不久前,趙先生在北京西二環(huán)附近的某樓盤購買了一套南北向精裝住房。與此前兩個(gè)月他第一次看該  項(xiàng)目時(shí)相比,銷售均價(jià)已從15000元/平方米上漲到18500元/平方米。但房價(jià)的上漲并沒有給趙先生帶來更高的住房品質(zhì)。小區(qū)環(huán)境、物業(yè)配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料甚至連外立面涂料都沒有大變化。按照趙先生的理解,這3500元/平方米的差價(jià)自然成了開發(fā)商的營業(yè)利潤。

　　2006年以來,全國房價(jià)一直快速上漲,即使是2008年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷寒冬,全國房價(jià)指數(shù)也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價(jià),更是大幅上揚(yáng)后的高位盤整。不過,房價(jià)高漲并沒有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤率的增長。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,盈利能力相對(duì)較高的地產(chǎn)上市公司,其整體營業(yè)利潤率持續(xù)走低。那么,漲價(jià)帶來的收益究竟是成了開發(fā)商的利潤,還是被各種成本所侵蝕?

    土地溢價(jià)“收窄”營業(yè)利潤

    4月18日,中國證券報(bào)記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤·西堤紅山”、“遠(yuǎn)洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當(dāng)初拿地時(shí)的樓面地價(jià)約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價(jià)計(jì)算,土地成本占售價(jià)的比重分別達(dá)到29.74%、38.01%和36.66%。其中,“遠(yuǎn)洋·沁山水”的拿地時(shí)間為2008年1月。

    業(yè)內(nèi)專家指出,我國自2004年8月31日實(shí)施土地招拍掛政策以來,土地成本直接反映出市場對(duì)房地產(chǎn)的需求程度。而房價(jià)高企直接推高了地價(jià)。在2007年開發(fā)商“拿地?zé)帷睍r(shí),部分城市的地價(jià)上漲幅度高于房價(jià)。

    根據(jù)國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”統(tǒng)計(jì),去年全國地價(jià)仍在增長,但增幅放緩。預(yù)計(jì)今年一線城市居住用地價(jià)格將與去年持平;而二三線城市的地價(jià)仍存在上漲空間。

    今年3月,土地底價(jià)成交率出現(xiàn)下降,溢價(jià)成交再次出現(xiàn)在北京、上海和天津等地。