商品房?jī)r(jià)格到底有沒(méi)有水份？房地產(chǎn)業(yè)到底存不存在暴利？土地價(jià)格到底會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？這些一直是樓市上爭(zhēng)論不休而又糾纏不清的謎題。本周末，國(guó)土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%（點(diǎn)擊進(jìn)入新聞）。這個(gè)結(jié)果揭開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的冰山一角。而前不久，一位鄭州的開(kāi)發(fā)商向我們提供了一份房地產(chǎn)成本清單，對(duì)這些問(wèn)題給出了更清晰的答案。
房地產(chǎn)成本清單顯示：各級(jí)行政部門(mén)的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%
這就是那位開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)成本清單，這個(gè)樓盤(pán)處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，屬于城中村改造項(xiàng)目，2007年底開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，樓盤(pán)容積率為3.5，眼下銷(xiāo)售均價(jià)每平方5000元。從這份清單可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本，這處樓盤(pán)地價(jià)成本每畝466萬(wàn)元，按容積率3.5計(jì)算，樓面地價(jià)達(dá)到了每平方2000元，占到了售價(jià)的40%。樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本每平方1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。
當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、評(píng)價(jià)收費(fèi)，安全收費(fèi)多了，治安收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊，就500塊?！?
在這些收費(fèi)中，最大的一筆費(fèi)用是配套費(fèi)，每平方米170元。前期規(guī)劃國(guó)土局要進(jìn)行土地定界，均攤后費(fèi)用是每平米0.5元，而同樣的工作規(guī)劃局還要重新做一遍，這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃定界費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規(guī)劃局相關(guān)的費(fèi)用還包括，日照復(fù)核費(fèi)，每平米4元，設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)，每平米1.5到2元。前期費(fèi)用還包括，抗震圖紙審核費(fèi)均攤每平米1.5元，環(huán)境影響咨詢(xún)費(fèi)每平米均攤2元，公示費(fèi)每平米均攤1元。工程建設(shè)當(dāng)中，要交納防雷檢驗(yàn)費(fèi)。樓盤(pán)竣工后，測(cè)繪費(fèi)每平米1.36元，預(yù)售證交易費(fèi)每平米3元，銷(xiāo)售許可證及面積測(cè)量費(fèi)每平米0.2到1.8元。這些收費(fèi)項(xiàng)目至少有30項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門(mén)，費(fèi)用總計(jì)448.66元。點(diǎn)房屋銷(xiāo)售價(jià)的將近十分之一。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右。這位開(kāi)發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，其中象道路開(kāi)口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注，并在2008年提交過(guò)關(guān)于減少收費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)上漲的提案，王超斌告訴記者，這份清單和他掌握的情況完全一致。
全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“各種稅費(fèi)和現(xiàn)在各種費(fèi)用，你比方說(shuō)氡氣檢測(cè)費(fèi)或者環(huán)保費(fèi)、還有藍(lán)圖審查費(fèi)，還有配套費(fèi)，還有就是土地增值稅，還有所得稅、營(yíng)業(yè)稅，這些費(fèi)用加起來(lái)呢，它占整個(gè)成本的60%?！?
商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。從剛才的成本清單中，我們發(fā)現(xiàn)，各級(jí)行政部門(mén)林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了一半以上。河南省工商聯(lián)副主席王超斌還曾經(jīng)做過(guò)這樣一個(gè)調(diào)研，和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。
在這份清單提到的30多項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目中，最大的一筆單項(xiàng)費(fèi)用是配套費(fèi)，每平米170元，那么這是一筆什么費(fèi)用呢。
當(dāng)?shù)芈?lián)合收費(fèi)辦公室負(fù)責(zé)人：“配套費(fèi)它收上來(lái)錢(qián)用于市政設(shè)施、橋梁、道路、水電、暖氣，做市政設(shè)施，做市政設(shè)施的。”
這位負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，每平米170元的配套費(fèi)由財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一收取，所有費(fèi)用最終用于市政設(shè)施建設(shè)，包括供水、供電設(shè)施等等，然而記者在這份成本清單中發(fā)現(xiàn)，除了170元配套費(fèi)外，開(kāi)發(fā)成本中還專(zhuān)門(mén)有一項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，那么這筆費(fèi)用是否屬于重復(fù)收費(fèi)呢，開(kāi)發(fā)商反映的情況是否屬實(shí)，記者隨后來(lái)到了當(dāng)?shù)毓╇姽?，供電公司相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒(méi)有解答記者的疑問(wèn)。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認(rèn)為，在交納每平方米170元的配套費(fèi)后，不僅水電氣等的配套費(fèi)用都應(yīng)該免除，并且連配套費(fèi)本身都應(yīng)該減免。
王超斌：“這個(gè)配套費(fèi)在土地出讓的時(shí)間，這項(xiàng)目做的時(shí)間就包含在內(nèi)，就應(yīng)該給你，收了這個(gè)出讓金了，就不應(yīng)該再收配套費(fèi)，而且配套到位，而且這個(gè)配套到位，你水必須加到項(xiàng)目跟前，電必須加到用的跟前，你現(xiàn)在的時(shí)候，就幾公里外叫人家建配電所，然后叫人家去建開(kāi)水所，叫人家從你的總電上架電纜，甚至有幾公斤里架到你項(xiàng)目上，這些費(fèi)用都叫開(kāi)發(fā)商掏了，你說(shuō)這房?jī)r(jià)它咋降下來(lái)?！?
在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，記者了解到了和規(guī)劃相關(guān)的費(fèi)用包括規(guī)劃定界費(fèi)、日照復(fù)核費(fèi)、設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)，用地處一位負(fù)責(zé)人承認(rèn)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要交納設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)。
記者：“誰(shuí)來(lái)核。”
當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門(mén)用地處肖斌：“我們有一個(gè)規(guī)劃院?！?
記者：“規(guī)劃院，是叫什么規(guī)劃院呢？”
肖斌：“就是我們那個(gè)，就是建筑設(shè)計(jì)院。”
記者：“在哪呢？”
肖斌：“就在這樓下。”
肖斌解釋說(shuō)，設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)并不是由規(guī)劃局收取，而是規(guī)劃局在審批開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)圖紙前，要求專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，防止開(kāi)發(fā)商弄虛作假。但肖斌承認(rèn)，所有的開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)計(jì)圖紙都必須進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核必須在指定的機(jī)構(gòu)，也就是和他們同在一個(gè)辦公樓的規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院進(jìn)行。
肖斌：“因?yàn)槲覀儽容^相信他們，他們做了很多的政府工作，其它的（我們信不著）?！?
規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院是如何拿到獨(dú)家復(fù)核權(quán)的呢，這里的負(fù)責(zé)人拒絕了記者的采訪。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，抗震圖紙審核費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)圖紙復(fù)核費(fèi)等，都屬于同一性質(zhì)，表面看主管部門(mén)不直接收費(fèi)，但通過(guò)指定收費(fèi)公司，實(shí)際上是在變相收費(fèi)。
全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不能壟斷，必須打破壟斷，這才能公平，至于說(shuō)這個(gè)規(guī)劃院，我經(jīng)常也跟他們打交道，他們的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)都很熱情，都很好，我也見(jiàn)過(guò)的我們開(kāi)會(huì)都，但是他們實(shí)際上呢，作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)沒(méi)有規(guī)劃局這一層保護(hù)，他是不可能會(huì)形成的對(duì)不對(duì)，如果沒(méi)有規(guī)劃局強(qiáng)硬的支持它，那么只要有資質(zhì)都能做，他就沒(méi)有這個(gè)暴利了，實(shí)際上暴利之間，房地產(chǎn)暴利中間，包含著隱性的這些部門(mén)的暴利?！?
在對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的這份成本清單進(jìn)行仔細(xì)核察后，記者有了一個(gè)意外的發(fā)現(xiàn)。以樓面地價(jià)每平米2000元、建安成本每平米1500元計(jì)算，這兩大項(xiàng)成本就達(dá)到了3500元，再加上各種名目的收費(fèi)每平米448.66元，稅金每平米650元，資金成本也高達(dá)每平米450元，開(kāi)發(fā)商提供的備注顯示，這是按資金月利息1%計(jì)算得出的結(jié)果，實(shí)際上，王超斌告訴記者，這還是保守估計(jì)，實(shí)際上，僅以融資為例，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的隱性成本極高。
王超斌：“這每一筆錢(qián)里面，背后的銀耗子就在吃著他的糧食，所以說(shuō)他這種營(yíng)業(yè)成本也非常大，剛才那天不是他們說(shuō)嘛，最少是給三個(gè)點(diǎn)，3%得給了銀耗子，甚至有的都給10個(gè)點(diǎn)”
繁多的收費(fèi)項(xiàng)目在一定程度上拉升了房?jī)r(jià)，需從土地競(jìng)拍階段入手實(shí)行陽(yáng)光操作
從我們記者調(diào)查看，在道道行政部門(mén)收費(fèi)項(xiàng)目中，重復(fù)征收、變相征收的現(xiàn)象并沒(méi)有完全杜絕。結(jié)果還是羊毛出在羊身上，這些收費(fèi)最終都會(huì)計(jì)算進(jìn)入房?jī)r(jià)里。不過(guò)，當(dāng)我們對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的成本清單仔細(xì)核算以后，卻有了一個(gè)意外發(fā)現(xiàn)。這處樓盤(pán)樓面地價(jià)2000元，建安成本1500元，各種收費(fèi)448.66元，稅金650元，資金成本450元，總成本相加達(dá)到5048.66元,而這處樓盤(pán)的平均售價(jià)只有5000元。也就是說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商辛苦到頭每平米還會(huì)倒貼48.66元。開(kāi)發(fā)商如果不賠錢(qián)，這樓又得怎么蓋呢？
當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“現(xiàn)在（蓋房）跟高速超載一樣，不超載我們就賺不著錢(qián)?！?
記者：“怎么超載？”
當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“那開(kāi)發(fā)商除非多蓋點(diǎn)房，多蓋點(diǎn)高度就是超載，汽車(chē)?yán)浀綇V州，拉著一車(chē)貨，一路上罰款，超載一路罰款，一路收這費(fèi)收那費(fèi)，不超載拉到廣州不就賠錢(qián)了，你就得超載。”
那樓房是如何超載的呢？在接下來(lái)的調(diào)查中，記者有了新的發(fā)現(xiàn)。在這片狹窄的土地上，五棟30層的高樓拔地而起，顯得十分擁擠。目前這處樓盤(pán)已進(jìn)入銷(xiāo)售階段。負(fù)責(zé)人向記者透露，這處樓盤(pán)的容積率經(jīng)過(guò)調(diào)整。然而，在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局提供的資料里，記者卻沒(méi)有找到這個(gè)項(xiàng)目調(diào)整容積率的任何材料。
當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)用地處肖斌：“這個(gè)得找他（們）再聊一聊，到底是怎么回事，可以找他（們）再核實(shí)?！?
根據(jù)國(guó)家城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部的要求，為了加強(qiáng)用地容積率管理，調(diào)整容積率時(shí)，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)從建立的專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)抽調(diào)專(zhuān)家，并組織專(zhuān)家對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證；在本地的主要媒體上進(jìn)行公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見(jiàn)，必要時(shí)應(yīng)組織聽(tīng)證；這的容積率是如何調(diào)整的呢，記者始終不得而知。當(dāng)?shù)匾?guī)劃局一位副局長(zhǎng)在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)曾透露，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)氐貐^(qū)居住區(qū)容積率最高為3.5。然而，很多樓盤(pán)都超過(guò)了這個(gè)容積率。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有部分開(kāi)發(fā)商在競(jìng)標(biāo)土地時(shí)，與審批部門(mén)打好招呼，用較低的容積率逼退其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在拿到土地后，再想方設(shè)法提高容積率。
當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“開(kāi)發(fā)商都去規(guī)劃局鼓搗，多批點(diǎn)”
記者：“能批下來(lái)嗎？”
當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“那就是靠關(guān)系，靠本事。”
記者：“這種現(xiàn)象普遍嗎？”
當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：“我可以這樣說(shuō)，誰(shuí)不改就得賠錢(qián)，房?jī)r(jià)多賣(mài)點(diǎn)，稅金收得多點(diǎn)，政府并不吃虧，開(kāi)發(fā)商目前來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后吧，（房?jī)r(jià)漲了）不會(huì)吃虧，就是說(shuō)增加容積率了，將來(lái)給配套增加了負(fù)擔(dān)了，政府（將來(lái)）負(fù)擔(dān)上很吃虧，配套設(shè)施很吃虧?！?
全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認(rèn)為，正是名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目在一定程度上拉升了房?jī)r(jià)，也導(dǎo)致了部分部門(mén)的腐敗，要想改變超載、罰款、再超載的惡性循環(huán)，解決方法之一就是從土地競(jìng)拍階段入手，實(shí)行陽(yáng)光操作。
全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“我認(rèn)為你出讓金高也好低也好，你把它（收費(fèi)）包含在內(nèi)了，你就算拍賣(mài)的時(shí)候增加了多少錢(qián)，任何其它的配套費(fèi)用都不能再收了，一次性政府收到位，剩下的都是政府服務(wù)，你看那多好，（地方）政府的形象也好了，國(guó)家的形象也更好了?！?
半小時(shí)觀察：“超載”的房地產(chǎn)能走多遠(yuǎn)？
無(wú)論到底是地價(jià)在推高房?jī)r(jià)，還是各項(xiàng)稅費(fèi)抬高了房?jī)r(jià)，都可以讓我們看到，地方各個(gè)行政部門(mén)從房?jī)r(jià)中拿走了一部分的蛋糕，我們關(guān)心的是，這部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何處？是否蓋起了更多的保障性住房，讓更多的困難家庭有了自己的歸宿？是否改善了城市的水電、交通和綠化，讓大家享受更美好的環(huán)境？是否補(bǔ)貼了城市的公共開(kāi)支，讓市民的生活成本保持在一個(gè)穩(wěn)定水平？
在房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)重重迷霧，在關(guān)于投機(jī)、炒作、暴利、泡沫的口水戰(zhàn)日漸升級(jí)，在高房?jī)r(jià)壓著普通百姓喘不過(guò)氣的時(shí)候，給上面這些問(wèn)題一個(gè)肯定的正面的回答，是各級(jí)行政部門(mén)必須堅(jiān)守的責(zé)任。如果把從高價(jià)商品房中獲得的大量土地和稅費(fèi)收入，真正用于提升社會(huì)福利，讓大多數(shù)人不再依賴(lài)市場(chǎng)上的高價(jià)商品房來(lái)園住房夢(mèng)，讓各種利益公平合理地在企業(yè)、政府和社會(huì)公眾之間分配。那么，房?jī)r(jià)就不會(huì)成為一個(gè)如此敏感的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不會(huì)成為一個(gè)資源配置扭曲的市場(chǎng)，投機(jī)和泡沫也就不會(huì)一次次沉渣泛起，難以消弭。
俗話(huà)說(shuō)，理越辯越明。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)種種曠日持久的爭(zhēng)論，卻越來(lái)越糾纏不清。其實(shí)，分清各自的責(zé)任和義務(wù)，在道理上并不難。關(guān)鍵還是誰(shuí)都怕動(dòng)了自己的蛋糕，但應(yīng)該更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人們才會(huì)努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分的更多。
