國務(wù)院不久前公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》和《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》明確提出，今年將研究開征物業(yè)稅，該項工作將由財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。

據(jù)了解，近年來國務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的類似文件均會提到物業(yè)稅，但面對國際金融危機(jī)這一不同于往年的新情況，此次通知中再次強(qiáng)調(diào)顯示出國家對于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。對于正處于低谷中的中國房地產(chǎn)市場而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅將從理論逐漸走向?qū)嵺`。對于習(xí)慣買房居住的中國人來說，腳步聲越來越近的物業(yè)稅會不會改變我們的買房習(xí)慣呢？

消息

物業(yè)稅何時“實轉(zhuǎn)”說法不一

6月5日，有媒體引述國家發(fā)改委顧問國世平的說法稱，全國物業(yè)稅征收試點可能在年底或明年初進(jìn)入“實轉(zhuǎn)”，結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)形勢，預(yù)計起征點在1%。據(jù)透露，物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)將在0.6%～6%之間。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅是遲早的事，不過從研究到真正開征至少經(jīng)歷2-3年，而且商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅有可能提前于住宅物業(yè)稅征收。

雖然開征物業(yè)稅有其必要性，但是真正開征仍需很長的周期。國金證券的研究報告指出，首先，物業(yè)稅的開征需要物權(quán)法細(xì)則的進(jìn)一步完善作為前提，而一個新稅種在全國范圍征收也需經(jīng)過人大立法通過。另外，物業(yè)稅的開征目前缺乏技術(shù)基礎(chǔ)。目前實施物業(yè)稅的試點城市僅對商業(yè)地產(chǎn)空轉(zhuǎn)，住宅并沒有涵蓋在內(nèi)，而且物業(yè)稅征收是否實行“新老劃斷”也存在較大爭議。

國信證券的研究報告也認(rèn)為，開征物業(yè)稅是一個千頭萬緒、浩繁的系統(tǒng)工程，目前房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還不完善，還有很多城市房地產(chǎn)信息未聯(lián)網(wǎng)，對于同時在不同城市購房目前還缺乏有效甄別，還有不同類型、面積住房的問題，老百姓收入也千差萬別……所以，如何設(shè)計稅率和稅基將是非常關(guān)鍵的，預(yù)計中國將實行“低稅率、寬稅基”的物業(yè)稅，初期部分家庭可能會享受物業(yè)稅減免優(yōu)惠。物業(yè)稅從研究到真正開始實施仍需要較長時間，預(yù)計在2年左右。

國泰君安的研究報告預(yù)計，物業(yè)稅不會很快開征，尤其是開征住宅物業(yè)稅，即便開征物業(yè)稅，寫字樓、商鋪等出租性商業(yè)地產(chǎn)更有可能先行試點。因為出租性商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在需繳納房產(chǎn)稅(租金收入12%或房產(chǎn)余值的1.2%)等，通過物業(yè)稅統(tǒng)一稅種和稅率，更加簡單可行。

知識

什么是物業(yè)稅？

所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。

目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定重要的來源。

各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。

物業(yè)稅如何征收？

物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。

征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費，不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前部分專家認(rèn)為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅試點有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。