“今年(2009年)地方政府不許再越權(quán)出臺(tái)稅收、財(cái)政等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新的表態(tài)，讓各地醞釀的重磅救市方案紛紛卡殼，此前重慶等城市高調(diào)計(jì)劃的購(gòu)房退稅措施多半要無(wú)疾而終。
2008年12月，“國(guó)六條”才明確將救市權(quán)力下放給地方，沒(méi)想到1個(gè)月不到就加上了一個(gè)緊箍咒?！捌鋵?shí)這也是中央政府對(duì)于房地產(chǎn)的一貫態(tài)度，各部委間很難達(dá)成一致?！币晃恢檎咧毖浴?
也難怪，在高層眼中，房地產(chǎn)就像是自己最為調(diào)皮的兒子，常有些不服管教的舉動(dòng)。當(dāng)國(guó)家三令五申要“和諧”時(shí)，他卻把大江南北居民最后一塊錢(qián)的積蓄擠光，外加一輩子的債務(wù)，使原本的經(jīng)濟(jì)事件變成了社會(huì)民生問(wèn)題。
當(dāng)父親痛下決心“教訓(xùn)”兒子時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)氣候突變。這個(gè)不成熟的兒子占據(jù)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的半壁河山。按摩根大通中國(guó)證券市場(chǎng)部主席李晶的估計(jì)，房地產(chǎn)總計(jì)影響固定資產(chǎn)投資60%以上。而且經(jīng)濟(jì)學(xué)家還告訴我們，房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資相關(guān)系數(shù)高達(dá)70%。
現(xiàn)在，是全力救助這個(gè)兒子呢，還是一邊敲打一邊安撫?中央政府的救市行動(dòng)陷入到“左右為難”的掙扎中。
艱難第一步
對(duì)于地方政府“對(duì)著唱”的行為，中央政府的態(tài)度由明確反對(duì)到逐步曖昧，這也是由于外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化所致。
這輪房地產(chǎn)的寒冬始于2007年9月，當(dāng)時(shí)對(duì)于一路飆升的房?jī)r(jià)，中央政府再也忍不住了，祭出了控制二套房貸的絕招。果不其然，盡管不少開(kāi)發(fā)商負(fù)隅頑抗，但市場(chǎng)還是開(kāi)始進(jìn)入冷凍期。成交量急劇萎縮，原本一路向上的房?jī)r(jià)也被拉緊了韁繩。
感覺(jué)到冷意的不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，還包括地方政府。如果中央是父親，地方政府就是地產(chǎn)業(yè)的親兄弟。經(jīng)濟(jì)學(xué)家周天勇表示，2007年土地出讓金約占地方財(cái)政收入的30%。再加上各種附加在土地及房產(chǎn)上的稅費(fèi)收入，地方政府近60%的收入源于房地產(chǎn)。所以一開(kāi)始地方政府就態(tài)度鮮明。
首先在2008年五六月，石家莊、成都出臺(tái)商品房?jī)?yōu)惠稅率、降低住房公積金貸款首付比例等措施拯救房地產(chǎn);接著到了7月中旬，長(zhǎng)沙出臺(tái)降低二手房交易稅、給予二手房購(gòu)房者補(bǔ)貼等四大政策;其后，福州、廈門(mén)、沈陽(yáng)、重慶、河南、常州等地相繼出臺(tái)了放寬土地出讓、調(diào)整公積金、減稅、推行貨幣補(bǔ)貼及降低準(zhǔn)入門(mén)檻等一系列“暖市”政策。
空置面積增加的真正原因
“2008年以來(lái)，在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量延續(xù)了2006年以來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場(chǎng)供求陷入嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。”廈門(mén)大學(xué)教授陳培愛(ài)認(rèn)為，目前，商品房空置面積的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。
以廈門(mén)市為例，2008年，這個(gè)城市的商品房均價(jià)從最高時(shí)的每平方米15000多元跌到了萬(wàn)元以下。專(zhuān)家認(rèn)為，目前該市房?jī)r(jià)仍顯偏高，阻礙了市場(chǎng)需求的進(jìn)一步釋放。按這個(gè)城市工薪家庭年均收入4萬(wàn)多元計(jì)算，普遍承受不了50萬(wàn)元以上的住房；如果按90平方米計(jì)算，工薪家庭能夠承受的合理房?jī)r(jià)不應(yīng)高于每平方米5500元。
福州市房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，2008年，福州市新建商品房建筑總面積500多萬(wàn)平方米，90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，2008年，新建商品房竣工前出售30%至50%已是相當(dāng)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，50%的空置率也是正常的。從福州市商品房空置情況來(lái)看，130平方米以上的大戶型占了空置面積的大多數(shù)，而中小戶型處于熱銷(xiāo)狀態(tài)，空置的不多。
“當(dāng)前，房?jī)r(jià)仍然偏高、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投資功能被過(guò)分夸大等，才是造成商品房空置面積增加的真正原因?！本澳藱?quán)說(shuō)。
從9月開(kāi)始，“暖市”開(kāi)始變成直接“托市”。先是西安“減免房地產(chǎn)企業(yè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)，并對(duì)2008、2009兩年的購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額給予一定比例財(cái)政補(bǔ)貼”，緊隨其后就是南京政府宣布給購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商大額補(bǔ)貼。
對(duì)于地方政府“對(duì)著唱”的行為，中央政府的態(tài)度由明確反對(duì)到逐步曖昧，這也是由于外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化所致。一場(chǎng)金融海嘯讓中央政府不得不重新審視限制地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。
然而地方的救市舉措大多毫無(wú)成果，在行業(yè)以及相關(guān)部門(mén)的多番“請(qǐng)旨”后，中央政府終于在2008年10月下旬出臺(tái)了第一波的救市措施。
偉大的博弈
倉(cāng)促成行的“改善型住房”并未在中央各部門(mén)間達(dá)成共識(shí)。
本該在2008年10底出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則卻在各銀行中集體難產(chǎn)。
然而千呼萬(wàn)喚的措施，秉承的依然是原有房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向。政策調(diào)整也不涉及營(yíng)業(yè)稅、二套房貸政策。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員就曾向記者表示，中央尚未認(rèn)為樓市處在大規(guī)模危機(jī)爆發(fā)的邊緣。也正因?yàn)槿绱耍》亢统青l(xiāng)建設(shè)部沒(méi)有合適的理由，推翻并逆轉(zhuǎn)自2005年以來(lái)中央政府的一系列針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的緊縮性政策。這也成為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整時(shí)不能突破的原則。
從2005年開(kāi)始，在國(guó)務(wù)院的主導(dǎo)下，原建設(shè)部牽頭，聯(lián)合其他部委出臺(tái)了包括信貸、規(guī)劃等一系列的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。在國(guó)務(wù)院層面，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷凍，“相當(dāng)程度”上被看做是5年調(diào)控政策所取得的成效。
既然政策無(wú)法突破，房地產(chǎn)原本承擔(dān)的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)就必須有所調(diào)整，中央政府的想法是通過(guò)大量修建“保障型住房”拉動(dòng)內(nèi)需，部分替代地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用。
2008年10月中上旬，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王健表示：“由于目前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)飽和，加上鋼鐵、電力等行業(yè)過(guò)剩，可考慮以萬(wàn)億級(jí)別的資金啟動(dòng)廉租房市場(chǎng)”，在加大財(cái)政投資的同時(shí)，啟動(dòng)消費(fèi)，并消化鋼鐵、水泥行業(yè)的過(guò)剩產(chǎn)能。“如果一切成行，就相當(dāng)于在商品房市場(chǎng)之外再建一個(gè)廉租房市場(chǎng)?！眮嗐y投資的首席分析師李大偉當(dāng)時(shí)表示。
然而金融海嘯的沖擊來(lái)得實(shí)在太快了，新建一個(gè)廉租房市場(chǎng)前景誘人，但恐怕遠(yuǎn)水難救近火。于是“改善型住房”的概念迅速提出，中央希望用以緩解二套房貸政策帶來(lái)的壓力。業(yè)界解讀為“開(kāi)口子”。
但倉(cāng)促成行的“改善型住房”并未在中央各部門(mén)間達(dá)成共識(shí)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)投資系博士易成棟曾表示：“中央各部門(mén)之間有分工，各司其責(zé)。即使沒(méi)有部門(mén)利益作用，從不同行業(yè)管理角度出發(fā)，看問(wèn)題不同也是常見(jiàn)的?！?/P>
財(cái)政部提出的這個(gè)概念明顯就沒(méi)有得到銀行系統(tǒng)的認(rèn)可。本該在2008年10底出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則卻在各銀行中集體難產(chǎn)。此后全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任吳曉靈公開(kāi)表示，細(xì)則應(yīng)該由商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制自覺(jué)提出來(lái)。但幾乎與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一個(gè)注意風(fēng)險(xiǎn)控制的通知，明顯是針對(duì)一些有意“開(kāi)口子”的銀行。
