土地、住宅市場(chǎng)都有積壓
數(shù)據(jù)顯示,1998-2008年的十年間,全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米,而截至2008年底全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量則僅為19.4億平方米,占購(gòu)置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中,土地市場(chǎng)“主動(dòng)性積壓”現(xiàn)象嚴(yán)重。
而在住宅市場(chǎng)卻顯現(xiàn)“被動(dòng)性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴(yán)重的囤積土地、捂盤(pán)惜售及不斷涌現(xiàn)的投機(jī)行為,政府在規(guī)范土地市場(chǎng)的同時(shí),出臺(tái)了第二套房貸政策,市場(chǎng)成交隨即出現(xiàn)萎縮。進(jìn)入2008年,DTZ戴德梁行所監(jiān)測(cè)的全國(guó)重點(diǎn)城市的商品住宅市場(chǎng)調(diào)整也較為明顯,成交量同比下滑46%,萎縮程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。這些城市商品住宅價(jià)格整體回落幅度達(dá)到13%。
DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,這些重點(diǎn)城市過(guò)去三年內(nèi)存量商品住宅約3800萬(wàn)平方米,如果按現(xiàn)有成交速度來(lái)測(cè)算,預(yù)計(jì)至少要9個(gè)月的時(shí)間才能基本消化。
消化庫(kù)存一線城市尚樂(lè)觀
據(jù)DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮介紹,以北京、廣州、上海三大一線城市為例,由于自2007年10月較早步入調(diào)整,價(jià)格回落相對(duì)較為充分,近期市場(chǎng)運(yùn)行得到了成交量的有力支撐,較好地消化了部分庫(kù)存。以上海為例,存量商品住宅約302萬(wàn)平方米,目前每月成交量約79萬(wàn)平方米,消化這些市場(chǎng)存量需要4個(gè)月時(shí)間。北京、廣州兩地,預(yù)計(jì)未來(lái)消化存量的時(shí)間都在5個(gè)月左右。
由于成都、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、武漢等二線城市調(diào)整略晚,調(diào)整尚需時(shí)日,庫(kù)存消化預(yù)計(jì)需要12-16個(gè)月的時(shí)間,整體庫(kù)存壓力較大。
宏觀政策放寬將助推樓市
去年9月,央行結(jié)束長(zhǎng)達(dá)二年零四個(gè)月的信貸緊縮,在短短3個(gè)月時(shí)間就將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前的水平,在降低購(gòu)房成本的同時(shí),不斷向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。為消化現(xiàn)有新建商品房庫(kù)存,各地出臺(tái)放寬第二套房貸等樓市新政以鼓勵(lì)改善性需求釋放,穩(wěn)定住宅市場(chǎng)發(fā)展。
蔣尚禮認(rèn)為,對(duì)于政府未來(lái)花大力氣興建的保障性住房對(duì)于一、二、三線城市的影響將各不相同,對(duì)部分二、三線城市來(lái)講,經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品住房的替代效性較為明顯,一定程度將抑制市場(chǎng)庫(kù)存的消化;因此未來(lái)更多的二、三線城市會(huì)將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與廉租房建設(shè)并軌,減少經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于新建商品房庫(kù)存的沖擊。
