12月17日，在國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，研究部署了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，業(yè)內(nèi)外稱之為“國三條”。隨后，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，進一步進行了補充和強調(diào)。放寬二次購房貸款限制、下調(diào)營業(yè)稅，以及對開發(fā)商有條件信貸支持等各項條款，構(gòu)成了今年第二輪房地產(chǎn)救市政策的核心。政策預(yù)期是否如業(yè)內(nèi)外所愿？此輪新政對于市場促進效果會如何？上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士做解答。

主持人：此次二輪房地產(chǎn)政策的亮眼之處體現(xiàn)在哪里？

丁祖昱：國務(wù)院此次發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，緊隨著“國三條”之后出臺，可以看作是后者的補充意見。在這次新一輪的救市政策中，值得注意的是，在進一步鼓勵普通商品住房消費方面，明確了之前的“改善性住房”定義，提出已貸款購買一套住房，但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降?，可按照首次貸款購買普通自住房享受優(yōu)惠；對于住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的減免，政策執(zhí)行期暫定為一年；此外，新一輪救市政策還提出，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)自主應(yīng)對市場變化，以促進商品住房銷售。而下放相應(yīng)權(quán)限予地方政府，也是其中一個亮點。

從《意見》內(nèi)容來看，“二套房貸”和下調(diào)營業(yè)稅的相應(yīng)規(guī)定，是對之前政策的明確。而增加的第三條，則是強調(diào)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)的主動性和差異性、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，以及穩(wěn)定市場信心的輿論導(dǎo)向。這也意味著，未來各地方政府可以在相應(yīng)的框架之下，針對區(qū)域市場情況出臺政策。

主持人：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是否會有實質(zhì)性利好影響？

丁祖昱：此次新一輪的救市政策，除了依然強調(diào)要一手抓保障性住房建設(shè)、一手抓普通商品住房消費之外，對于房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度也同樣明確化。其中，鼓勵開發(fā)商降價卻是第一次提出?！兑庖姟分赋?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。此外，通知還指出，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。從這一側(cè)面來看，“降價”已被確定為一種市場行為，開發(fā)商降價自救成為應(yīng)對市場變化的首要方式。

此外，從表面上來看，新政似乎對于房企的信貸“枷鎖”進行了松綁，但實際上并未如此。我認(rèn)為，對于開發(fā)商來說，最重要的就是融資渠道的暢通。但新政只是針對相應(yīng)項目、相關(guān)企業(yè)進行融資方面的支持。因此，銀根緊縮的問題只是部分解決。況且，對于執(zhí)行謹(jǐn)慎的商業(yè)銀行來說，是否能夠落實貫徹到位，也尚是個未知數(shù)。

主持人：能否預(yù)測一下未來市場走勢將會如何？

丁祖昱：應(yīng)該說，這一輪政策的出臺，既在意料之中又在意料之外。這話怎么說呢？救市政策的進一步出臺當(dāng)然屬于“意料中事”，但力度不大，卻是出乎意料之外的。

“二套房貸”和營業(yè)稅的內(nèi)容并無太大新意，總體來說，政策基調(diào)還是趨穩(wěn)為主。市場普遍認(rèn)為最具提振能力的“購房退稅”，并沒有呼之而出?？梢钥吹?，對于政策是否會影響房價再次上漲仍然存在疑慮，因此并不會輕易使用這把“雙刃劍”來直接推動市場。

個人認(rèn)為，新一輪救市政策對于市場作用力并不明顯。從總體來看，政策出臺的步伐仍是“亦步亦趨”，加上相應(yīng)權(quán)限下放到了地方政府，大膽預(yù)測一下，市場對于進一步政策出臺的仍會產(chǎn)生等待心態(tài)，反而可能引發(fā)觀望情緒。