相應(yīng)調(diào)低了。

　　購房滿2年?duì)I業(yè)稅免征

　　解讀：南京市地稅局總經(jīng)濟(jì)師唐躍表示，這項(xiàng)政策與國家的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》相一致，原先2003年12月以后購買的普通住宅，再轉(zhuǎn)讓時(shí)均需交納營業(yè)稅，而現(xiàn)在2006年12月以后購買的普通住宅，再轉(zhuǎn)讓時(shí)才需交納?！?年的時(shí)間對于不少打算賣舊買新的改善型購房者來說，確實(shí)起到了積極作用”。

　　南京市房管局副局長郭宏定告訴記者，營業(yè)稅的政策是在2005年時(shí)執(zhí)行的，當(dāng)時(shí)界定的標(biāo)準(zhǔn)即為“個(gè)人購買住房不滿2年轉(zhuǎn)讓的征收營業(yè)稅”。到了2006年，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“泡沫”成分，中央將2年延長到了5年，抑制了部分炒房需求。而現(xiàn)在受國際環(huán)境的影響，國內(nèi)樓市普遍低迷，中央又將5年改回到2年。此外，營業(yè)稅的征收方式由全額改差額，也令不少賣房人減輕了負(fù)擔(dān)，按一套45萬元的房產(chǎn)為例，房主現(xiàn)在賣到了60萬元，過去要按60萬元的5.5%征收營業(yè)稅，合計(jì)3.3萬元；而現(xiàn)在按15萬元的差價(jià)征收，只需交納8250元，降幅達(dá)75%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京全市將有約12-15萬套房源可受惠，占整個(gè)二手房市場掛牌量的六成左右。

　　針對眾多市民關(guān)心的“滿2年”如何界定，南京市地稅局總經(jīng)濟(jì)師唐躍在會上也做了解釋，“主要是依據(jù)契稅完稅時(shí)間和領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)間的孰先原則，二手房與商品房都一樣，你交契稅的時(shí)間和產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間，哪一個(gè)在先，就按哪一個(gè)計(jì)算。”記者了解到，通常這兩個(gè)時(shí)間的間隔也就在10天左右，因此人們習(xí)慣上是以房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　2年以上的房產(chǎn)個(gè)稅最高可返還40%

　　解讀：“這是一個(gè)最新的政策，是根據(jù)國務(wù)院的新政要求，針對南京房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀制定出來的?！蹦暇┦械囟惥挚偨?jīng)濟(jì)師唐躍解釋說，原本南京市對所有的住宅，無論是普通房還是高檔房，只有滿5年且為惟一住房時(shí)，才對房主免征個(gè)人所得稅。征稅的方式有兩種，其一是按差額征收，即由房主提供所有的購房原始憑據(jù)，以此證明購房過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，然后以售房款扣除所有費(fèi)用，再按差額的20%征收；另一種則較為簡單，直接以售房款的1%征收。

　　“國家還沒有出臺個(gè)人所得稅免征的政策，所以這個(gè)稅南京還是要征收，不過制定出了一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)”，唐躍說，新的標(biāo)準(zhǔn)就是針對滿2年的房產(chǎn)所要交納的個(gè)人所得稅，征收完了之后，政府把留成部分拿出來以財(cái)政補(bǔ)貼的方式返還給購房者。這個(gè)比例究竟是多少呢？“目前該稅種中央與地方的分配比例為3：2，也就是說，有60%的稅金要上交，區(qū)縣、市里和省里總共留成40%，現(xiàn)在，這個(gè)40%有可能全部返還給交稅的市民?！?BR>
　　舉例來說，某市民2005年購買了一套總價(jià)80萬元的房子，現(xiàn)在打算以100萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去，由于這套房并非他的惟一住房，因此需要交納個(gè)人所得稅。如果他選擇以全額1%的方式交納個(gè)人所得稅，那么他的稅金為1萬元。而這筆錢在地方上的留成部分為4000元，這位市民最高可以獲得4000元的現(xiàn)金返還。

　　“之所以強(qiáng)調(diào)‘最高’，是由于具體的返還細(xì)則還需要經(jīng)過省、市以及區(qū)縣之間的協(xié)調(diào)，到底能返還多少，要等幾天才會有明確的說法”，唐躍表示。

　　印花稅和土地增值稅免征

　　解讀：南京市地稅局總經(jīng)濟(jì)師唐躍介紹說，取消這兩個(gè)稅種的征收，對買賣雙方的影響并不很大。其中印花稅的征收標(biāo)準(zhǔn)每筆僅為0.05%，一套100萬的房產(chǎn)只要交500元的印花稅；而土地增值稅過去只有在出售不滿5年的高檔房時(shí)才要征收，若不滿3年的為全額的1%，3到5年的為全額的0.5%?，F(xiàn)在這些費(fèi)用全部取消了，免征期為明年全年。

　　“90平米小戶型占7成”的規(guī)定取消

　　解讀：南京市規(guī)劃局副局長張際寧坦言，這是根據(jù)當(dāng)前的市場形勢采取的“特殊手段”，從明年1月1日起，將不再“嚴(yán)格控制”主城地塊的套型比例，而是改為“鼓勵(lì)提倡”以90平方米以下的小戶型為主，不做硬性規(guī)定。

　　記者了解到，2006年10月，為響應(yīng)國家的“9070”號召(即90平方米以下的住宅總量要占到總上市量的70%)，南京市出臺新政，將江南八區(qū)內(nèi)的所有房產(chǎn)項(xiàng)目劃分為強(qiáng)控區(qū)、中控區(qū)、弱控區(qū)三大板塊，并且規(guī)定了各自的90平方米以下套型量化比例。隨后，凡是新推出的住宅地塊都對90平方米以下的戶型比例進(jìn)行了強(qiáng)制執(zhí)行。

　　“今后這一部分肯定是放開了，將由開發(fā)商根據(jù)市場需求進(jìn)行自我調(diào)節(jié)”，專業(yè)人士表示，已經(jīng)拿地的開發(fā)商也可以依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行套型的更改。