國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局昨天聯(lián)合發(fā)布了五月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月保持上漲，五月份環(huán)比漲幅達(dá)到0.6%。與此同時(shí)，今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，其中商品住宅銷售面積增長26.7%。量價(jià)齊升，說明房地產(chǎn)市場開始回暖。
這個(gè)回暖和去年年底央行發(fā)布個(gè)人房貸“新政”，也就是首套住房利率打七折，首付降至二成的優(yōu)惠政策有很大關(guān)系，這個(gè)舉措在應(yīng)對金融危機(jī)，擴(kuò)大內(nèi)需上，提高對居民購買普通自住房的金融服務(wù)水平上，起到了積極的作用。
然而，最近我們的記者卻發(fā)現(xiàn)，在市場升溫的背后，有一些開發(fā)商把央行出臺的第一套房貸優(yōu)惠政策，用到了第二套甚至第三套房身上。
開發(fā)商為掩蓋違規(guī)操作，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行與其相互配合？
記者首先來到位于北京東四環(huán)外的一個(gè)樓盤，這個(gè)樓盤剛開盤不久，記者在這里見到，前來看房和購房的人很多。
記者：“現(xiàn)在賣的是哪幾棟？”
銷售人員：“C棟，D棟和F棟這三棟，其它都賣完了?！?/P>
記者：“這個(gè)首付怎么付？”
銷售人員：“首付，你之前用貸款買過房嗎？”
記者：“有，還有按揭?！?/P>
銷售人員：“查不出來就可以享受優(yōu)惠利率，7折利率?！?/P>
這位銷售人員告訴記者，如果購房者是2002年前在銀行貸的款，那么，在銀行的征信系統(tǒng)中，就沒有資料記錄，因此，不管再購買多少套住房，都可以享受第一套購房首付20%，利率7折的優(yōu)惠。
銷售人員：“首付招商銀行能做兩成，利息也是一樣，7折，工行、建行不管你是第幾套，首付20%肯定不行?！?/P>
記者：“至少要百分之多少？”
銷售人員：“首付要30%?！?/P>
在這個(gè)樓盤，除招商銀行外，購買第二套以上住房，在工商銀行和建設(shè)銀行，只要首付提高到30%，也可以享受到購買第一套住房7折利率的優(yōu)惠。同樣，在北京西四環(huán)外的另一個(gè)樓盤，記者了解到，購房者在這里購買第二套住房，也是可以享受7折利率優(yōu)惠，只是各家銀行要求的首付款不一樣。
銷售人員：“民生能做到20%，但是中國銀行是30%，30%的話咱們跟中國銀行正在談?！?/P>
中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中明確規(guī)定，對于已經(jīng)利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)該隨套數(shù)增加而大幅度提高。
然而，記者調(diào)查了北京30多個(gè)樓盤，了解到的情況卻是，購買第二套住房，首付只需要交20%到30%，利率優(yōu)惠從7折到8.5折不等，沒有一家樓盤是執(zhí)行購買第二套住房首付40%，利率上浮10%的規(guī)定。不僅如此，在一些樓盤，購買第二套住房，面積即使已經(jīng)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，也能享受到首付和利率優(yōu)惠。
銷售人員：“首付的話，三居最低30%，然后兩居的話最低20%?！?/P>
記者：“利息有優(yōu)惠沒有？”
銷售人員：“利息享受7折的優(yōu)惠。”
這個(gè)樓盤的三居住房是153平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京市規(guī)定的戶均81.21平方米的面積，當(dāng)記者問到，能不能在首付30%之后，再享受銀行利率優(yōu)惠，樓盤的銷售人員這樣回答記者：
銷售人員：“也會(huì)有一些優(yōu)惠，也會(huì)有一些折扣，但是不會(huì)是7折，可能比如說29%、20%幾?！?/P>
記者：“等于說7.1折是嗎？”
銷售人員：“對，7.1，7.2，7.5這樣的。”
按照央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，“已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行”，也就是貸款利率基準(zhǔn)上浮10%、首付款比例提高到4成。但是在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，樓盤銷售商對于曾經(jīng)在銀行貸過款，但是已經(jīng)全部還清貸款的購房者，都公開給予享受購買第一套住房的優(yōu)惠政策。
記者：“貸的有一套房子，貸的款還上了，還清了，那還是7折，可以嗎？”
銷售人員：“可以，只要還清了就可以?！?/P>
我們記者在北京調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，那些地理位置比較好、名氣比較大、銷路比較好的樓盤，基本上對第二套房還是要求首付40%，既不享受利率優(yōu)惠，也不上浮利率。魚目混珠、套用第一套房優(yōu)惠政策的，有些是位置比較偏的樓盤，有些是朝向不好、賣不動(dòng)的尾房。而最大的一部分，是開發(fā)商為了吸引購房者，加快銷售，進(jìn)行的違規(guī)操作?？墒前l(fā)放貸款的商業(yè)銀行又怎么會(huì)允許這樣的行為在自己眼皮底下發(fā)生呢？再來了解一下。
工商銀行工作人員：“因?yàn)橘J款這些事不是說他(銷售商)說行他自己能做得到的，肯定他跟銀行協(xié)商好的，貸不出錢來，我們銀行不給他錢，那他賣房那也不是瞎說嘛，他要跟你說行肯定就是行，他不會(huì)騙你?！?/P>
這位工商銀行的工作人員告訴記者，開發(fā)商與銀行是合作關(guān)系，銷售商的做法，與銀行基本是已經(jīng)達(dá)成了默契的，銀行與開放商實(shí)際是利益共同體。
華夏銀行工作人員：“一般的話，這塊地買下來以后，房地產(chǎn)商給銀行貸款，銀行前提就是說我們給你做完這筆貸款，你把你所有的房子至少給我們一半，我們給你做房屋按揭，作為一個(gè)交換吧?！?/P>
那么，各家銀行面對購買第二套住房的購房者是如何辦理的？記者假設(shè)了一個(gè)前提條件，就是曾經(jīng)貸款購買過一套150平方米的超標(biāo)準(zhǔn)住房，但是貸款已經(jīng)還清，在各家銀行能否享受購買第一套住房的優(yōu)惠政策呢？
工商銀行工作人員：“你原先還款的記錄如果信譽(yù)良好可以享受?！?/P>
記者：“可以享受7折優(yōu)惠？”
工商銀行工作人員：“對，看你還款的信用程度，反正這個(gè)政策是可上可下的?！?/P>
廣發(fā)銀行工作人員：“你要是沒有通過借款渠道買房的話，就是以前沒有買的話，我們可以把第一套給你忽略掉?！?/P>
建設(shè)銀行工作人員：“你這套房子還清了，如果再做的話，再買房子貸款的話，就視同于第一套房子?！?/P>
記者調(diào)查了9家銀行，有6家都表示可以按照第一套房的優(yōu)惠政策購房。顯然，銀行和開發(fā)商的做法是一致的，都將第一套住房的優(yōu)惠政策用到了購買第二套住房上。那么，對于已經(jīng)擁有一套達(dá)標(biāo)的按揭房，但是銀行按揭款還沒有還清，再打算購買第二套住房的購房人，銀行又是怎樣處理的呢？
廣發(fā)銀行工作人員：“在我行一般是第三套房不做了，第二套的話可以做，利率要適當(dāng)上浮一點(diǎn)，上浮10%左右，就是按8折，8折利率?！?/P>
銀行上浮利率10%，是比照第一套房的7折利率來上浮的，而并不是根據(jù)央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率來上浮，變相地將一套住房的政策使用到了購買第二套住房上。
“你最低能夠享受多少折扣？”
“25%大概，25%等于7.5折，已經(jīng)比原來少多了，原來第二套房子是上浮10%，利率，現(xiàn)在是下浮25%，差不少的，比原來少多了?！?/P>
相比廣發(fā)銀行，中國銀行給出的利率優(yōu)惠幅度更低。而對于建設(shè)銀行和興業(yè)銀行，則更多地根據(jù)購房者在銀行征信系統(tǒng)的記錄，來決定享受利率的折扣。
建設(shè)銀行工作人員：“如果你是他的優(yōu)質(zhì)客戶，也會(huì)給你考慮，是到7折?！?/P>
興業(yè)銀行工作人員：“折扣那塊是看你跟我行，跟我行的級別走的，他是黑金卡客戶，那我可以給他做一個(gè)75折，要是白金卡客戶那估計(jì)是85折，那要是普通客戶最多就是9折或者沒有折扣?！辈糠帚y行跨越政策底線，變相把第一套房的優(yōu)惠政策套用到第二套房購買上
房地產(chǎn)商眼中的購房者，就是商業(yè)銀行眼中的貸款客戶，在這上面，它們結(jié)成了一個(gè)利益共同體。所以，正像我們看到的，部分銀行開始跨越政策底線，也變相地把第一套房的優(yōu)惠政策套用到了第二套房的購買上。為了在表面上掩蓋這個(gè)事實(shí)，開發(fā)商和銀行相互配合，玩起了一場數(shù)字游戲。
國務(wù)院頒布的131號文件規(guī)定：“對于已經(jīng)貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。也就是說可以享受利率7折、最低首付兩成的優(yōu)惠。于是，銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。
“少付首付，又享受7折利率，那只能你來證明你的人均住房面積是低于北京住房標(biāo)準(zhǔn)的?！?/P>
北京市人均住宅規(guī)定的建筑面積是27.07平方米，按照一家三口的基數(shù)來計(jì)算，如果過去貸款購買的房屋建筑面積，小于81.21平方米，再次貸款購買普通住房，就可以享受首付20%、利率最低7折的優(yōu)惠。記者告訴銷售人員，自己的第一套住房已經(jīng)超標(biāo)，現(xiàn)在要購買第二套住房怎么辦理，銷售人員和銀行工作人員共同幫記者出起了主意。
“能不能說給父母一起住，現(xiàn)在。”
“那父母戶口不在北京?！?/P>
“沒關(guān)系，不用，您需要在我們行簽署說明書，就是聲明你現(xiàn)在有三口人，四口人居住在一起，然后你的面積73平方米，低于北京市人均住房標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>
央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》強(qiáng)調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。而實(shí)際上在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，購房者提供的虛假信息、虛假證明必須在銀行的幫助下才能得逞。
按照央行規(guī)定，購買住房是以家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，那么，對于未婚的單身購房者，超標(biāo)準(zhǔn)購買第二套住房，卻要享受第一套購房的政策，銀行和開發(fā)商又是采用的什么辦法？
“加你，加父母這不是三口人嗎？但是三口人你還是享受不了，還是差一口人?！?/P>
“那我結(jié)婚唄?！?/P>
“不用結(jié)婚，去做個(gè)公證。”
“去哪里公證?！?/P>
“到公證處?！?/P>
只要銀行默許，父母可以參與多個(gè)孩子購買第二套住房，讓購房人輕松獲得購買第一套住房的優(yōu)惠政策。對于已經(jīng)結(jié)婚，有一套達(dá)標(biāo)住房的購房者，那么銀行和銷售人員是如何解決的呢？
“一個(gè)比較極端的辦法，他倆先辦離婚?！?/P>
“辦離婚，假離婚是吧?！?/P>
“對，要不然款放完再復(fù)婚，申請貸款的時(shí)候他得是單身的?！?/P>
“整個(gè)放貸放下來要多長時(shí)間？”
“半個(gè)月?！?/P>
“就是假離婚半個(gè)月你可以辦？”
“對，他就算第一套購房了，那就是20%首付，利率7折?！?/P>
銷售人員告訴記者，這種辦法對假離婚的人來說非常值得，在他們樓盤經(jīng)他操辦的購房者就很多。他給記者算了一筆賬：
“貸三十年款，應(yīng)該每月還6343元，如果是第一套房是4866元，每月少還1500元，為什么現(xiàn)在有這么多離婚的，一個(gè)月就少1000多啊，貸100萬元。”
“那都是以假離婚來辦嗎？”
“假離婚來辦，很多現(xiàn)在?！?/P>
“你們這兒就有很多？”
“對?！?/P>
在銷售人員的指點(diǎn)下，購房者擁有了購買第一套住房的資格之后，想買多少套有首付和利率優(yōu)惠的住房，就能買多少套。
“我這個(gè)社區(qū)里就有一個(gè)人買35套?！?/P>
“35套？他一個(gè)人買的？”
“對，都讓你首付20%，我能給你做5套，你都付20%首付，都享受7折利率，但是得同時(shí)做。”
銷售人員告訴記者，這35套房是同時(shí)用幾個(gè)人的名字購買的，一個(gè)人名下可以辦理5套到6套住房，而且都是按照第一套房的首付和利率優(yōu)惠政策購買的。那么，他們是怎么辦理的呢？
“有一套在招商銀行做，有一套在建設(shè)銀行做，有一套在工商銀行做，我再找中國銀行，渣打銀行各個(gè)銀行，同時(shí)做?！?/P>
“那銀行資信不是相通的嗎？”
“資信通的，他這個(gè)沒放款他怎么能查出來呢?！?/P>
“你同時(shí)做的話等于說放款是統(tǒng)一放。”
“對?！?/P>
“如果有先做出來的?！?/P>
“先做出來不放款怕什么?！?/P>
“先做出來只要沒放款就行？”
“對，這種做多了，一個(gè)人買好幾套?！?/P>
旁邊的銀行工作人員告訴記者，央行正在收緊這個(gè)政策，現(xiàn)在如果不抓緊買，恐怕沒有機(jī)會(huì)享受7折優(yōu)惠了。
“中國銀行已經(jīng)被停了，就是購買二套房不讓這樣做了，人民銀行為什么去年出了一個(gè)改善性住房政策，它要刺激房地產(chǎn)，它現(xiàn)在覺得是要收緊房地產(chǎn)，就要嚴(yán)格的控制這個(gè)市場，所以如果一旦人行把這個(gè)二套房的政策叫停了，各家商業(yè)銀行就可能不能再做了，就是因?yàn)楝F(xiàn)在正好處于一個(gè)過渡期，就是從緊的口袋在縮緊過程中，那大家可以做。違規(guī)操作會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？
應(yīng)該說，央行出臺的第一套房貸優(yōu)惠政策，一是為了滿足老百姓改善住房條件的需要，二是為了減少金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場的沖擊，拉動(dòng)國內(nèi)需求?？墒?，前面我們看到，這個(gè)政策在實(shí)際操作中，卻成了房地產(chǎn)商和部分商業(yè)銀行拉客戶促銷的工具，優(yōu)惠范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政策規(guī)定的界限。如果任由這些違規(guī)操作繼續(xù)下去，會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響呢？來聽聽專家的分析。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌：“上海的樓市這兩個(gè)月熱起來以后，市場熱的很快，而且發(fā)現(xiàn)一部分投資者，或者說投機(jī)者也進(jìn)入市場，炒房者也開始進(jìn)入市場?！?/P>
剛從上海、杭州等地考察市場回北京的顧云昌會(huì)長告訴記者，上海、杭州、深圳等地方，現(xiàn)在一些炒房人利用首套住房優(yōu)惠政策，再次進(jìn)入了市場炒房，不僅如此，一些高收入家庭，也開始將積蓄投入高端房地產(chǎn)市場，使得這幾個(gè)地方的房地產(chǎn)銷售異常火爆。
顧云昌：“像深圳，剛才說的上海，杭州這些城市，高端的房子開始投資的，這下又增加了，甚至少數(shù)的炒樓者又進(jìn)入市場了，這樣情況下，要防止他把樓盤又把樓價(jià)炒高了?！?/P>
為什么炒房人會(huì)選擇在這一時(shí)期進(jìn)入房地產(chǎn)市場呢？北京地產(chǎn)界資深評論人楊少鋒向記者揭示了其中的奧秘。
四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h：“我們以向銀行貸款一百萬為例，如果你是按照第一套房子來算，那么你在20年，你要承擔(dān)20年內(nèi)你要支付給銀行利息是82萬，可是如果說你能享受到第二套的7折利率，你在20年，你所要支付的利息是多少呢，它就變成了是42萬，這中間大概差了39萬到40萬之間?！?/P>
炒房人享受到第一套房的優(yōu)惠政策，不僅能省下來39萬到40萬元的利息，而且每月還能少支出1300元錢的按揭款。最重要的是，首付20%，降低了炒房人進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒房的投資門檻，使大量的炒房人進(jìn)入樓市炒房。
楊少鋒：“之所以在2005年、2006年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)一輪的暴漲，實(shí)際上跟當(dāng)時(shí)我們把首付的調(diào)低是有非常大的關(guān)系的，首付調(diào)低之后，利率調(diào)低完之后，它令房屋購買持有的成本，購買的一次性支出的成本跟持有的成本大幅的降低，所以就給了很多以溫州人為代表的這種一個(gè)炒房主的出現(xiàn)，他們用銀行的資金，很少的資金去買房子?！?/P>
楊少鋒告訴記者，在2005年到2007年，全國一些大中城市出現(xiàn)了不少炒房人，就是由于當(dāng)時(shí)購房的首付款和利率太低。炒房人將房價(jià)炒得很高，造成了當(dāng)時(shí)房價(jià)居高不下，市場十分混亂。當(dāng)時(shí)一套一百萬元的房子，只需要付20萬元就能買下來，而在兩年后，房價(jià)被炒高了至少1倍，有些甚至達(dá)到3倍，普通老百姓在買不起房的同時(shí)，炒房者卻用很低的投資，賺得盆滿缽滿。
楊少鋒：“為什么在2007年會(huì)出現(xiàn)很多的企業(yè)主他們不做生意了，我炒房子去?！?/P>
由于買房的人多了，上海、北京、深圳等地的樓市出現(xiàn)了新的一輪房價(jià)上漲，近3個(gè)月這三個(gè)城市，房價(jià)普遍上漲了10%到20%，有些樓盤的價(jià)格甚至回到了歷史最高時(shí)期。
顧云昌：“那么這個(gè)時(shí)候銀行系統(tǒng)恐怕就要高度關(guān)注了，因?yàn)槲覀冞@么多的投資進(jìn)去了，我們發(fā)現(xiàn)了那么多的貨幣，下一步很可能會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性過剩，資金流動(dòng)性過剩情況下，資產(chǎn)價(jià)格又會(huì)馬上漲，有通貨膨脹的預(yù)期。”
顧云昌會(huì)長認(rèn)為，政府出臺房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，是為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，而現(xiàn)在這個(gè)政策被放大到第二套住房上，使得現(xiàn)在的樓市，又處在了一個(gè)非常關(guān)鍵的基點(diǎn)上，如果不控制好價(jià)格，將出現(xiàn)新的泡沫。最近，上海銀監(jiān)局已經(jīng)意識到這一情況，在今年6月初就印發(fā)通知，再度重申第二套房首付款比例和利率規(guī)定，要求上海內(nèi)資和外資銀行嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴(yán)防變相降低貸款門檻，貸款利率的違規(guī)行為。
半小時(shí)觀察：誰在給第二套房“松綁”？
剛剛經(jīng)歷了一場倒春寒的樓市，眼下就和天氣一樣迅速地升溫。全國商品房銷售面積、施工面積、投資規(guī)模等指標(biāo)全面回升，很多樓盤前面我們又見到了排隊(duì)搶號的景象，房地產(chǎn)廣告又紛至沓來，前一陣子還在打折促銷的樓盤，現(xiàn)在又進(jìn)入了漲價(jià)的隊(duì)伍。5月份，全國70個(gè)大中城市中，新建住宅銷售價(jià)格上漲的有60個(gè)，比上月的41個(gè)又有擴(kuò)大了19個(gè)，漲價(jià)潮正在從個(gè)別城市蔓延至全國。以至于有房地產(chǎn)人士樂觀地估計(jì)，五月的樓市有些仿佛回到了兩年前的感覺。
但透過這些表象，揭開了房貸真相之后，我們實(shí)在很擔(dān)心，眼下樓市回暖有多少是百姓購買力的真實(shí)反映？有多少是鉆了房貸政策空子，靠利率優(yōu)惠換來的所謂需求？又有多少是在大規(guī)模信貸擴(kuò)張之下，引入樓市的資產(chǎn)泡沫？在擴(kuò)內(nèi)需保增長的過程中，與多個(gè)重點(diǎn)行業(yè)聯(lián)系緊密的房地產(chǎn)市場的確需要聚集人氣，走出低谷，但這并不意味著要拿未來的風(fēng)險(xiǎn)做代價(jià)。
上一輪樓市暴漲在深圳等地引發(fā)的斷供潮已經(jīng)在提醒我們，樓市過熱將沖擊經(jīng)濟(jì)的多個(gè)領(lǐng)域，而如果用魚目混珠的手法來應(yīng)對眼前的局面，結(jié)果一定會(huì)得不償失。(主編：周人杰 記者：曾曉琳)
(中央電視臺-經(jīng)濟(jì)半小時(shí))
