每年這個時候，都是開發(fā)商們進行結(jié)算的緊要關(guān)頭。材料款、工程款，每一項支出都數(shù)目不菲。而在今年這個不好的“年份”，即使過去財力雄厚的開發(fā)商，也不得不過起了“緊日子”。據(jù)了解，隨著北京市場上越來越多的開發(fā)企業(yè)面臨著支付困境，“房屋抵欠款”已經(jīng)成為一種越來越“流行”的操作模式。這其中，遭遇的情況不同，下游企業(yè)的悲喜心態(tài)也大相徑庭。

“3家開發(fā)商總共欠了將近800萬元的材料款，都告訴我們說，他們資金周轉(zhuǎn)有些困難，要用房子跟我們抵。最后我們是換來了3套房子?！蹦掣邫n衛(wèi)浴品牌代理商樊小姐說話的語氣很平靜。“其實，用房子抵賬這種事，以前我們也經(jīng)歷過，不過從來沒有像現(xiàn)在這么頻繁。我身邊許多同行都面臨著同樣的問題。”

據(jù)樊小姐介紹，早在去年9月份就有開發(fā)商給她打電話，大意是說上半年銷售情況不好，資金周轉(zhuǎn)不開，年終結(jié)算有困難，問她愿不愿意接受以房屋抵貨款。“我當時沒怎么想就答應(yīng)了。因為他們的房子是精裝修的準現(xiàn)房，再有半年就可以拿到房產(chǎn)證了。到時候無論是向銀行申請抵押貸款還是出售，變現(xiàn)都比較可行。”

一位業(yè)內(nèi)人士指出：“房屋抵欠款之所以如此順理成章地被接受，一方面是因為當前的經(jīng)濟形勢的確比較嚴峻，還在過冬的開發(fā)商的確在資金上捉襟見肘。另一方面，開發(fā)商與下游企業(yè)的不平等關(guān)系也是造成這種情況的重要原因之一。對于一個建材提供商來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是他們非?？粗氐目蛻?。過去為了維護關(guān)系，即使出現(xiàn)了欠款或其他不利情況，建材提供商也會盡量忍耐，很少訴諸法庭。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)不比以往，開發(fā)商在這個時候如果主動提出以房屋抵欠款，建材商高興都還來不及呢。據(jù)我了解的情況，有很多建材商希望開發(fā)商能以房屋抵欠款，卻都沒有達成協(xié)議。”

憂：市場形勢嚴峻 危機隱現(xiàn)

在有些人眼里，用房子抵欠款就和“以貨易貨”查不多，既然現(xiàn)在鬧經(jīng)濟危機大家都沒錢，以一種商品抵欠款當然也就是最合適的解決辦法了。然而在實際操作中，“房子”這一商品的特殊性，還是給“房屋抵貨款”這一模式帶來很多考驗。

某瓷磚品牌老板郭先生最近就遇到這么一檔子事：2個月前，拖欠他材料款的開發(fā)商讓他選一套房抵消欠款，也沒其他辦法就同意了。去一看能選的就兩套房，戶型和朝向他覺得都不怎么樣，最后勉強選了一套，并在當天交了定金。然而當1個月后郭先生去辦理過戶手續(xù)時卻被告知，房子已經(jīng)被別人看中買走了。郭先生前去質(zhì)問開發(fā)商，開發(fā)商的回答卻讓郭先生很無奈：“我們現(xiàn)在正在籌集發(fā)給民工的工程款，好不容易有客戶上門說想買你的那套房子，還是全款，我們也是不得已啊。”最后，為了能保持以后的合作關(guān)系，郭先生沒有選擇起訴，而是默默接受了另外一套房子。

除此以外，有的材料商拿到房子以后發(fā)現(xiàn)，由于開發(fā)商沒有結(jié)清土地的余款，無法辦理產(chǎn)權(quán)證；也有的材料商拿到的是期房，最長的兩年以后才能交房，現(xiàn)在拿到的房子甚至還只是一張圖紙。這些問題，都給目前普遍缺錢的建材商的資金周轉(zhuǎn)帶來了一些隱患。

“在這個現(xiàn)金為王的時候，如果一家建材企業(yè)手中一點現(xiàn)金都沒有，只剩下房子，那它還有活下去的可能嗎？”郭先生說。

市場分析：是無奈也是必然 有助房企度過難關(guān)

針對愈演愈烈的“房屋抵欠款”之風(fēng)，專家指出，這既是冷淡市場下的無奈之舉，也是多數(shù)房企保證自身不至于急速倒下的必然手段之一。從長遠來看，由于房地產(chǎn)牽涉的下游產(chǎn)業(yè)太多，一個房地產(chǎn)企業(yè)如果由于資金鏈斷裂而倒閉，所引起的連鎖效應(yīng)會殃及到多個行業(yè)。如今房企采取的這種較為折中的“房屋抵欠款”的措施，一方面變相提高了其支付能力，使其能把不多的資金用在最需要的地方，幫助其渡過支付難關(guān)，另一方面，又對下游企業(yè)有一個說法，不至于引起恐慌?，F(xiàn)在最需要解決的，是采用這一方法時的規(guī)范化問題。

領(lǐng)跑動力營銷顧問有限公司總經(jīng)理徐東華認為，如果“房屋抵欠款”這樣的措施能夠幫助開發(fā)商支撐到春節(jié)以后，可能會引來稍微寬松一些的市場環(huán)境?！耙环矫?，2008年末北京的房屋成交量，一手二手都接近日均300套的簽約額，明顯地可以感覺到剛性需求正在逐步回歸釋放。再者，央行的降息舉措也會使一部分中長線的房產(chǎn)投資者重返樓市。尤其是在2008年11月末的大幅降息1.08%之后，保守型的儲蓄投資已無任何優(yōu)勢可言，股市的不確定因素讓房產(chǎn)重現(xiàn)投資價值。畢竟房產(chǎn)是以實體面貌存在，地塊增值因素長期存在?！?/P>

“對于那些接受房屋抵欠款的下游商家來說，應(yīng)該有‘一榮俱榮，一損俱損’的意識，但也決不能忽視對關(guān)鍵問題的把握。比如就用來抵款的房子本身來講，現(xiàn)房肯定優(yōu)于期房；有房產(chǎn)證的肯定優(yōu)于沒房產(chǎn)證的；如果是現(xiàn)房但房產(chǎn)證還沒辦下來，就一定要弄清楚是什么原因?！?/P>

專家提醒：以房抵債切莫忽視法律規(guī)定

針對目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建材商、施工公司、廣告公司等進行的“以房子抵欠款”的行為，法律界的人士提醒，在此類行為過程中，一定要注意其中的一些容易引起糾紛的法律問題。

北京泰和泰律師事務(wù)所的律師指出：《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[1998]771號)規(guī)定：“單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益(減少了債務(wù))，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于人民法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人財產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函》(國稅函[2005]869 號)第二條規(guī)定：“無論拍賣、變賣財產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執(zhí)行活動，對拍賣、變賣財產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報繳納稅款?！币虼耍愎疽苑课莸謧鶓?yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。因此，你公司以房屋抵債應(yīng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。

所以，如果未完成相關(guān)納稅手續(xù)，作為代征機關(guān)的房管部門是不會為企業(yè)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售手續(xù)是否齊全，能否辦理產(chǎn)權(quán)證明，也是一定不能忽視的一個要點。