北京中原三級市場研究部25日發(fā)布報(bào)告稱,2009年刺激房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策仍會(huì)加大力度,如進(jìn)一步降低購房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸等方面,建議政府救市資金應(yīng)向刺激樓市消費(fèi)方向傾斜。但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,出臺(tái)的一系列救市政策,其效應(yīng)的顯現(xiàn)需要一段時(shí)間,2009年的房地產(chǎn)市場會(huì)有所回暖,但活躍度不會(huì)太高。

政策:更多利好或?qū)⒊雠_(tái)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,明年針對房地產(chǎn)市場的政策肯定將繼續(xù)放松。他表示,交易環(huán)節(jié)的稅收還有減免余地,一是個(gè)稅可以減免,二是營業(yè)稅可以像增值稅那樣全免掉。

　　不過,中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究室副主任秦虹日前指出,中國住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減免力度已經(jīng)很大,稅費(fèi)再降的空間已經(jīng)很小了。秦虹還表示,未來政策還會(huì)繼續(xù)限制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為,鼓勵(lì)自住。

　　國都證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄒文軍認(rèn)為,購買新房的稅費(fèi)仍有減免的空間,但是與之相比,房價(jià)的下降才是核心問題,降價(jià)比降稅費(fèi)更能有效刺激市場活躍度。

　　除此之外,鄒文軍表示,降息也是一個(gè)比降低稅費(fèi)更有效的刺激房地產(chǎn)市場回暖的方式。

　　北京中原三級市場研究部副總經(jīng)理宮萍還表示,預(yù)計(jì)2009年租賃市場會(huì)處于不景氣狀況,因此,明年預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)一些活躍租賃的政策。

　　預(yù)期:2009年或有小幅回暖

　　根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù),2008年前11個(gè)月北京住宅市場與2007年相比,成交面積下降了60%,成交套數(shù)下降了59%。2008年,北京普通住宅單價(jià)較2007年下降了7.53%,部分樓盤降幅達(dá)20%以上。

　　北京中原華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰說,就房地產(chǎn)行業(yè)而言,1/3是經(jīng)濟(jì)問題,1/3是金融問題、1/3是地產(chǎn)問題。目前這三個(gè)方面均受到嚴(yán)重影響,價(jià)格下調(diào)、成交緩慢、觀望情緒嚴(yán)重,典型的買方市場,雖然有政策的刺激,市場信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。樂觀估計(jì)明年下半年市場發(fā)展基本穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定至2006年水平。

　　宮萍表示,2008年下半年政府出臺(tái)一系列救市政策,對購房者來說是一大利好,但由于房產(chǎn)市場的特殊性,政策效應(yīng)的顯現(xiàn)需要一段時(shí)間,被消費(fèi)者接受才可轉(zhuǎn)成購買力。因此,2009年的房地產(chǎn)市場在救市政策刺激下,會(huì)有所回暖,但活躍度仍不會(huì)太高。

　財(cái)政壓力促維穩(wěn)地市？

　　12月19日,復(fù)地集團(tuán)宣布旗下長春兆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以掛牌出讓方式成功獲得長春市長國土資公發(fā)【2008】201號土地出讓公告中的出讓地塊,成交總價(jià)為4.13億元。

　　此外,招商地產(chǎn)5.8億元漳州購地、金融街(000402,股吧)(000402.SZ)再次耗資3.47億元抄底德勝公司累積抄底耗資46億元、中天城投(000540,股吧)(000540.SZ)子公司7.7億元貴陽拿地等等,主力開發(fā)商正在“統(tǒng)一行動(dòng)”。

而對地方財(cái)政而言,土地出讓收益始終是最為重要的組成部分?！安粌H有退地、流拍,更重要的是開發(fā)商態(tài)度180度大轉(zhuǎn)彎,從搶地大作戰(zhàn)到打起退堂鼓,今年以來絕大部分土地均以底價(jià)成交反映出開發(fā)商的拿地?zé)崆榧彼俳禍?還有一些條件優(yōu)良的地塊遭遇開發(fā)商的臨陣退縮。目前樓市調(diào)整最深的深圳,有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示其上半年土地流標(biāo)率達(dá)到36.6%,比2007年同比增加24.8%。”1+1聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)在總結(jié)今年地市的報(bào)告中總結(jié)道。

　　易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008年以來,以可建面積計(jì)算,上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米,而最終成交的土地僅有170.6萬平方米,流標(biāo)的住宅用地比例達(dá)38%。

　　某種程度上,地市的低迷更甚于樓市,來得更為猛烈,而地市作為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中最基礎(chǔ)的市場,政府和開發(fā)商,從維穩(wěn)地市開始努力,算是首選。