6月19日，北京市建委公開通告5家開發(fā)商的違規(guī)行為。值得注意的是，5家企業(yè)都在公示環(huán)節(jié)出了問題。伴隨著樓市回暖，開發(fā)商隱瞞銷售和項(xiàng)目信息的現(xiàn)象重現(xiàn)，相關(guān)部門也加大了監(jiān)管力度。

　　但能夠被查處的違規(guī)操作只是冰山一角，更多捂盤、銷控等現(xiàn)象很難有據(jù)可查。

　　以北京為例，在5月廣渠路10號(hào)地王成交之后，該區(qū)域多個(gè)樓盤都稱“房源緊俏”，新房開盤日期一推再推，這讓很多上門的購(gòu)房者撲了空。

　　不僅是北京，今年上半年樓市的成交活躍也普遍存在二、三線城市。而由于開發(fā)商捂盤惜售等手段的推動(dòng)，房?jī)r(jià)也開始水漲船高。但業(yè)內(nèi)人士提醒：“在全球經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸寬松的背景下，被推高的房?jī)r(jià)最后很可能會(huì)演變?yōu)闃鞘信菽?。?

　　捂盤：加快催生泡沫

　　最近幾周，在廣州做珠寶生意的袁小姐覺得自己被開發(fā)商耍了。半個(gè)月前，她看中了珠江新城一新開盤的公寓項(xiàng)目，并當(dāng)場(chǎng)交付5萬元定金。隨后的兩周時(shí)間里，袁小姐再次打聽開盤的準(zhǔn)確時(shí)間時(shí)，內(nèi)部人士向她透露：“已經(jīng)推遲1個(gè)月了。”前兩天，袁小姐再度前往售樓處，卻被告知：“房子已售完?！?

　　但袁小姐說：“陽光家緣網(wǎng)站上顯示該項(xiàng)目仍有200多套房子沒賣！”記者隨即致電，該項(xiàng)目銷售人員不耐煩地說：“還有房子，但現(xiàn)在不想賣！”

　　廣州天河、荔灣、海珠等多個(gè)區(qū)域都不同程度地出現(xiàn)疑似捂盤的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州有近1/3項(xiàng)目推遲入市。

　　其他城市也存在類似情況?！拔覀儸F(xiàn)在放慢了銷售節(jié)奏，只要保證現(xiàn)金流相對(duì)充裕，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場(chǎng)?！鄙虾Ｒ恢康禺a(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理向《投資者報(bào)》透露，“部分銷售就可以保證企業(yè)可觀的利潤(rùn)?！?

    　在北京，記者走訪了10個(gè)樓盤的售樓處。銷售人員均表示可售房源不多。但房子究竟是賣出去了還是人為捂盤惜售？北京市建委市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“北京一些樓盤確實(shí)出現(xiàn)捂盤的跡象。”

　　資深房產(chǎn)專家覃曉梅認(rèn)為，在樓價(jià)急升階段，開發(fā)商捂盤惜售，主要目的是進(jìn)一步抬高樓價(jià)，使利潤(rùn)最大化?！皹莾r(jià)上漲的根本原因在供需上，如果樓市供應(yīng)量持續(xù)走低，捂盤惜售將會(huì)對(duì)樓價(jià)的快速上漲起到推波助瀾作用?！?

　　“房地產(chǎn)商之所以敢于捂盤惜售，因?yàn)橘Y金流暫時(shí)沒有問題，尤以大型房企居多。一方面，部分"低地價(jià)"房源的銷售，帶來了可觀的現(xiàn)金流；另一方面，放貸指標(biāo)高企的銀行也依賴這些"優(yōu)質(zhì)客戶"?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，部分開發(fā)商人為制造房源緊張，可能將加快樓市泡沫生成，導(dǎo)致下半年樓市從“回暖”走向“低迷”。

　　“上半年房地產(chǎn)出現(xiàn)一些回暖的跡象，我們都應(yīng)該珍惜?！比f年花城副總經(jīng)理黃曦說，“但整個(gè)地產(chǎn)的回暖還需要一定時(shí)間，我們擔(dān)心像2007年那樣，在捂盤中失去了市場(chǎng)?！?

　　漲價(jià)：市場(chǎng)轉(zhuǎn)向觀望

　　不少小型投資客也因?yàn)閮r(jià)格的飆漲重回觀望。5月份，為了孩子上學(xué)，某知名證券公司上班的鄧清泉在北京華潤(rùn)西堤紅山購(gòu)買了一套90余平方米的二居室。本來準(zhǔn)備再買一套用于投資的他，卻猶豫了?！叭绻麅r(jià)格提升太厲害，升值空間就被壓縮，所以決定再等等?！?

　　據(jù)悉，6月份入市的40余個(gè)新盤當(dāng)中，不僅高價(jià)項(xiàng)目大量入市影響市場(chǎng)整體價(jià)格，而且不少項(xiàng)目都開始提價(jià)。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份北京開盤項(xiàng)目均價(jià)為13900元/平方米左右，6月份入市的樓盤均價(jià)則提高到了15700元/平方米左右。

　　“促使6月份整體市場(chǎng)平均價(jià)格提升的因素之一是由于不少項(xiàng)目開始漲價(jià)。”有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前部分項(xiàng)目的房?jī)r(jià)甚至趕超2007年房?jī)r(jià)最高時(shí)的水平。

　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京商品住宅期房簽約總套數(shù)為11505套，而在6月前三周里，商品住宅期房簽約總套數(shù)僅為8013套。從5、6月份表現(xiàn)來看，目前樓市已出現(xiàn)交易量下滑趨勢(shì)。

　　調(diào)價(jià)相伴而來的是，二季度樓市開始顯露的不確定性，一線城市尤為如此。分析人士認(rèn)為，這些波動(dòng)根本上是形勢(shì)不夠明朗時(shí)市場(chǎng)博弈出現(xiàn)的正常現(xiàn)象，其中也不排除購(gòu)房者對(duì)跟風(fēng)漲價(jià)等現(xiàn)象加以排斥的原因。

　　“逐利性使得大部分開發(fā)商選擇了漲價(jià)，但這是一種短視行為，最終還是會(huì)傷害整個(gè)市場(chǎng)，包括開發(fā)商自身。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰指出。

　　《投資者報(bào)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分一線城市存在空置率過高情況，其中北京形勢(shì)最為嚴(yán)峻。2008年，北京商品房空置率高居全國(guó)首位，空置面積消化周期超過12個(gè)月。

　　對(duì)策：投資中端房產(chǎn)

　　“受大經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，不少高端的外籍租賃客都會(huì)在一定程度上降低自己的租賃預(yù)算。高端租賃群體有所收窄，而中低端的客戶群體擴(kuò)大，因而中小戶型單位的租賃目標(biāo)群體較大，目前投資中端物業(yè)對(duì)于長(zhǎng)線投資客來說比較有保證。”覃曉梅認(rèn)為。

　　來自浙江義烏的陳小姐，日前正通過北京房產(chǎn)中介掛牌出售位于國(guó)瑞城的一套130多平方米的三居室，報(bào)價(jià)每平方米23000元。而陳小姐此次出售的房產(chǎn)，是其擁有的該項(xiàng)目三套房產(chǎn)中的一套。

　　“2004和2005年時(shí)，朋友介紹我買了幾套國(guó)瑞城的房子。當(dāng)初投資主要是看好北京的高端住宅，現(xiàn)在以這個(gè)價(jià)位出售比較合適，希望用騰出來的現(xiàn)金再購(gòu)買兩到三套中端房產(chǎn)。在目前復(fù)雜的形勢(shì)下，中端房產(chǎn)相對(duì)比較好出售和出租。”陳小姐坦言。

　　與陳小姐一樣，不少置業(yè)者都在考慮“調(diào)倉(cāng)”。以目前的價(jià)位出售手中部分高端公寓，今后伺機(jī)購(gòu)入性價(jià)比更優(yōu)的中端房產(chǎn)。

　　而廣州淘金路一帶，樓齡較長(zhǎng)的房改房樓梯樓單位以及中端物業(yè)最近日益受投資客青睞。據(jù)了解，現(xiàn)時(shí)該區(qū)域的房改房樓梯樓二手均價(jià)約7500元/平方米~8000元/平方米，租金約25元/平方米/月~30元/平方米/月，預(yù)算多在70萬元~80萬元以內(nèi)。

     合富置業(yè)專業(yè)人士介紹：“長(zhǎng)線投資客選擇中小戶型單位會(huì)比較保險(xiǎn)，因?yàn)槌鲎馊菀住⑥D(zhuǎn)手也較快。”