在高房?jī)r(jià)的責(zé)任之辯中，地方政府很難獨(dú)善其身了。

今年兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在《我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下》的書面發(fā)言稿中提出，房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府是房?jī)r(jià)高企的主要原因。

工商聯(lián)在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個(gè)城市，選取62個(gè)不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，向全國(guó)政協(xié)十一屆二次會(huì)議遞交了《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》的書面報(bào)告。

調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；而在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半（49.42%）流向政府；開發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入中，政府份額占37.36%；同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢(shì)。

據(jù)此，工商聯(lián)直指“土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)首因”。3月11日上午，十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議新聞中心舉行“住房保障問題”專題采訪。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在答問時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成進(jìn)行了解析。齊驥指出，各地區(qū)影響房?jī)r(jià)的主要因素之一是土地成本。

土地財(cái)政再遭炮轟

“地方政府靠賣土地過日子，已經(jīng)是司空見慣的事情了?！北本┐筌娊?jīng)濟(jì)觀察研究中心主任仲大軍告訴時(shí)代周報(bào)記者，“過去我們估計(jì)政府拿走的能占30%，現(xiàn)在工商聯(lián)的調(diào)研把這個(gè)數(shù)字提高了?！敝俅筌姺Q一點(diǎn)不懷疑調(diào)研數(shù)字。

據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一份報(bào)告顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方預(yù)算的40%，而土地出讓金凈收入在一些地方政府的預(yù)算外收入中甚至達(dá)到了60%以上。這與工商聯(lián)的調(diào)研數(shù)字頗為接近。

據(jù)報(bào)道，重慶市2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)收入400余億元，占全市財(cái)政收入的50.8%；鄭州市2007年前三季度房地產(chǎn)和建筑安裝行業(yè)稅收收入40.6億元，占全市稅收總量48.6%。從三個(gè)一線城市來看，流向政府的份額上海的開發(fā)項(xiàng)目最高，為65%。其次是北京，為48%。最低的廣州也達(dá)到了47%。地方政府在房地產(chǎn)業(yè)中受益程度可見一斑。

中國(guó)體制改革研究會(huì)公共政策研究所副所長(zhǎng)、北京大學(xué)外國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)說研究中心副主任夏業(yè)良向時(shí)代周報(bào)記者表示，一味地罵開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)是非理性的，解決高地價(jià)問題才能解決高房?jī)r(jià)。

“不從制度上入手，就無法解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問題?！毕臉I(yè)良說，土地的供給與需求決定著土地價(jià)格，而土地價(jià)格又決定著房?jī)r(jià)，從根源上說，解決“政府定價(jià)”才能治本。

那么土地價(jià)格究竟應(yīng)該誰說了算呢？夏業(yè)良表示，應(yīng)該由第三方、有公信力的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)不同地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，通過科學(xué)的評(píng)估來為土地定價(jià)?！罢粎⑴c定價(jià)，土地價(jià)格才能趨于合理?！?

稅收設(shè)置很荒謬

工商聯(lián)的調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高且呈增加趨勢(shì)也是房?jī)r(jià)走高的一個(gè)重要原因。報(bào)告以北京為例，開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要與20多個(gè)政府部門打交道，需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20多種；廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中需要與30多個(gè)政府部門打交道，繳納多達(dá)20多種收費(fèi)。

“針對(duì)房地產(chǎn)的稅收設(shè)置很荒謬?！敝俅筌娭毖?。他說，地方政府應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中受益，但受益方式要合理。目前，包括土地收益和稅收，政府都是一次性收完，這導(dǎo)致土地價(jià)格高漲，房?jī)r(jià)也居高不下。據(jù)此，仲大軍建議，應(yīng)該在地方稅收里設(shè)置房產(chǎn)稅這個(gè)稅種，住多少年交多少年，沒人買房居住就沒有稅收，這樣地方政府就沒必要抬高地價(jià)，而會(huì)想方設(shè)法引導(dǎo)地產(chǎn)商多賣房子。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)REICO工作室也提出，應(yīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度層面入手，將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅。但北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾表示，對(duì)物業(yè)稅的征收顯得信心不足?！爸醒胴?cái)政和地方財(cái)政光一個(gè)燃油稅就打了15年，物業(yè)稅會(huì)不會(huì)打15年？”此前，任志強(qiáng)多次指出，地方政府才是高房?jī)r(jià)的最大受益者。

對(duì)于“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容有不同看法。

“房?jī)r(jià)并不是由地價(jià)決定的，而地價(jià)則是由房?jī)r(jià)決定的?！币讘椚莞嬖V記者，在土地拍賣過程中，土地的價(jià)格到底是多少，就在于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)所拍土地住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。“如果不劃算，那么開發(fā)商是不會(huì)出價(jià)買該土地的。因此，土地價(jià)格是由房?jī)r(jià)來決定的，而不是相反。中國(guó)住房從來沒有以成本定過價(jià)，如果以成本定價(jià)，中國(guó)房?jī)r(jià)就不會(huì)這么高。”

同時(shí)，易憲容也力挺土地拍賣制度。他說，在土地交易沒有市場(chǎng)化之前，土地的交易往往是在臺(tái)下進(jìn)行，其土地如何定價(jià)，定價(jià)多少完全是非市場(chǎng)的因素。如果非市場(chǎng)化因素過大，這里既有地方政府官員的尋租，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利。

時(shí)代周報(bào)記者就工商聯(lián)的這一調(diào)研報(bào)告致電知名地產(chǎn)商潘石屹、任志強(qiáng)，他們都未置評(píng)論。

地方政府與房產(chǎn)商

合演雙簧戲

“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)在全國(guó)政協(xié)會(huì)上遞交了一份《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言，稱旗下房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府部分，在上海、北京、廣州三個(gè)一線城市，超過或接近50%。于是有人驚呼：地方政府成了最大的開發(fā)商！

在我看來，持這種觀點(diǎn)的人，與艷照門里的阿嬌姑娘一樣，很傻很天真，客觀上貶低辱沒了政府。誰見過把“爺爺”和“孫子”混為一談的？眾所周知，地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房奴是可以擺擺大款的譜，但在政府面前，充其量也就是一孫子。

從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，政府、開發(fā)商、房奴并非“吉祥三寶”，倒更像食物鏈上大魚、小魚和蝦米，三個(gè)歡喜冤家。這沒什么奧妙，無非是房地產(chǎn)命根子乃土地資源，而土地資源壟斷及其定價(jià)權(quán)在誰手里，大家心知肚明。和政府相比，開發(fā)商是弱勢(shì)。正如坐穩(wěn)了房奴和更多想做房奴而不得的平民，在開發(fā)商眼里，是利潤(rùn)來源，但更是可以魚肉盤剝的對(duì)象。

數(shù)據(jù)一出籠，上海市長(zhǎng)韓正馬上說不。我也以為這個(gè)數(shù)據(jù)未必靠譜。韓正認(rèn)為太高“有誤”，我則認(rèn)為太低啦。我本一介草民，沒有實(shí)據(jù)，只能憑經(jīng)驗(yàn)和直覺。而韓正乃堂堂上海市長(zhǎng)，對(duì)土地財(cái)政以及房地產(chǎn)稅收知根知底?？上欁笥叶运?，不肯露富，拿出更準(zhǔn)確權(quán)威的數(shù)據(jù)駁斥工商聯(lián)“有誤”—也許也成國(guó)家抑或上海機(jī)密？

言歸正傳，我的意思是，說政府是房地產(chǎn)最大的開發(fā)商不妥，但說它是高房?jī)r(jià)最大受益者則毋庸置疑。金融風(fēng)暴蔓延，揭示了一個(gè)道理，地方政府靠土地GDP過得有滋有味的日子一去不復(fù)返了，天下沒有永遠(yuǎn)不散的豪門盛宴。也就是說，房?jī)r(jià)虛高，行業(yè)泡沫尚未撇凈，不以房奴為本，都曲終人散了還忙不迭地企圖將殘羹剩菜打包，大叫救市，無非是一出地方政府和地產(chǎn)商心有靈犀，爺孫倆眉來眼去聯(lián)袂獻(xiàn)唱的一出雙簧。

此言并非信口雌黃。君不見，廣東近日推出穩(wěn)定樓市15條，房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲5%，看得房地產(chǎn)大腕都心驚肉跳。開發(fā)商中稍有良心且明白點(diǎn)市道的王石先生認(rèn)為，房?jī)r(jià)這樣堅(jiān)挺著，政府還去救市，是一件滑稽的事。其實(shí)他說的也就是普通經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。可惜問題不在于常識(shí)而在于現(xiàn)實(shí)往往如此：利欲熏心，就敢違背市場(chǎng)規(guī)律，置雞飛蛋打的后果于不顧，狂妄地以為自己可以挽狂瀾于既倒，原因就在于地方政府是地產(chǎn)利益鏈最大受益者。