昨日，標準普爾發(fā)布報告，對2009年中國房地產業(yè)持負面展望，13家獲評級的中資地產公司中有8家為負面評級。

　　兩份報告分別名為《中國房地產業(yè)展望：住宅開發(fā)商今年仍面臨嚴峻挑戰(zhàn)，但或將出現(xiàn)轉機》及《獲評級中資地產開發(fā)商排行榜——在2008年面對嚴峻挑戰(zhàn)的表現(xiàn)》。標準普爾的分析人士提出負面評級，主要是認為今年中國房地產會有高度的波動性，主要體現(xiàn)在流動性持續(xù)緊張，市場環(huán)境比較嚴峻，成交量和銷售價格會維持在受壓狀態(tài)。此外，未來的12個月內很多公司短期債務到期也是資金流動性受壓的重要因素。

違約和利潤預警增加

數(shù)家大型地產商已經(jīng)發(fā)布了2008財政年度的利潤預警，但由于2008財年業(yè)績仍受到市場表現(xiàn)良好的2007年預售情況的支持，因此利潤率的下降可能要到2009年才會明朗。盡管房地產融資渠道在增加，但除了房地產市場出現(xiàn)明顯復蘇，否則小型房地產商手上的資金將無法支持運營。

標準普爾預計，資金流動性受壓仍是很多開放商的主要風險，今年更多的開發(fā)商可能出現(xiàn)違約情況。不佳的銷售狀況意味著開發(fā)商很可能入不敷出，從而造成手中現(xiàn)金持續(xù)下降的局面。例如中國地產集團有限公司在本月將有一筆5億的銀行債務到期，該公司將最早面臨挑戰(zhàn)；中新地產認沽期權將在今年6月可執(zhí)行，另一債務將在今年12月到期；合生創(chuàng)展集團有限公司、綠城中國控股有限公司、雅居樂地產控股有限公司以及世茂房地產控股有限公司的債務也將陸續(xù)于2010年到期。

標準普爾分析師符蓓表示，很多公司在經(jīng)過2008年大規(guī)模的現(xiàn)金消耗，且未來12個月的再融資需求較高，從而缺乏足以支持其運作的資源，因此行業(yè)內部整合將不可避免地加速進行。

外資或提前撤資百億

在房地產市場持續(xù)低迷的情況下，從何處獲得額外的資金來維持高額的短期支付需求，這是地產商不得不面對的難題。對此，標準普爾認為，中資地產商處于負面的狀態(tài)將面臨更高的違約風險，房地產業(yè)在2009年面臨的挑戰(zhàn)加劇。

符蓓認為，在2009年負面因素將呈主導態(tài)勢，其中最重要的一點就是宏觀經(jīng)濟正在惡化。其次，由于市場銷售放緩，使得庫存不斷上升。官方數(shù)據(jù)顯示，2008年前11個月商品房銷售面積為4.9億平方米，同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米，同比增加了15.3%。同時，政府保障性住房建設規(guī)模的擴大也增加了供應量，從而加劇房地產市場的競爭，對開發(fā)商銷售形成一定壓力。

標準普爾由此預期，如果2009年房地產市場繼續(xù)大幅度波動，成交量持續(xù)低迷，則將可能進行更多的負面評級變動，房地產企業(yè)違約數(shù)量也可能上升。

此外，潛在買家普遍預計開發(fā)商為提振銷售量將會繼續(xù)下調房價，從而導致他們繼續(xù)持觀望態(tài)度并不急于買房，剛性需求或推后釋放。這使得開發(fā)商資金回籠方面存在較大壓力，對土地成交的預期亦較為保守。

尤為重要的是，外資對中國房地產業(yè)行業(yè)的投資態(tài)度更為謹慎。符蓓預計，未來12至18個月內，可能會出現(xiàn)外資提前撤回資金、贖回債務的情況，涉及資金或達到上百億港元，這也將對行業(yè)形成巨大資金壓力。

盡管住宅開發(fā)商仍面臨嚴峻挑戰(zhàn)，標準普爾對中國房地產長期發(fā)展仍持正面預期。由于政府出臺一系列旨在穩(wěn)定房地產市場的政策，信貸環(huán)境某種程度上放松，大型房地產商融資渠道開始增多，加之城市居民收入緩慢增長，購房承受力也在逐漸上升。

有8家房企為負面評級

在2009年獲標準普爾評級的中資房地產開發(fā)商排行榜中，13家地產商中有8家為負面評級，而在2008年僅為2家。 標準普爾下調了其中10家的評級或展望，說明在房地產業(yè)營運環(huán)境持續(xù)惡化的情況下，標普對該行業(yè)在今年的展望維持在負面。

被評為負面的為世茂房地產(00813.HK)、路勁基建(01098.HK)、綠城中國(03900.HK)、合生創(chuàng)展(00754.HK)、上置集團(01207.HK)、沿海綠色家園(01124.HK)、中國地產(01838.HK)、中新地產(00563.HK)。

今年的排行榜較去年并未發(fā)生太大的變化，但名次發(fā)生了一定的調整。符蓓指出，世茂房地產控股有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司、上置集團有限公司的排名均下跌，標普認為上述公司管理層推行激進的戰(zhàn)略，盡管市場惡化以及流動性緊張，但他們依然在2008年大幅增加土地儲備。

雅居樂地產控股有限公司、麗豐控股有限公司則有所上升。雅樂居是2008年最早調整擴張戰(zhàn)略的獲評級開發(fā)商之一，而麗豐控股則擁有合理水平的投資地產，從而能夠獲得經(jīng)常性收益，截至2008年6月30日的2008年財政年度其租金收益覆蓋倍數(shù)為1.2倍。

中國地產集團有限公司、中新地產集團（控股）有限公司仍位居排行榜末兩位。中國地產面臨短期再融資風險，而中新地產2009年1月份未能按期支付優(yōu)先無擔保債權的利息。

符蓓表示，如果2009年房地產市場仍沒有走出銷售低迷境況，這些地產商的評級還將面臨下調趨勢。由于銷售額不盡如人意，公司在未來12-18個月仍有很高貸融資需求，因而很多公司都發(fā)出了盈利警告。