12月17日,在國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上,研究部署了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,業(yè)內(nèi)外稱之為“國三條”。隨后,國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,進一步進行了補充和強調(diào)。放寬二次購房貸款限制、下調(diào)營業(yè)稅,以及對開發(fā)商有條件信貸支持等各項條款,構(gòu)成了今年第二輪房地產(chǎn)救市政策的核心。政策預(yù)期是否如業(yè)內(nèi)外所愿?此輪新政對于市場促進效果會如何?上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士做解答。
主持人:此次二輪房地產(chǎn)政策的亮眼之處體現(xiàn)在哪里?
丁祖昱:國務(wù)院此次發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,緊隨著“國三條”之后出臺,可以看作是后者的補充意見。在這次新一輪的救市政策中,值得注意的是,在進一步鼓勵普通商品住房消費方面,明確了之前的“改善性住房”定義,提出已貸款購買一套住房,但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降?,可按照首次貸款購買普通自住房享受優(yōu)惠;對于住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的減免,政策執(zhí)行期暫定為一年;此外,新一輪救市政策還提出,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)自主應(yīng)對市場變化,以促進商品住房銷售。而下放相應(yīng)權(quán)限予地方政府,也是其中一個亮點。
從《意見》內(nèi)容來看,“二套房貸”和下調(diào)營業(yè)稅的相應(yīng)規(guī)定,是對之前政策的明確。而增加的第三條,則是強調(diào)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)的主動性和差異性、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測,以及穩(wěn)定市場信心的輿論導(dǎo)向。這也意味著,未來各地方政府可以在相應(yīng)的框架之下,針對區(qū)域市場情況出臺政策。
主持人:對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,是否會有實質(zhì)性利好影響?
丁祖昱:此次新一輪的救市政策,除了依然強調(diào)要一手抓保障性住房建設(shè)、一手抓普通商品住房消費之外,對于房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度也同樣明確化。其中,鼓勵開發(fā)商降價卻是第一次提出?!兑庖姟分赋?,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動采取措施,以合理的價格促進商品住房銷售。此外,通知還指出,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛,要努力做好化解工作,引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。從這一側(cè)面來看,“降價”已被確定為一種市場行為,開發(fā)商降價自救成為應(yīng)對市場變化的首要方式。
此外,從表面上來看,新政似乎對于房企的信貸“枷鎖”進行了松綁,但實際上并未如此。我認(rèn)為,對于開發(fā)商來說,最重要的就是融資渠道的暢通。但新政只是針對相應(yīng)項目、相關(guān)企業(yè)進行融資方面的支持。因此,銀根緊縮的問題只是部分解決。況且,對于執(zhí)行謹(jǐn)慎的商業(yè)銀行來說,是否能夠落實貫徹到位,也尚是個未知數(shù)。
主持人:能否預(yù)測一下未來市場走勢將會如何?
丁祖昱:應(yīng)該說,這一輪政策的出臺,既在意料之中又在意料之外。這話怎么說呢?救市政策的進一步出臺當(dāng)然屬于“意料中事”,但力度不大,卻是出乎意料之外的。
“二套房貸”和營業(yè)稅的內(nèi)容并無太大新意,總體來說,政策基調(diào)還是趨穩(wěn)為主。市場普遍認(rèn)為最具提振能力的“購房退稅”,并沒有呼之而出??梢钥吹?,對于政策是否會影響房價再次上漲仍然存在疑慮,因此并不會輕易使用這把“雙刃劍”來直接推動市場。
個人認(rèn)為,新一輪救市政策對于市場作用力并不明顯。從總體來看,政策出臺的步伐仍是“亦步亦趨”,加上相應(yīng)權(quán)限下放到了地方政府,大膽預(yù)測一下,市場對于進一步政策出臺的仍會產(chǎn)生等待心態(tài),反而可能引發(fā)觀望情緒。