獲得準確消息后,上海某股份制銀行高管李強(化名)有些驚訝。幾個星期前,國務院剛剛公布將下調房地產(chǎn)項目資本金時,李強認為怎么也不會低于25%的比例。

但國務院5月25日發(fā)布的《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(下文簡稱“通知”)規(guī)定,保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%；其他項目的最低資本金比例為20%。

金融機構謹慎放貸

盡管具體的調整比例已經(jīng)出臺,但銀行界暫時并未接到通知。對外經(jīng)貿(mào)信托一位高管對本報記者表示,我了解幾大行里面并沒有主動調整貸款條件,而從監(jiān)管層那里得到的消息來看,似乎是相反的暗示。而在此局面下,信托公司也不敢妄為。6月1日,銀監(jiān)會發(fā)布了《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2008年報》(以下簡稱《年報》)?！赌陥蟆贩Q國內(nèi)經(jīng)濟下行,銀行業(yè)風險進一步加劇,銀行業(yè)風險進一步暴露,銀行業(yè)金融機構面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

“要清醒地認識到,2009年是進入新世紀以來我國經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年。國際金融危機還在蔓延、仍未見底。受金融危機影響,經(jīng)濟增速明顯減緩。銀行業(yè)改革攻堅任務繁重?！便y監(jiān)會主席劉明康在年報中說。銀監(jiān)會同時認為,房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷,使銀行業(yè)金融機構面臨的行業(yè)信用風險進一步放大,可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約等風險。

而不久前,財政部和銀監(jiān)會還聯(lián)合印發(fā)文件,要求銀行業(yè)金融機構在進一步加大支持經(jīng)濟發(fā)展力度的同時,通過摸底信貸質量、警惕并購貸款風險、及時足額提取撥備等手段降低自身風險。

財政部和銀監(jiān)會的最新態(tài)度表明,在信貸規(guī)模空前放大、房地產(chǎn)等多個產(chǎn)業(yè)項目資本準備金比例下調的大背景下,管理層正在為控制信貸風險而要求銀行“慎貸”。

李強一直強調說,今年銀行對房地產(chǎn)放貸一直比較謹慎,各大行也是針對一些資金較好的大開發(fā)商放寬了信貸條件。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪時表示,很多項目的真實資本金比例不到35%,現(xiàn)在降低至20%,更讓一些企業(yè)有低于20%資本金操作的機會,風險向商業(yè)銀行集中。中國人民大學金融與證券研究所李永森教授也表達了相似的觀點,他也認為降低了項目資本金肯定是加劇了銀行的經(jīng)營風險。但會不會真正產(chǎn)生壞賬,不同的企業(yè)獲得的是不同的支持。另外,國家鼓勵投資房地產(chǎn)的同時,也只指明了方向,保障房和普通住宅在支持之列。李永森相信,市場持續(xù)性的需求是普通住宅,彈性較小。資本市場先于實體經(jīng)濟反應

降低資本金比例這一消息早已在4月底房地產(chǎn)股就開始有所反映,5月份房地產(chǎn)股經(jīng)歷了一個月上漲30%的單邊上揚。

而實體經(jīng)濟反應相對滯后。一位不愿透露姓名的開發(fā)商對本報記者說,調整對企業(yè)影響有限。他舉例說,富力摘得的廣渠路10號地,拿地的資金超過10億,而建筑成本可能每平米不到5000元,自有資金比例甚至超過了75%。另外,他提到,在通知頒發(fā)前,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有各種辦法抽取或者挪用注冊資本金,這方面監(jiān)管并不嚴格。對此,保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊也公開表示,降低資本金比例的信號意義大于實質意義。

但學界依舊認為,此舉將對房地產(chǎn)市場發(fā)展形成利好?！斑@是比較好的做法?！辩妭フf。他認為,加大資金的杠桿效應有利于拉動房地產(chǎn)投資,形成更多供給有利于避免房價過快上漲。

與此同時,國金證券認為降低項目資本金比例會帶動水泥行業(yè)的發(fā)展。其研究報告稱,其一,水泥行業(yè)的下游需求即房地產(chǎn)投資(普通商品房等)和基建投資(鐵路公路等)的最低資本金比例分別下調了15、10個百分點,這對水泥行業(yè)的意義非常明確,因為地產(chǎn)和基建占了整個水泥下游去向的70%,因此該項政策對目前水泥行業(yè)需求上有注入一針強心劑；其二,水泥行業(yè)本身的投資資本金維持35%不變,這意味著政府并未從投資角度去控制目前高企的行業(yè)投資數(shù)據(jù)。

國海證券發(fā)布的一份“房地產(chǎn)消費再杠桿化值得期待”報告中指出,據(jù)其對居民中長期政府貸款以及住房按揭貸款的分析和測算,在央行適度寬松的貨幣政策以及居民消費杠桿增大的趨勢下,2009年房地產(chǎn)銷售額有望超過2007年。出于對今年房地產(chǎn)銷售額較快增長的預期,房地產(chǎn)下游的家具、建筑及裝潢材料、家電及音像器材等行業(yè)以及房地產(chǎn)投資加快帶來的建材、機械、鋼鐵等行業(yè)的銷售增長,可能會超出市場預期。

而一些基金在投資策略分析會上,也表示受調整的影響,日后將繼續(xù)增持地產(chǎn)股。