近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”成為業(yè)界和坊間最熱門(mén)的話(huà)題之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量正逐步抬頭，大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢(shì)。“日光盤(pán)”重現(xiàn)，地產(chǎn)商借機(jī)漲價(jià)等諸多消息使原本蕭瑟的市場(chǎng)顯得十分熱鬧。消費(fèi)者和投資者不免心中惴惴：底部已至？樓市已經(jīng)回暖？如果現(xiàn)在不入市，就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)？此次本報(bào)記者就北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)“回暖”作了相關(guān)調(diào)查，希望能為讀者提供有價(jià)值的參考。
　　
　　北京　　
　　樓市振蕩買(mǎi)賣(mài)雙方仍觀望
　　
　　遠(yuǎn)洋·沁山水近期在京城房地產(chǎn)圈內(nèi)名聲大噪，而廣受關(guān)注的焦點(diǎn)所在，居然是由于該盤(pán)漲價(jià)了。據(jù)了解，該盤(pán)所處板塊隸屬于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線(xiàn)的地段，雖然位于五環(huán)附近，但附加了鄰近地鐵站的優(yōu)勢(shì)，因此整體板塊的市場(chǎng)價(jià)格并不低。
　　
　　
　　記者前往該盤(pán)售樓處進(jìn)行實(shí)地探訪(fǎng)。剛進(jìn)售樓處，迎面撲入眼簾的，便是購(gòu)房卡的發(fā)放宣傳。記者粗略計(jì)算了一下，以目前13500元/平方米的均價(jià)計(jì)算，以購(gòu)房卡購(gòu)置90平方米的房子，也只是打了9.2折而已。而在去年11月，該盤(pán)的銷(xiāo)售成交均價(jià)僅為10958元/平方米。
　　
　　出乎記者意料的是，售樓處內(nèi)居然客戶(hù)不少。除了擁簇在沙盤(pán)周?chē)钠?、八名?gòu)房者之外，其他小房間內(nèi)還三三兩兩坐著等待辦卡的市民?！皬闹苓叺臉潜P(pán)價(jià)格來(lái)看，性?xún)r(jià)比不如它的也有?！币晃粍倓倧纳潮P(pán)處咨詢(xún)完離開(kāi)的女士回答記者。當(dāng)記者問(wèn)她對(duì)價(jià)格的看法時(shí)，她猶豫了一下：“當(dāng)然希望更便宜些，但沒(méi)辦法，主要還是考慮到孩子要上學(xué)的問(wèn)題（遠(yuǎn)洋?沁山水將引入一間小學(xué)）?！?BR>　　
　　無(wú)獨(dú)有偶，另一個(gè)悄然漲價(jià)的樓盤(pán)，首城國(guó)際中心同樣引起了不少購(gòu)房者關(guān)注。銷(xiāo)售人員明確答復(fù)記者，“和前期相比，漲了一些?！倍疫@個(gè)位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)雙井橋區(qū)域的樓盤(pán)，目前并未采取任何折扣。
　　
　　“從總數(shù)上來(lái)看，采取漲價(jià)的樓盤(pán)數(shù)量并不多，甚至是少數(shù)?！币晃槐本┑姆康禺a(chǎn)商直言不諱地指出，“以少數(shù)樓盤(pán)的漲價(jià)行為，來(lái)預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)回暖，我覺(jué)得并不準(zhǔn)確?！钡袌?chǎng)數(shù)據(jù)指出，2月份北京期房商品住房的成交量為5866套，環(huán)比增長(zhǎng)了24%，同比漲幅則為183%，成交量的釋放顯而易見(jiàn)。[ad]
　　
　　“需求受到抑制后必然會(huì)有一個(gè)釋放的過(guò)程。"金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪告訴記者。他認(rèn)為，目前判斷樓市全面回暖為時(shí)尚早，"這只是一個(gè)周期性的表現(xiàn)?！笨硕穑ㄖ袊?guó)）信息技術(shù)有限公司北京地區(qū)總經(jīng)理張燕持有相同觀點(diǎn)，她指出，在去年需求受到抑制之后，隨著各項(xiàng)政策的落地，短暫性的爆發(fā)當(dāng)屬正常。
　　
　　“有些個(gè)盤(pán)的漲價(jià)調(diào)整只能視作為是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略?！睆堁啾硎尽Ｒ拙犹峁┑臄?shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋?沁山水在2008年11月的銷(xiāo)售均價(jià)為10958元/平方米，當(dāng)月的成交量達(dá)到738套，隨后該盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)逐月上揚(yáng)，2月份的銷(xiāo)售均價(jià)已上調(diào)至13469元/平方米，但銷(xiāo)售量已明顯下降。截至3月15日，銷(xiāo)售均價(jià)為12456元/平方米，銷(xiāo)售套數(shù)4套。
　　
　　張燕指出，一般來(lái)說(shuō)，成交量如果持續(xù)放大，便可視作為市場(chǎng)的回暖走勢(shì)。但從目前的形勢(shì)來(lái)看，與部分地方樓市相比，北京樓市的重新“起步”顯得較晚，目前的成交上揚(yáng)并不能說(shuō)明已現(xiàn)回暖趨勢(shì)?！爸皇且环N振蕩過(guò)程，樓市的買(mǎi)賣(mài)雙方仍有博弈心態(tài)存在?！?BR>　　
　　上?！　?BR>　　價(jià)格僵持不利樓市回暖
　　
　　隨著天氣的逐步轉(zhuǎn)暖，上海樓市似乎也迎來(lái)了“春暖花開(kāi)”。如本月以來(lái)，上海一手房成交量連續(xù)幾天接近千套，甚至近一周內(nèi)有2天超過(guò)千套。就從商品住宅來(lái)看，上周成交37.1萬(wàn)平方米，創(chuàng)74周以來(lái)新高。
　　
　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，本月前22天的商品住宅成交量已達(dá)97萬(wàn)平方米，比2月增長(zhǎng)22%，并已接近2007年11月的水平，“但是在短期內(nèi)成交量急劇回升并不能保證樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定的回暖。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)評(píng)論員回建強(qiáng)也表示，本月以來(lái)百萬(wàn)平方米的成交量其實(shí)也屬正常，一方面是國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)樓市消費(fèi)信心的影響正在逐步減弱；另一方面，去年積累的需求在促銷(xiāo)的作用下釋放了出來(lái)，“但這種量的釋放不具有持續(xù)性。”中國(guó)指數(shù)研究院華東分院的分析師張琪也指出，上海居民購(gòu)房仍存在較大壓力，雖然近兩月成交量攀升，但房?jī)r(jià)高位僵持將可能延遲交易量的進(jìn)一步回升，進(jìn)而對(duì)樓市真正意義上的回暖產(chǎn)生影響。
　　
　　上海的大開(kāi)發(fā)商基本還是保持著理性?！拔覀円呀?jīng)從去年開(kāi)始大幅提高住宅的精裝修比例，但售價(jià)并未提升。提升住宅產(chǎn)品的附加值和性?xún)r(jià)比，可以說(shuō)是我們應(yīng)對(duì)樓市低迷的一個(gè)策略，這樣價(jià)格泡沫也會(huì)大幅減少。”“其實(shí)去年5、6月我們市場(chǎng)調(diào)研后，覺(jué)得即使賣(mài)不到1萬(wàn)，9600應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題，但后來(lái)下半年樓市進(jìn)一步下滑，我們意識(shí)到義無(wú)反顧地把價(jià)格推在高點(diǎn)是不行的，所以選擇低開(kāi)高走、‘平價(jià)社區(qū)’的策略。坦白說(shuō)，現(xiàn)在每平方米7600元這個(gè)低于周邊項(xiàng)目售價(jià)的價(jià)位我們是很心疼的，好在我們2棟兩房都賣(mài)完了，近兩個(gè)月回籠資金1.07億，說(shuō)明公眾還是認(rèn)可這一價(jià)位的，而且從對(duì)房型的需求來(lái)看，也體現(xiàn)出剛性需求為主?！?BR>　　
　　而真正意義上的回暖將在什么時(shí)候出現(xiàn)呢?張琪分析，總體來(lái)說(shuō)，可以從幾個(gè)方面去考慮樓市可能的底部，從而確定樓市真正回暖的時(shí)間。一是成本底部，主要指標(biāo)應(yīng)該是土地價(jià)格，2007年的住宅用地出讓價(jià)格將是重要參照系；二是價(jià)格底部，2005年上海樓市經(jīng)過(guò)第一輪調(diào)控后，隨后兩年一直處于較為平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，第二輪非理性繁榮出現(xiàn)在2007年下半年，所以如果項(xiàng)目當(dāng)前的報(bào)價(jià)回到2007年6月左右的水平，則可大致確定價(jià)格已經(jīng)較為理性。
　　
　　深圳　　
　　區(qū)域性、個(gè)別化增長(zhǎng)整體回暖乏力
　　
　　在深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的報(bào)告數(shù)據(jù)中，2009年1-2月，二手房成交規(guī)模為78.2萬(wàn)平方米，同比增加106.28%，增幅表現(xiàn)非常明顯?！岸址渴袌?chǎng)的反應(yīng)通常是比較快的?！鄙钲诿缆?lián)物業(yè)羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有表示?！坝绕涫窃谛路?jī)r(jià)格高于二手房?jī)r(jià)格的區(qū)域，成交速度會(huì)更快些?！?BR>　　
　　“但我并不認(rèn)為這是市場(chǎng)全面回暖的信號(hào)?！鄙钲谝患掖笮头科蟮呢?fù)責(zé)人表示。他認(rèn)為，目前深圳樓市的“回暖”僅僅只是由于前期受到抑制的需求，在各項(xiàng)政策促發(fā)下產(chǎn)生的一次短期爆發(fā)。成交量上漲是否能夠得到持續(xù)，具體要看兩方面，一方面是價(jià)格能否保持穩(wěn)定適應(yīng)市場(chǎng)需求，另一方面是導(dǎo)致成交量上漲的消費(fèi)是否具有普遍性。從這點(diǎn)上看，當(dāng)前樓市并沒(méi)有達(dá)到實(shí)質(zhì)性回暖。他認(rèn)為，深圳樓市回暖的區(qū)域性、個(gè)盤(pán)化表現(xiàn)非常明顯。比如，2月份全市新房的成交量主要集中在關(guān)外的寶安區(qū)，其比例達(dá)到4.5成，共成交新房2199套。成交均價(jià)為10567元/平方米，同比降幅逾四成。但與其形成鮮明反差的是，關(guān)內(nèi)羅湖區(qū)，2月份成交均價(jià)環(huán)比小幅上升了2.3%，至13803元/平方米，但當(dāng)月成交量反而下降了四成，至115套。這說(shuō)明整個(gè)樓市還不穩(wěn)定，還都在調(diào)整。這次“回暖”僅是個(gè)別區(qū)域、個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整到位，加上政策刺激引發(fā)的成交量上漲，而不少區(qū)域還根本沒(méi)有出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，這使得樓市回暖缺乏后勁。一旦被壓抑的那部分需求得以釋放，市場(chǎng)會(huì)往何處走還很難說(shuō)。
　　
　　該名開(kāi)發(fā)商指出，從成交均價(jià)和成交量的走勢(shì)情況來(lái)分析，價(jià)格仍然是有效引發(fā)市場(chǎng)需求的主要因素。他認(rèn)為，深圳樓市仍然會(huì)處于內(nèi)部調(diào)整過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略會(huì)根據(jù)區(qū)域性、供應(yīng)量以及周邊市場(chǎng)做調(diào)整。“不排除仍會(huì)出現(xiàn)小幅降價(jià)的可能。