從京、津、滬到重慶、合肥、廈門，各地方政府在土地財政饑渴的背景下新規(guī)迭出，“識相”的開發(fā)商也紛紛著手呼應，中國土地市場開始顯現出“不確定的復蘇跡象”
“最近好忙，幾乎算是穿梭于各個城市的土地推介與懇談會。本來作為中小開發(fā)企業(yè)，我們目前更希望通過二級市場轉讓拿到地塊。但現在地方政府的推地意愿很強烈，條件也比2007年優(yōu)惠好多。我們何樂而不為呢？”京城某中小開發(fā)商對本報記者表示。
無論從政府的供地數量還是政策優(yōu)惠上，在這一輪土地回暖中地方政府扮演了“推手”的角色。
推地狂潮背后的謀略
“土地市場回暖跡象日益明顯，新一輪的放量有可能即將到來。究其原因，既有樓市總體向好因素的推動，也和地方政府積極推地、謹慎‘護地’有關。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示。
數據顯示，僅4月27日至5月3日期間，全國37個大中城市中，10個城市有土地推出。在這10個城市中，上海、合肥和北京位列土地出讓面積前三名，出讓面積分別為117.55公頃、47.29公頃和24.67公頃；與此同時，延遲繳納保證金以及低價推地、提高地塊容積率等優(yōu)惠政策更是擔當了此輪土地市場回暖表象背后的絕對推手。
單以重慶為例，2009年5月1~6日，重慶地產集團、城市建設投資公司、重慶渝富資產經營管理有限公司、江北嘴中央商務區(qū)開發(fā)投資有限公司等四大土地儲備集團歷史上首次聯手向全國推銷土地。據重慶市國土房管局副局長董建國介紹，從今年5月起到12月，重慶市將向市場推出2600公頃土地，其中主城1600公頃，區(qū)縣約1000公頃，而其中多數屬于開發(fā)商追捧的中心地段土地。
這一輪的土地市場回暖帶有明顯的人為因素，至少從表面上看來是這樣。
在陳國強看來，地價回落明顯是此輪政府推地的最直觀特點。據悉，近期，上海、福州、天津等城市都出現了低價推地的現象。以上海23號公告為例，青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊，起拍樓板價僅相當于其所處區(qū)域一年多前地塊成交價格的一半左右。
“部分地塊起始價下調幅度達到30%以上，有的地塊則回落至2006年的價格水平，有效促進了地塊的順利成交?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示。而北京、深圳、沈陽等城市，也都采用了降低底價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接或間接地降低地塊的總價或單價。
事實上，地方政府這種推地狂潮早已醞釀多時。
早在今年3月份，廣州在全國率先規(guī)定可適當延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過2年。據廣州中地行董事長徐建平分析，表面上看，是廣州從政策層面上最先開了土地出讓金繳納口子，事實上這只是將暗地里的普遍做法合法化的過程。而不容忽視的是，廣州邁出這一步對于全國的示范意義。
日前，北京市國土局發(fā)布《北京市2009年度土地供應計劃》的同時，稱北京市將正式放寬外資進京購地門檻，開設外幣保證金賬戶。這是北京市土地儲備中心在“預出讓”之后，推出的又一促進土地交易政策。此外，北京還適當延長了部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限以及實行“用地預出讓”政策。
業(yè)內人士認為，如果市場反應良好的話，采用土地預出讓的范圍和城市可能進一步增加；而采取延緩土地出讓金繳納期限等“妥協(xié)”措施，也是政府激活低迷土地市場的一大要策。
土地財政依舊饑渴
無論是主動促成抑或是市場回暖的必然，對于地方政府而言，土地市場的復興對于緩解地方財政壓力無疑是最好的結果。據悉，在浙江一些地區(qū)，房地產相關稅收占地方財政收入的30%以上，有的房產開發(fā)項目較為集中的地方甚至達到50%以上。
據業(yè)內人士介紹：“多數地方政府都有‘賣地任務’，6月底是地方政府做年中工作總結的時期，而‘賣地工作’也希望能在目前市場止跌回穩(wěn)的條件下，加快推進，以圖獲得一份漂亮的‘成績單’?！?/P>
由此，也不難理解最近的推地力度如此之強。據某開發(fā)商透露，在廈門舉行的土地招商會上推出的優(yōu)惠政策令人咋舌：廈門統(tǒng)一給出的土地出讓底價是在基準地價上上調20%的價格，土地拍賣以樓面地價計算，土地價格包含了除去契稅外的所有費用，同時在開發(fā)商土地款未完全繳納之前，發(fā)放一個可替代的施工許可證證明。廈門還對開發(fā)商承諾，為保障開發(fā)商的最大利益，新一輪土地拍賣的價格一定高于之前同一區(qū)域出讓的土地價格。
“土地出讓金直接關系到政府的財政收入，特別是在當前急需投資拉動經濟的情況下，土地收入對政府的意義更為重大。目前各地方政府采取的各類措施也相當‘應景’?？梢钥闯龅胤秸畬ν恋厥杖氲囊蕾囆赃€是很大，依然希望土地能夠賣個好價錢以充實財政?！被亟◤娬J為。
在日前舉行的“地交會”上，天津市國土局某負責人更是坦言，目前市場復蘇行情來之不易，天津要推一些好地，以促進市場交易量回升。天津市這次不僅推出了很多位置較好的地塊，還推出了幾塊面積達數十平方公里的新城開發(fā)項目?？梢?，地方政府不僅希望推動土地交易量上升，還希望有更多資金參與到土地一級開發(fā)和城市開發(fā)當中，從更上游為城市建設提供資金支持。
“除了土地財政壓力，在‘保增長’的政策取向之下，不少地方政府無疑會更加珍視賣地到手的黃金白銀?！北辨诘禺a研究所副所長劉光東表示。
“市場轉向，永遠只有在事后才能知道。”亞銀投資首席分析師李大偉表示，雖然不能憑借幾塊地的拍賣情況來判斷市場是否真正回暖，但越來越多的跡象顯示，房地產二級市場的回暖正慢慢向一級市場傳導。
