現(xiàn)象 ：“被迫高檔”與“精細(xì)化”的悖論

　　2009年，隨著越來越多高地價(jià)地塊開始滾動(dòng)入市，昨日的瘋狂將殘酷考驗(yàn)開發(fā)商的成本關(guān)。面對(duì)這些貴價(jià)地塊，除了退地、停工、封盤等較消極的方法外，也有開發(fā)商以更好利用土地為出發(fā)，尋求突破點(diǎn)。目前市場(chǎng)上最常見的方法是提升項(xiàng)目的檔次，以更頂級(jí)的豪宅來“陪襯”更金貴的土地。

　　比如花都山前大道某別墅盤，于2006年底協(xié)議轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)地價(jià)不菲。在歷時(shí)兩年的規(guī)劃中，開發(fā)商數(shù)易其稿，每次都往高檔、精細(xì)化上做產(chǎn)品?！笆俏C(jī)，也是機(jī)會(huì)?！痹撻_發(fā)商坦言，假如不是成本關(guān)的壓力，他們?cè)诋a(chǎn)品方面不會(huì)如此用心。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示擔(dān)憂：在目前的豪宅市場(chǎng)銷售緩慢的情況下，這種“被迫高檔”的樓盤一旦定位不對(duì)，或者本身并不具備做豪宅的條件，將可能面臨更嚴(yán)重的銷售壓力。

　　現(xiàn)象 ：“昨日的瘋狂”與今日的“灰色操作”

　　回顧2006年、2007年拿地之盛況，不少開發(fā)商仍心有余悸。對(duì)于這段瘋狂的時(shí)期，某上市公司高層曾表示，那幾年光買標(biāo)書花的錢，以及把保證金打入土地儲(chǔ)備中心指定賬戶所損失的利息也有幾百萬元。“面粉貴過面包了?！痹摳吖苓B連搖頭感嘆。

　　面粉貴過了面包，怎么辦？除“被迫高檔”外，也有一類開發(fā)商以“灰色操作”來度過成本關(guān)。比如往面粉里多“兌些水”，這就是目前十分常見的“灰色地帶”改規(guī)劃。

　　將項(xiàng)目的建設(shè)密度改大，以增加利潤(rùn)率。特別是對(duì)于一些老城區(qū)占地面積不大的地塊，盡量做多一些單位進(jìn)去，增加密度，多賣出幾套，便分?jǐn)偭顺杀?。?duì)此做法，某業(yè)內(nèi)人士坦言，風(fēng)險(xiǎn)非常大，一著不對(duì)，全盤皆輸。

　　現(xiàn)象 ：“不折騰”與“折騰不起”

　　“2009年不折騰了?！蹦骋恢北煌饨绮聹y(cè)資金關(guān)難過的地產(chǎn)大鱷，其高管引用了一句很流行的話來形容前幾年購(gòu)進(jìn)的高地價(jià)土地。所謂“不折騰”就是指“把能退掉的退掉，能不開工的不開工”。

　　據(jù)坊間傳聞，已經(jīng)有兩塊地王被退還給政府。地方政府肯收回土地，對(duì)開發(fā)商來說確是一個(gè)好消息。不過政府不可能替開發(fā)商的所有冒進(jìn)埋單，退地也肯定并非毫無損失。因此更多的開發(fā)商是采取停工封盤的措施。

　　但停工封盤也不是萬全之策，至少它是一塊巨大的不會(huì)流動(dòng)的資金，對(duì)于自有資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不動(dòng)也要付出極大的資金壓力。所以，前幾年越“折騰”、越“激進(jìn)”的企業(yè)，最近的不利傳聞也就越多，其中多為資金鏈斷裂的傳聞，因?yàn)?，要“不折騰”也要“不折騰”得起才行