來源：經(jīng)濟參考報

       最近一段時間，房地產(chǎn)市場不斷上演瘋狂舉動，頻頻吸引眾人眼球。在房價持續(xù)飆升中，“地王”也開始頻頻出現(xiàn)，這種火熱的局面更是傳導(dǎo)到股票市場，地產(chǎn)股開始集體發(fā)威。

　　地產(chǎn)版塊集體發(fā)威瘋漲

　　7月1日，房地產(chǎn)股再次集體發(fā)威，居版塊漲幅前列。在101只房地產(chǎn)股中，除去ST重實、陽光城、ST興業(yè)三只股票以綠盤收盤，一只停牌外，97只房地產(chǎn)股全線飄紅。其中，天房發(fā)展、世茂股份等多只股票漲停、首開股份上漲9.97%、北京城建上漲8.70%，萬科A、金融街、金地集團等漲幅也超過3%。

　　從價格上看，很多房地產(chǎn)股票從本輪低點已經(jīng)上漲了數(shù)倍之多，比如萬科從4.8元已經(jīng)上漲到13.19元，金融界從6.43元上漲到14.32元，廣宇發(fā)展從2.23元上漲到9.12元，中糧地產(chǎn)從3.38元上漲到11.41元。

　　記者了解到，近期，國內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國宏觀經(jīng)濟的增長引擎之一。他們在看好中國經(jīng)濟的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權(quán)重”。

　　一方面，以房地產(chǎn)等大宗支出為主的耐用消費品銷售放量能否持續(xù)，成為內(nèi)需能否真正啟動的基礎(chǔ)；另一方面，作為政府4萬億投資后最有可能被帶動的民間投資，房地產(chǎn)投資何時跟進，跟進程度有多大，又成為固定資產(chǎn)投資增速能否維穩(wěn)的關(guān)鍵。

　　國泰君安認為，寬松貨幣政策驅(qū)動通脹和房價泡沫預(yù)期，無論經(jīng)濟前景是復(fù)蘇還是滯漲，未來一段時間內(nèi)房價都將呈上漲趨勢。貨幣政策松緊程度將直接決定房價上漲速度和地產(chǎn)股收益空間。安信證券認為，如果未來3至6個月內(nèi)依然執(zhí)行寬松貨幣政策（可能性較高），預(yù)計房地產(chǎn)市場將加速走向高潮。平安證券認為，寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期提升資產(chǎn)價格。2009年寬松的貨幣政策預(yù)計不會改變，貸款增速上升會滯后影響貨幣流通速度和通脹。數(shù)據(jù)分析表明，通脹對房價的推動作用十分明顯。

　　土地市場火爆“地王”頻現(xiàn)

　　地產(chǎn)板塊的狂飆并非偶然，有分析人士認為北京出現(xiàn)新“地王”是刺激地產(chǎn)股反彈的一個原因。和地產(chǎn)股發(fā)威一樣，土地市場也持續(xù)升溫。5月起大型房企開始了新一輪的“搶地大戰(zhàn)”，圈地潮開始涌現(xiàn)。其中，萬科5月新增6個地塊項目，分別位于無錫、佛山、沈陽和青島；綠地集團5月在上海連獲兩幅地塊；富力、龍湖、保利也紛紛增加土地儲備。

　　北京土地市場在短短的一個多月時間里，土地出讓紀錄被屢屢改寫，“地王”也走馬燈似的頻頻出現(xiàn)。5月底富力地產(chǎn)10.22億元拿下廣渠門外10號地后，6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過125輪的激烈競價，以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目，高出起始價近10億元。僅一天后，26日，成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過40多輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊。4天之后，“廣渠路15號地”又被中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得，毫無懸念地成為北京市的“新地王”。

　　除北京外，上海、深圳、廣州、成都、重慶等地高價成交的地塊頻頻出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，5月8日，成都房地產(chǎn)市場2009年首次土地拍賣會舉行，本次拍賣的火爆情況出人預(yù)料?，F(xiàn)場拍賣的武侯區(qū)棕樹村和青羊區(qū)金沙村兩宗居住地塊成交總額達2.285億元。其中，起拍價為500萬元每畝的棕樹村地塊，每畝競拍價從500萬元飆升至910萬元，溢價幅度高達82%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，地價屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商出于謹慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài)；另一方面，今年以來，由于樓市的持續(xù)熱銷，未來前景看好，更為重要的是，寬松的貨幣政策使得不少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣。尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致動輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結(jié)果中可以看出端倪，央企背景的地產(chǎn)公司身影頻現(xiàn)，并多次充當“黑馬”。

　　對于土地市場上演的瘋狂，業(yè)內(nèi)機構(gòu)已經(jīng)開始預(yù)警風險。中國不動產(chǎn)研究中心認為，就北京土地市場而言，下半年總體持樂觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價，全年的總體溢價率估算在20%至45%之間。但存在局部過熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

　　部分區(qū)域房價達歷史最高點

　　和土地市場的火爆相同，房地產(chǎn)市場的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房價也持續(xù)瘋漲，部分區(qū)域房價達到甚至超過歷史最高點。

　　以北京二手房市場為例，從3月下旬開始，業(yè)主們紛紛調(diào)高報價。進入4、5月份，開發(fā)商紛紛大幅度提價的現(xiàn)實支持了二手房業(yè)主們的漲價心理，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價的信心和理由，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)不正常的報價。

　　我愛我家統(tǒng)計顯示，2008年，北京富力城二手房成交均價最高時為21000元每平方米，較高的成交個案均價在22000元至23000元每平方米；而在今年1月份，富力城二手房成交均價跌至17900元每平方米，低價成交的個案均價甚至降到過16000元每平方米，這是2009年上半年以來的最低價。但最近，部分業(yè)主一下將掛牌價提高到了25000元至26000元每平方米。同樣的現(xiàn)象在北京望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。

　　北京的情況并不是個案，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，5月京、津、滬、穗、深五大城市的中高檔二手房價格均呈上漲走勢，其中，5月份中高檔二手商品房價格上漲最明顯的是深圳市，上漲了5.05%；其次是廣州市和上海市，分別上漲4.9%和4.12%；北京和天津分別上漲2.41%和1.9%。

　　從全國來看，房價也呈上漲態(tài)勢。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個百分點，環(huán)比上漲0.6%，這是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)三個月上漲。

　　更為可怕的是，在實體經(jīng)濟沒有全面復(fù)蘇之前，一些地方的房價干脆就創(chuàng)出了新高。6月30日，記者從南寧市房產(chǎn)管理局獲悉，短短半年時間，南寧房地產(chǎn)市場成交量恢復(fù)到最火爆年份（2007年）的水平；房價更是創(chuàng)出歷史新高———成交均價為4500.22元/平方米，與去年同比增長9.81%。

　　有關(guān)專家指出，房價這種脫離經(jīng)濟基本面的上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的苗頭，政府有關(guān)方面應(yīng)該加強調(diào)控，防止房價再度大幅飆升，維護房地產(chǎn)市場健康、理性地發(fā)展。

　　泡沫苗頭開始顯現(xiàn)

　　“太快、太猛了，真沒想到。”接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士、專家?guī)缀醢l(fā)表了相同的感慨。他們認為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場不確定性因素仍然較多，房價持續(xù)上漲的基礎(chǔ)脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進行調(diào)整，房地產(chǎn)市場也可能陷入新一輪的調(diào)整。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，目前的市場和未來的趨勢支撐不了如此高漲的房價。進入今年第二季度，二手房市場需求開始顯現(xiàn)出疲態(tài)。一方面，首次置業(yè)的剛性需求基本已經(jīng)集中消耗待盡，而投資客沒有大量進場的跡象，同時，受到二套房政策的困擾，改善性購房需求釋放緩慢。

　　另一方面，隨著近期土地供應(yīng)量的增加和開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例門檻的降低，在可預(yù)見的將來，房屋供應(yīng)量還會加大。對于本身就處在“去庫存化”時期的房地產(chǎn)而言，供應(yīng)量的進一步增加對房價只能起到平抑作用。

　　此外，雖然宏觀經(jīng)濟形勢有轉(zhuǎn)好的跡象，但是，很多潛在購房人對自身就業(yè)和收入的預(yù)期并不樂觀，購房意愿并不強烈，觀望情緒可能再次抬頭。

　　對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示贊同。他說，政府在當前泡沫明顯出現(xiàn)的情況，應(yīng)該采取理性的策略，比如適當控制推地的節(jié)奏，不應(yīng)如此高節(jié)奏的推地，應(yīng)該適當給土地市場降溫，“有張有弛”才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　陳國強告訴記者，在市場低迷時，適當?shù)漠a(chǎn)生一兩個“地王”是好事，有利于提振市場和消費者的信心，但在市場已經(jīng)很火爆的情況下，“地王”頻現(xiàn)往往只能產(chǎn)生負面效應(yīng)，這種影響不能低估，比如增強區(qū)域房價的上漲預(yù)期以及刺激二手房業(yè)主提價等，這不利于市場的健康發(fā)展。政府應(yīng)該采取相應(yīng)策略呵護市場健康發(fā)展，避免樓市大起大落。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，目前尚不能證明資產(chǎn)價格已過度溢價。但同時應(yīng)該看到，在4月樓市銷量突破歷史新高后，5、6兩月銷量雖略有回落，仍在高位運行，房價的上揚勢頭雖然抑制了部分剛性需求的繼續(xù)釋放，但同時也帶動了投資性需求的復(fù)蘇，樓市消費結(jié)構(gòu)的變化使得進入市場的資金量仍在增長，在購買力膨脹的作用下，短期內(nèi)價格仍將維持上漲趨勢。一旦再度引發(fā)2007年的消費恐慌，市場供不應(yīng)求、價格暴漲，樓市泡沫也將就此衍生。

　　“中國經(jīng)濟和社會的悲劇就是重復(fù)美麗的謊言，當人們不再相信這樣的謊言時，房地產(chǎn)市場的泡沫也將徹底瓦解。而我們的中產(chǎn)階級將是最大的犧牲品。”深圳英聯(lián)不動產(chǎn)董事長郭建波說，目前樓市早就脫離了其合理的價值中樞。至少深圳等大城市是如此。在這些市場里，樓市投資者唯一的目的就是在更大的樓市泡沫來臨時獲利了結(jié)，而更大的泡沫一定需要全民參與。

　　郭建波提醒說，這種盲目的樂觀和盲從的投資對不甚成熟的中國房地產(chǎn)來說無疑是自絕前景。有史為鑒：日本的地產(chǎn)泡沫使得日本陷入了長達15年的經(jīng)濟衰退，至今仍沒有走出衰退的跡象。香港金融危機后豪宅腰斬的場景我們還歷歷在目。不能好了傷疤忘了疼。

　　剛性需求寬松信貸投資客卷土重來

　　“三駕馬車”拉動樓市短期內(nèi)狂飆突進

　　一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的周期是3至4年，然而中國樓市從2008年下半年的“寒冬”，發(fā)展到目前的火爆，只用了短短半年時間。

　　政策利好刺激剛性需求釋放

　　不可否認，本輪樓市上漲行情的發(fā)端是觀望了一年之久的剛性需求的集中釋放?！靶姨澁敃r買了房，不然不知道還要耽擱多少事?！苯衲瓿蹶愋〗阋悦科椒矫?.3萬元的價格在深圳福田區(qū)皇御苑買了一套70多平米的房子，當時還嫌貴，沒想到現(xiàn)在又漲了20多萬元。

　　“這實際上代表了很多購房者的心態(tài)?！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理王英男說，在2007年房價瘋狂上漲，剛性需求的消費者受高房價抑制無力購買。到2008年樓市低迷，房價步入下行通道，觀望氣氛成為了主流。而到了2009年，樓市進入震蕩期，供需雙方進入博弈階段，在政策利好下，在開發(fā)商的低價入市策略下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，一些項目出現(xiàn)熱銷，尤其是那些性價比較高的自住為主的中小戶型項目，取得了非常好的銷售成績，銷量的攀升支撐了價格的上漲。

　　根據(jù)深圳國土房管局的統(tǒng)計，今年前5個月，深圳新建商品房銷售面積329.57萬平方米，同比增加140.31%，二手住房成交規(guī)模為375.13萬平方米，同比增加197.27%。北京、上海也是類似情況。

　　寬松的信貸、貨幣環(huán)境緩解了開發(fā)商資金鏈條

　　寬松的信貸、貸幣政策給予了開發(fā)商資金上的支持，緩解了資金鏈緊張的局面，特別是對于品牌資質(zhì)高的開發(fā)商和盈利前景較好的地產(chǎn)項目，信貸資金的支持有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，恢復(fù)市場信心。

　　截至今年一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)全部資金來源同比增長9.15%，其中自籌資金、國內(nèi)貸款、定金（預(yù)收款）分別同比增長了13.14%、8.01%、1.59%。央行統(tǒng)計顯示，5月份全國新增人民幣貸款6645億元，今年以來累計新增貸款5.84萬億元。5月末，人民幣各項貸款同比增長30.6%，廣義貨幣供應(yīng)量增長25.74%。

　　有券商指出，隨著新房銷售節(jié)奏的加快、房價的迅速拉升，以及大量信貸的出籠，開發(fā)商的資金鏈條正在得到很大程度的緩解。一個例證就是近期各地“地王”不斷出現(xiàn)。

　　“這顯示出開發(fā)商對后市的強大信心，而土地成本的上漲將支撐區(qū)域房價繼續(xù)上揚。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男說，在寬松的貨幣和信貸環(huán)境中，必然有部分信貸資金流向樓市，進而傳導(dǎo)至土地市場。

　　此外，維持較低的利率水平也有助于促進購房消費，對首次置業(yè)和改善性置業(yè)房貸利率的7折優(yōu)惠降低了購房人每月供款的壓力，促進了一部分消費的提前釋放，購房需求的增長促進了價格的穩(wěn)定提升。

　　通脹預(yù)期下投資者卷土重來

　　房價的不斷上漲與投資性購房消費重進樓市密切相關(guān)。金融危機的爆發(fā)讓世界經(jīng)濟陷入了深度的恐慌之中，為了挽救經(jīng)濟，“開動印鈔機救市”成了各國的武器，在這種大的經(jīng)濟背景下，世界經(jīng)濟面臨著較大的通脹風險。

　　當手中的錢幣變得不可靠時，類似于硬通貨的不動產(chǎn)，成為了許多投資者規(guī)避風險的首選。

　　“目前投資客比例在兩成左右，做長線的多?！笔廊A地產(chǎn)研究市場研究中心總監(jiān)肖小平說。而在深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智看來，今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5%，而現(xiàn)在已經(jīng)達到30%左右，投資客開始大量入市，房價上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫成分。

　　“目前全球性的金融危機仍在持續(xù)，許多行業(yè)的投資回報率明顯減少，而此時中國的經(jīng)濟形勢相對于歐美等地區(qū)更為穩(wěn)定，中國的房地產(chǎn)行業(yè)則更是保值性較強的行業(yè)，因此在市場信心逐漸恢復(fù)之后，部分投資客重現(xiàn)樓市，必然在一定程度上助推房價升高?！?1世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇說。