住宅市場的火熱正凸顯商辦和工業(yè)地產(chǎn)的冷清，這在今年以來的土地以及出售、租賃市場行情中表現(xiàn)無遺。業(yè)內(nèi)人士指出，本輪住宅市場強勢回暖很大程度上是信貸寬松、流動性推動的結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)則與宏觀經(jīng)濟形勢關(guān)聯(lián)緊密，由于目前我國乃至全世界經(jīng)濟回升態(tài)勢尚不明朗，商業(yè)地產(chǎn)在今年下半年還將經(jīng)歷下滑，有望在明年止跌回穩(wěn)，住宅和商業(yè)地產(chǎn)走勢背離的格局在短時間內(nèi)很難改變。

    土地市場表現(xiàn)背離

    從土地市場來看，與地王頻頻涌現(xiàn)相伴，住宅用地的招拍掛價格正在穩(wěn)步增長。與此同時，商辦和工業(yè)用地似乎仍未從去年的衰弱格局中走出來，土地價格節(jié)節(jié)下滑，前7個月流拍宗數(shù)甚至超過2008年。而在成交的商辦和工業(yè)用地中，底價成交的比重高達81.61%。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年北京居住用地樓面地價為3798元/平方米，2009年上半年則升至3981元/平方米。在檢測的12個城市中，除成都和南京住宅用地價有所下降外，上海、深圳等地均呈現(xiàn)上揚。

    而在商辦和工業(yè)用地方面，上半年12個城市中有7個城市的商辦、工業(yè)用地樓面地價低于去年水平。一線城市中，北京、上海下滑明顯。北京商辦樓面地價從去年的每平方米3571元降至2376元，工業(yè)用地更是從每平方米964元降至550元。

    部分城市流拍宗數(shù)也同比大幅增加。2008年北京、天津商辦工業(yè)用地分別流拍10宗和33宗，而今年前7個月已經(jīng)分別流拍22宗和32宗。

    可喜的是，對外經(jīng)濟依賴程度較高的珠三角地區(qū)流拍宗數(shù)與去年相比明顯減少，廣州地區(qū)今年以來尚無商辦工業(yè)土地流拍，深圳也只有7宗。而去年廣州流拍量達到75宗，深圳也流拍了26宗。

    在成交的商辦及工業(yè)用地中，以底價成交的部分占據(jù)了絕大多數(shù)。根據(jù)中國證券報記者的統(tǒng)計，2009年北京商辦及工業(yè)用地共成交87塊，其中以底價成交的比重占到81.61%；而同期住宅類土地共成交53塊，底價成交僅占比30.19%。

    中原地產(chǎn)研究中心研究經(jīng)理宋莉認為，出現(xiàn)分化主要源于市場表現(xiàn)。住宅用地與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，今年年初開始住宅市場迅速回暖，帶動土地市場回升。但商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)一直不如住宅市場，雖然7月份情況有所好轉(zhuǎn)，但仍呈現(xiàn)弱勢回暖態(tài)勢。工業(yè)用地價格大幅下滑則與今年5月份的政策有關(guān)，當時國土資源部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》，決定對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調(diào)整，即變相下調(diào)工業(yè)用地最低出讓標準。

    北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一位負責人表示，由于國家政策嚴控，工業(yè)用地很難通過更改土地用途等方式完成轉(zhuǎn)讓，從而抑制了部分需求。而工業(yè)用地底價成交率較高的主要原因是實行了所謂“勾地”制度，區(qū)縣政府通過招商引資鎖定買家，已經(jīng)提前商定好土地價格，而最終的招拍掛只是一種形式，這已成為業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。