現(xiàn)象 :“被迫高檔”與“精細(xì)化”的悖論
2009年,隨著越來越多高地價(jià)地塊開始滾動(dòng)入市,昨日的瘋狂將殘酷考驗(yàn)開發(fā)商的成本關(guān)。面對(duì)這些貴價(jià)地塊,除了退地、停工、封盤等較消極的方法外,也有開發(fā)商以更好利用土地為出發(fā),尋求突破點(diǎn)。目前市場(chǎng)上最常見的方法是提升項(xiàng)目的檔次,以更頂級(jí)的豪宅來“陪襯”更金貴的土地。
比如花都山前大道某別墅盤,于2006年底協(xié)議轉(zhuǎn)讓,當(dāng)時(shí)地價(jià)不菲。在歷時(shí)兩年的規(guī)劃中,開發(fā)商數(shù)易其稿,每次都往高檔、精細(xì)化上做產(chǎn)品?!笆俏C(jī),也是機(jī)會(huì)?!痹撻_發(fā)商坦言,假如不是成本關(guān)的壓力,他們?cè)诋a(chǎn)品方面不會(huì)如此用心。
但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示擔(dān)憂:在目前的豪宅市場(chǎng)銷售緩慢的情況下,這種“被迫高檔”的樓盤一旦定位不對(duì),或者本身并不具備做豪宅的條件,將可能面臨更嚴(yán)重的銷售壓力。
現(xiàn)象 :“昨日的瘋狂”與今日的“灰色操作”
回顧2006年、2007年拿地之盛況,不少開發(fā)商仍心有余悸。對(duì)于這段瘋狂的時(shí)期,某上市公司高層曾表示,那幾年光買標(biāo)書花的錢,以及把保證金打入土地儲(chǔ)備中心指定賬戶所損失的利息也有幾百萬元。“面粉貴過面包了?!痹摳吖苓B連搖頭感嘆。
面粉貴過了面包,怎么辦?除“被迫高檔”外,也有一類開發(fā)商以“灰色操作”來度過成本關(guān)。比如往面粉里多“兌些水”,這就是目前十分常見的“灰色地帶”改規(guī)劃。
將項(xiàng)目的建設(shè)密度改大,以增加利潤(rùn)率。特別是對(duì)于一些老城區(qū)占地面積不大的地塊,盡量做多一些單位進(jìn)去,增加密度,多賣出幾套,便分?jǐn)偭顺杀?。?duì)此做法,某業(yè)內(nèi)人士坦言,風(fēng)險(xiǎn)非常大,一著不對(duì),全盤皆輸。
現(xiàn)象 :“不折騰”與“折騰不起”
“2009年不折騰了?!蹦骋恢北煌饨绮聹y(cè)資金關(guān)難過的地產(chǎn)大鱷,其高管引用了一句很流行的話來形容前幾年購(gòu)進(jìn)的高地價(jià)土地。所謂“不折騰”就是指“把能退掉的退掉,能不開工的不開工”。
據(jù)坊間傳聞,已經(jīng)有兩塊地王被退還給政府。地方政府肯收回土地,對(duì)開發(fā)商來說確是一個(gè)好消息。不過政府不可能替開發(fā)商的所有冒進(jìn)埋單,退地也肯定并非毫無損失。因此更多的開發(fā)商是采取停工封盤的措施。
但停工封盤也不是萬全之策,至少它是一塊巨大的不會(huì)流動(dòng)的資金,對(duì)于自有資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)來說,不動(dòng)也要付出極大的資金壓力。所以,前幾年越“折騰”、越“激進(jìn)”的企業(yè),最近的不利傳聞也就越多,其中多為資金鏈斷裂的傳聞,因?yàn)?,要“不折騰”也要“不折騰”得起才行