建設部研究住房擔保 可帶動13000億投資和消費
2009年08月18日 07:50
四兩撥千斤 住房擔?！巴妒瘑柭贰?/B>
“我們的課題早在2007年就啟動了，現(xiàn)在終于有了用武之地。”2月26日，中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立興奮地告訴本報記者。尹所說的課題，是住房和城鄉(xiāng)建設部（原建設部）組織開展的住房置業(yè)擔保研究。
本報記者獨家獲得的這份研究報告提出，希望有關部門借助住房置業(yè)擔保這一市場化手段，進一步增加給予符合條件的購房者優(yōu)惠，比如進一步降低首付比，給予更多的利率優(yōu)惠并采用固定利率等，以改善目前市場低迷的情況。
本報記者從建設部方面人士得到的消息稱，建設部內(nèi)部目前正在討論這份課題報告。據(jù)參與討論的人士透露，此份方案“如果成為政策，將有可能帶動近13000億的投資和消費”。
政策性住房金融體系破題
據(jù)建設部房地產(chǎn)司人士透露，該報告一共分為《完善住房擔保體系、確保住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展》、《置業(yè)擔保行業(yè)規(guī)范化管理研究》以及《住房貸款擔保機構的風險準備金制度研究》三部分，分別由社科院金融研究所、上海住房置業(yè)擔保有限公司以及北京住房擔保中心進行調(diào)研并主持完成。
上述說法也得到了課題參與者的證實?！吧缈圃航鹑谒撠煹氖钦麄€的體系建設，我們負責制定行業(yè)規(guī)范，而北京方面負責風險準備金方面的研究?！鄙虾Ｊ凶》恐脴I(yè)擔保有限公司副總經(jīng)理鄭鴻國在接受本報記者采訪時表示。
“這個課題其實早在2007年就接受當時的建設部房地產(chǎn)司的委托在做了。課題旨在研究本行業(yè)在過去十年運行中遇到的具體問題，制定未來的長期規(guī)劃，保障我國住房市場健康穩(wěn)定的發(fā)展?！编嶘檱榻B。
另據(jù)一位接近建設部的人士透露，早在2月13日，建設部住房保障司和公積金監(jiān)督管理司已會同人民銀行金融市場司，以及參與此次課題研究的人士，共同討論了上述三份課題研究成果。
“會議還沒有形成統(tǒng)一意見和成型的政策建議，大家就現(xiàn)有的研究成果提出了自己的意見，目前還在就討論中談到的問題進行進一步的補充和修改?！鄙鲜鋈耸肯蛴浾弑硎荆靶纬闪私y(tǒng)一的意見后肯定會通過建設部逐級向上提交。”
“我們的目的是通過住房擔保行業(yè)的規(guī)范和整合，探索構建我國政策性住房金融體系，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控手段之外，為決策層提供一個更為市場化的調(diào)控手段。”建設部內(nèi)部人士如此表示。
圍繞這一目標，報告明確提出“政府應該將住房置業(yè)擔保機構確定為政策性住房金融機構”，并與住房公積金一起成為中國政策性住房金融體系的主要組成部分。
本報記者還從課題組成員處了解到，由于行業(yè)的獨特性質(zhì)，住房置業(yè)擔保此前并未引起高層重視。建設部內(nèi)部一位長期關注住房擔保行業(yè)的人士告訴本報記者一個細節(jié)：2007年國家審計署對北京、天津、上海等地的住房擔保機構做了一次全面審計，并提交到國務院，“當時領導看完曾詢問該機構是何時成立的”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的結果也是必然的。
“住房置業(yè)擔保主要是通過提供擔保以及政策優(yōu)惠，讓符合條件的購房者，特別是即期消費能力不足的客戶，能以相對較低的首付比和利率購房。而前幾年樓市一片紅火，政府屢次出臺政策進行調(diào)控，置業(yè)擔保作為提振市場的手段自然不會得到重視。”鄭鴻國分析。
住房擔保機構欲四兩撥千斤
成立已近10年的住房擔保在此前的運行過程中卻飽受爭議。
“我現(xiàn)在申請30萬元的住房公積金貸款，還必須要交3000多塊錢的擔保費，但并沒有享受到額外的優(yōu)惠，覺得這個錢花的挺冤?！币晃荒壳罢谵k理公積金貸款的上海購房者向記者抱怨。
不僅僅是普通購房者，住房擔保機構的從業(yè)人員也常常會有有力使不上的困惑?！霸诖蚱哒鄣那闆r下，目前公積金貸款和按揭貸款的利差實質(zhì)上已經(jīng)非常接近，只有0.24%，其實我們也想要給予購房者更多的優(yōu)惠。”國內(nèi)一家住房擔保公司負責人無奈地表示。
“無論是商貸還是公積金貸款，擁有擔保也不會再享受更多的利率優(yōu)惠?！惫ば猩虾７中袪I業(yè)部的一名工作人員就上述說法向本報記者證實。
“如果能夠實現(xiàn)向政策性住房擔保轉變，住房擔保機構就能夠以提供擔保的方式，用較低的首付、固定且優(yōu)惠的利率，幫助暫時不符合貸款條件，但有穩(wěn)定職業(yè)和收入來源的購房者實現(xiàn)貸款購房。”課題組成員、北京市住房貸款擔保中心汪為民表示，“而擔保機構也會利用自身專業(yè)化水平較高的優(yōu)勢，協(xié)助銀行評估審查貸款客戶資質(zhì)，全面把關風險?！?BR>
據(jù)上述人士介紹，為了防范風險，方案對于通過住房擔保購房的人群設置了一定的條件，如具備持續(xù)還款能力、且為首次購房自住，根據(jù)特定條件為其設置貸款上限等等。按照這一條件設置，當前最合適的目標客戶是剛剛畢業(yè)的大學生，他們未來的收入預期較好，但當前的支付能力差，通過住房置業(yè)擔保，降低首付比就可以讓這一群體實現(xiàn)購房的夢想。
但是目前住房置業(yè)擔保行業(yè)整體較小的資本金規(guī)模成為實現(xiàn)上述目標的桎梏。
根據(jù)上海市住房擔保有限公司給出的資料，注冊資本金在1億元以下的（其中大部分在1000萬—5000萬之間）擔保公司占比約為80.77%。資本金在1億—5億元之間的擔保公司在全國約占7.69%。而規(guī)模在5億元之上的擔保公司全國只有2家，分別為天津市津房置業(yè)擔保股份有限公司和上海市住房置業(yè)擔保有限公司，注冊資本金分別為6.5億元和6億元。
“按照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》規(guī)定，住房貸款擔保機構擔保的貸款額不能超過其實有資本金的30倍。目前業(yè)內(nèi)最大的天津住房置業(yè)擔保公司只能為大約195億元的貸款提供擔保?！编嶘檱硎尽?BR>
基于這樣的現(xiàn)狀，報告建議中央財政首先拿出100億元成立住房置業(yè)再擔保公司，以增加住房置業(yè)擔保行業(yè)抗系統(tǒng)風險的能力。
同時，再通過給予稅收優(yōu)惠和政策扶持，吸引地方財政及社會資本補充100億元左右，加上行業(yè)現(xiàn)有大約100億元的規(guī)模，則我國住房擔保行業(yè)體系的資本實力將達到300億元左右。
“按照1:30的杠桿，這300億元理論上可以拉動住房消費10000億元和房地產(chǎn)投資3000億元左右。不僅可以有效緩解當前住房市場不景氣的狀況，而且為政府調(diào)節(jié)住房市場找到一個可操作的工具?！币辛⒎治鲋赋?。
轉型之辨
盡管有人認為該項方案將刺激一部分需求，有利于市場交易量的恢復，但北京某大型地產(chǎn)銷售機構的一位中層管理人士對方案的可行性并不看好，“銀行現(xiàn)在連打個七折都不太情愿，要他們再降低首付比和利率我覺得會比較困難?！?BR>
據(jù)該人士分析，目前5年期以上貸款利率打完7折之后只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，利差只有0.558%。而作為住房擔保的主要對象，5年期以上公積金貸款目前利率為3.87%，利差只有0.27%，“再加上各項成本費用，銀行的利潤空間已經(jīng)被大幅壓縮，再進一步壓縮的難度可想而知。”
而人民銀行金融市場司的參會人員在2月13日的方案討論會上的發(fā)言似乎也證實了上述分析。據(jù)一位與會人士透露，人行方面并未就方案發(fā)表太多意見，只是提出擔保機構“要加強自律，結合國辦七號文件（《關于進一步明確融資性擔保業(yè)務監(jiān)管職責的通知》），先把自己規(guī)范起來?！?BR>
中央財經(jīng)大學教授、中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇也對該方案提出了自己的看法，“有了擔保以后，銀行的貸款條件的確可以適當放松一些。以銀行對房貸業(yè)務的重視程度，應該不會特別反對，但也會考慮相應的風險，關鍵是能否找到一個風險可控又具有可行性的操作方案，例如擔保費和利率的定價、準備金的估算等等?！?BR>
“純粹按照市場化來說，的確可以通過客戶的具體情況，靈活采取差異化的首付比和貸款利率水平。但問題是銀行現(xiàn)在根本沒辦法去逐個鑒別。”郭田勇向本報記者表示。
這一說法也得到了課題組成員的積極回應?！白》恐脴I(yè)擔保機構正是要充當這樣一個角色，替銀行評估客戶，鑒別和控制風險，以擔保這一市場化的手段，協(xié)助銀行系統(tǒng)實施更靈活多樣的監(jiān)管理念?！币辛⒈硎?。（鄭世鳳）
來源：南方報業(yè)傳媒集團-21世紀經(jīng)濟報道
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
