記者從深圳有關(guān)部門獲悉熏備受各方關(guān)注的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》近日已獲通過，并在2日全文向社會公布。《決定》規(guī)定，將為符合確權(quán)條件的部分違法建筑核發(fā)房產(chǎn)證。這標志著深圳的小產(chǎn)權(quán)房將拿到全國首個“準生證”。土地變革違規(guī)闖關(guān)在深圳先行先試，為擴大特區(qū)版圖邁出了關(guān)鍵性的第一步。

全國首個“準生證”將誕生

據(jù)了解，自1980年建市以來，深圳市由于經(jīng)濟高速發(fā)展，農(nóng)村城市化進程加快，出現(xiàn)了多次違法搶建的高潮，違法建筑不斷增加。由于種種歷史原因，目前深圳市現(xiàn)存違法建筑總量已達35萬棟。從1999年至2004年5年間，深圳搶建的違法建筑就達到10萬棟。為解決這一歷史難題，深圳市多次采取綜合整治行動，并于1999年、2001年和2004年三次出臺相關(guān)法規(guī)和文件，進行強力治理。2008年底，深圳市人大常委會開始將違法建筑處理重新提上議事日程。

深圳市人大常委會日前通過的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，對于深圳市農(nóng)村城市化進程中出現(xiàn)的違法建筑，采取分類處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產(chǎn)證。

《決定》規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。

《決定》對違法建筑進行了清晰的定義，規(guī)定了五類情況都屬于違法建筑，深圳將區(qū)別其違法程度，根據(jù)《決定》以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。此外，根據(jù)深圳市政府向深圳人大常委會提交的有關(guān)議案顯示，經(jīng)初步統(tǒng)計，深圳市房地產(chǎn)市場需求較大，而根據(jù)《決定》可以辦理商品性質(zhì)的房地產(chǎn)證的違法建筑數(shù)量相對較少，因此給社會帶來的沖擊較小。

據(jù)悉，深圳市政府將根據(jù)《決定》，盡快在12個月內(nèi)制定出具體實施細則，明確不同時期違法建筑的認定程序，對登記機關(guān)的辦理時限提出要求，簡化程序，明確不按時申報的責(zé)任以及主管部門主動進行違法建筑處理、登記確權(quán)等；制定一個貫徹執(zhí)行的具體方案，明確各部門的責(zé)任。

會否沖擊深圳房價？

記者從深圳市國土局所做的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。但深圳知名地產(chǎn)研究員竹之友稱，根本不止這個數(shù)，他保守估計，集資的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬套以上，也有業(yè)內(nèi)人士估計，深圳僅集資房數(shù)量應(yīng)在50萬套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，將對現(xiàn)有的商品房價格是一個很大的沖擊。

有參與《決定》制定的內(nèi)部人士表示，根據(jù)初步考慮，對于歷史遺留違建確權(quán)后，將核發(fā)商品性質(zhì)房地產(chǎn)證和非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證兩種，但對于拿到了商品性質(zhì)房地產(chǎn)證后，如何轉(zhuǎn)讓、程序怎樣規(guī)定，目前尚未確定。

記者日前在深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該鎮(zhèn)除一個商品房項目外，在建的統(tǒng)建樓盤就在50個以上，約5萬套以上。而寶安區(qū)共有10個鎮(zhèn)，目前基本每個鎮(zhèn)都有大建統(tǒng)建樓的情況。“沙井有95%的房子是小產(chǎn)權(quán)房?！鄙尘唤y(tǒng)建房售樓處的林先生表示。沙井鎮(zhèn)一村委會人士則對記者說，在細節(jié)還沒有出來前，很多村將加班加點蓋統(tǒng)建樓。

有人擔(dān)心，小產(chǎn)權(quán)房合法化，可能會造成土地廉價使用、土地資源浪費的問題。小產(chǎn)權(quán)房合法化后，將對商品房造成很大的沖擊。也有人指出，政府有關(guān)部門之所以反對小產(chǎn)權(quán)房，就是因為小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建的，國家沒有從中得到土地出讓費。

事實上，它對住房價格的影響不會有想象的那么大。小產(chǎn)權(quán)房之所以價格低，有兩方面原因：一是土地價格便宜，二是處于非法狀態(tài)，只有那些不懼風(fēng)險的人才會買，從而影響了小產(chǎn)權(quán)房的銷售，因而價格不可能高。如果小產(chǎn)權(quán)房合法，這兩種狀態(tài)都會結(jié)束。一則政府收取相關(guān)土地費用，會抬高房價；二則小產(chǎn)權(quán)房合法化后，買的人就會大量增加，需求增多，房價自然也會隨之上漲。

深圳市人大常委會常務(wù)副主任李華楠表示，《決定》要求市政府對全市違法建筑進行全面普查，建立違法建筑臺賬和數(shù)據(jù)庫。規(guī)定對不申報者依法予以拆除或者沒收其違法建筑。

這將有助于摸清底數(shù)，將其納入規(guī)范管理中。

經(jīng)普查記錄的違法建筑，符合確認產(chǎn)權(quán)條件的，適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當(dāng)事人不同情況的基礎(chǔ)上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產(chǎn)證。對于屬于《決定》中所列的六種情形必須依法拆除，不留任何商量的余地。

對違法建筑也給予了一條新的出路，就是“臨時使用，加強管理”。過去對違建要么沒收，要么拆除，處理方式較為單一，處理方式對抗性強，不利于違建的妥善處理。準予部分符合一定條件的違建在政府的嚴格監(jiān)管下臨時使用，做到物盡所用。這樣做，也可以把所有違法建筑置于政府的有效管理之中，避免過去以不發(fā)證為理由放任不管，違法建筑內(nèi)事故頻發(fā)的狀況。