隨著樓市持續(xù)回暖,擔(dān)心房?jī)r(jià)漲速失控的擔(dān)憂開始隱現(xiàn)。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部一名官員透露,政府部門對(duì)此已有所顧慮,目前情況下不會(huì)再出臺(tái)刺激性政策。按照住建部的日程安排,近期對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察期將結(jié)束,并根據(jù)情況考慮是否出手刺激政策。
針對(duì)決策部門的謹(jǐn)慎,地產(chǎn)商們則表示最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去,但房地產(chǎn)業(yè)仍舊困難重重。目前,開發(fā)商正在力促地方政府加速舊城改造,以人為制造住房需求。
據(jù)悉,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)正在起草一份鼓勵(lì)舊城改造的建議,提交政府部門參考。而上海800萬(wàn)平方米舊城改造計(jì)劃,日前剛剛公布。
政策依然不出手
自3月住建部調(diào)研結(jié)束認(rèn)為全國(guó)樓市開始回暖以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)兩個(gè)月放大。因此,隨后兩個(gè)月,住建部均沒有出臺(tái)新的樓市刺激政策。
這一態(tài)度依然沒有改變。
上述住建部?jī)?nèi)部人士透露,觀察期將在6月份結(jié)束,目前看來(lái)判斷依舊未變,樓市仍然在回暖過程中。該人士同時(shí)表示,隨著樓市回暖,政府部門開始有人提出應(yīng)當(dāng)預(yù)防房?jī)r(jià)過快反彈。
5月開始,部分城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)反彈。統(tǒng)計(jì)局公報(bào)顯示,全國(guó)70個(gè)城市住宅價(jià)格到4月份同比下降1.1%,但是環(huán)比出現(xiàn)0.4%上漲。而且,二手房房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)小幅反彈,環(huán)比上升0.8%。上海、重慶等城市甚至出現(xiàn)打破歷史紀(jì)錄的成交量。
地產(chǎn)投資雖然同比上升較快,但依然處于較低增速。5月,國(guó)務(wù)院對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的項(xiàng)目資本金降低的政策出臺(tái),迅速被業(yè)界解讀為刺激地產(chǎn)投資的重大利好,并導(dǎo)致各基金在股市大量購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)股。
不過,住建部?jī)?nèi)部人士認(rèn)為,不應(yīng)把放寬房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目資本金要求,看作是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的單獨(dú)支持。而且,這一政策的效果也沒有想象中那么大。
分析人士也認(rèn)為,地產(chǎn)股的表現(xiàn)有過度炒作的跡象。盡管政策細(xì)節(jié)目前還沒有出臺(tái),但降低房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目資本金的出發(fā)點(diǎn)未必是針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目,很可能是針對(duì)保障性住房或者其他基本建設(shè)項(xiàng)目。
基于這種判斷,分析人士指出,事實(shí)上決策層在過去的三個(gè)月并沒有出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的刺激樓市的政策。而隨著樓市回暖,下一步出臺(tái)刺激政策的可能性更是微乎其微。
針對(duì)政策層的態(tài)度,地產(chǎn)商們?nèi)匀挥性捯f(shuō)。
北京市政協(xié)委員、凱德置地(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)北京地區(qū)總經(jīng)理毛大慶(毛大慶博客)些時(shí)候向北京市政協(xié)提交了一份鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提案。該提案目前正在等待北京市相關(guān)政府部門的回應(yīng)。他表示,由于樓市回暖,政府部門很可能會(huì)有很多顧慮。他擔(dān)心政府部門對(duì)樓市情況會(huì)過度樂觀。
另外,消息人士透露,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)正在起草一份鼓勵(lì)舊城改造的建議,提交政府部門參考。該建議傾向于鼓勵(lì)各城市開展舊城改造解決城市危舊房問題,拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。日前,上海已經(jīng)公布了800萬(wàn)平方米的舊城改造計(jì)劃,與中房協(xié)的思路正相吻合。
2007年底樓市陷入低谷以來(lái),中房協(xié)和其他房地產(chǎn)組織一直為爭(zhēng)取適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)鼓勵(lì)政策奔走呼吁,曾先后提交多份建議書,呼吁放開購(gòu)房限制,解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難,解困商業(yè)地產(chǎn)等等。
樓市回暖迷局
無(wú)疑,去年一連串的刺激政策讓開發(fā)商喘了一口氣。曾宣稱房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)“百日危機(jī)”的SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長(zhǎng)潘石屹也明確表示,“開發(fā)商已經(jīng)喘過氣來(lái)了。”不過,潘石屹對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)能否維持目前的回暖表示一定程度的懷疑。
相對(duì)樂觀的任志強(qiáng)也認(rèn)為政策還應(yīng)繼續(xù)保持寬松。任志強(qiáng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,盡管成交旺盛,房地產(chǎn)投資仍然非常低迷。
“不溫不火最難辦,有政策也不敢出?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。任志強(qiáng)的看法有一定的代表性,即房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)有好有壞,短期的成交活躍還不足以穩(wěn)定投資者信心,也不足以說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)快速?gòu)?fù)蘇。
1至4月,全國(guó)樓市銷售情況好于預(yù)期,全國(guó)銷售1.76億平方米,同比增速17.5%,住宅銷售增速更高達(dá)18.6%,顯示市場(chǎng)需求回暖已經(jīng)從主要一二線城市擴(kuò)大到其它城市。
開發(fā)商資金困難狀況也改善明顯。開發(fā)商資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款增加了28.7%,明顯高于12.4%的資金總額增速。
不過,即便如此,房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積這兩個(gè)說(shuō)明投資者信心的數(shù)據(jù)表現(xiàn)依舊糟糕。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速4.9%,新開工面積同比下降15.6%。另外,土地成交量和地價(jià)嚴(yán)重負(fù)增長(zhǎng),110個(gè)城市中九成增速都在下降。
出于相對(duì)矛盾的數(shù)據(jù)和對(duì)未來(lái)形勢(shì)變化的憂慮,從地產(chǎn)商到政府部門都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的判斷和決策左右搖擺,難以拿捏。
在這種情況下,各城市開始舊城改造無(wú)疑是給房地產(chǎn)業(yè)上了個(gè)保險(xiǎn),可以確保未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)量維持在一定增幅。
目前,上海已經(jīng)開始大規(guī)模的舊城改造,于此同時(shí),北京的數(shù)據(jù)同樣顯示也在加大這方面的力度。1月-4月,北京市完成建安投資比上年同期下降20.4%。但含拆遷補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)的其他費(fèi)用卻高速增長(zhǎng)。北京官方認(rèn)為,這是推動(dòng)北京市投資回升的重要?jiǎng)恿Α?
可以預(yù)計(jì),在未來(lái)一段時(shí)間,中央政府層面的樓市刺激政策將陷于停頓,但地方政府的舊城改造反而會(huì)轟轟烈烈。分析人士警告說(shuō),采取這種強(qiáng)制制造需求的老辦法,可能會(huì)導(dǎo)致新的社會(huì)問題。
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