奧運猜想題

      奧運會是舉世矚目的運動盛會，也是讓全世界垂涎的經濟蛋糕。奧運對于舉辦國、舉辦城市經濟發(fā)展的提攜，從1984年洛杉磯奧運會開始就被世界所共識，而歷史證明，地產行業(yè)是奧運經濟最直接和最重要的受益者之一。2001年7月13日，北京成功申辦2008年夏季奧運會，而青島作為北京奧運的協辦城市，青島樓市開始被美好的憧憬所包圍。

     我們能夠看到的奧運對樓市的直接刺激，就是青島的海濱一線。尤其是奧帆中心周邊的海景房，更是在7年里經歷了前所未有的騰飛。最初每平方米四五千元，飆升至現在的每平方米兩三萬元。濱海房因奧運而身價跳高，也成為帶動青島房價爬坡的車頭。從李滄區(qū)到城陽區(qū)、即墨，從開發(fā)區(qū)到膠南甚至膠州、萊西與平度，價格的奇跡無不隱含了奧運因素或明或暗的推動。

     然而，再高的山也總有海拔的極限，樓價無限攀升畢竟只是部分人的美好愿景，即便有奧運這樣的強力牽引，人們還是早早就開始了奧運樓價牛市的倒計時。2004年，青島樓價集體提升，奧運利好全面兌現的時候，就有人提出2006年將是利好結束的分水嶺，之后會出現房價下跌的情況，同時也有人認為2008年，隨著奧運會的結束才是真正的樓市分水嶺時間。

      2006年的分水嶺并未如約到來。但是2007年年末至2008年，樓市整體進入“過冬期”?，F如今，已到眼前的奧運似乎也難以刺激樓市遲鈍的神經。此時，8月份再次成為分水嶺的臨界點，那么奧運會到底能不能成為所謂的分水嶺，奧運會之后的樓市又會呈現一幅怎樣的畫面呢？這將是一道眾說紛紜的猜想題。

8月7日，入秋。過去的七年，我們見識了奧運對于樓市能量巨大的價值提升，然而，隨著奧運臨近，其注入樓市的活力針劑卻似乎藥力消解，市場的體溫降下來了，地產人伴隨著價格處于高位的樓盤，一起“高處不勝寒”，奧運之后。分水嶺會否如期而至，這已經是時下樓市中最折磨人的命題。我們請來相關人士，重溫七年來的奧運地產熱度，也請專家對后奧運地產的走向做一判斷。

2001年7月～2001年底  申奧成功樓市感受奧運脈搏

     2001年7月13日，是個值得全體中國人永遠銘記的日子。奧運首次來到中國，十多億人民的激情與眼淚齊飛。青島作為唯一申奧伙伴城市，樓市也隨之迎來了一次飛躍?！吧陫W成功前后，開發(fā)商和購房者的心態(tài)都是兩重天！”一位地產人士在申奧前幾個月，曾經承辦過一次全國性“助申”的青島站活動，“當時我去找一些開發(fā)商，請他們贊助一點錢，也算為奧運出點力！結果應者寥寥！”那時青島前海一線，4000元/平方米以上的房子就已經很高檔，而現在它們都已是“萬元房”。

     2001年7月13日以后，情況就不一樣了，海邊的房子80%開始了每平方米四五百元的提價幅度。消費者的熱情也被調動起來，據說香港東路某樓盤，申奧前每月只賣出十幾套，申奧之后，房子驟然大熱，價格到2007年底已經從每平方米3000多元漲到4000多元，一期的房子三四個月就售磬。

     市場點評：龍江，龍江工作室總經理，那是青島地產第一年感受到奧運的脈搏的跳動。尤其是受到直接帶動的前海一線樓盤，開發(fā)商似乎一夜之間明白了，奧運是個好東西，它能讓我們賺錢。但那時候，奧運還只是撬動了樓市升溫的一角，奧運的利好還沒有被樓市的各個區(qū)域分享，它的輻射，還需要東部沿海區(qū)域這個龍頭的傳導。

2002年～2003年  青春之歌利好默默地呈現

    奧運在一夜之間催熱了前海樓盤，東部沿海這一方寸之地，已經蓋不住奧運的熱量。青島樓市開始頻出“頭條”，出身北部的廣業(yè)拿下湛山地王；快速路加強了市區(qū)各板塊的交通聯系，浮山后成為重要的二手房采購基地；郊區(qū)地產開始起步，天泰榮昌等大公司殺入西海岸……

    2003年9月7日，青島房價史上一個標志性事件出現，千人冒雨“哄搶”了海泊人家，市北區(qū)、四方區(qū)交界處近5000元的價格讓人們對青島的樓價有了再認識。青島樓價還有多少空間？成了那年下半年業(yè)內的普遍思考，這也是奧運推動樓市的過程中，首次表現出波折上升的特征。或許正是因為這種思考帶來的猶豫，當浮山后劃時代大盤——— 湖光山色以5000多元/平方米的價格面市后，在前半年的銷售期中遭遇了尷尬的疑問期。

     市場點評：常軍，華僑地產客戶服務部經理，2001年以后，青島的房子好像一片大好，這基本上都是奧運帶來的福音，但每個人對于奧運刺激到底有多強也都沒有底。后來城建在浮山后賣當時看來那么貴的房子，大家就接受不了。市場冷了幾個月，加上那一段時間，市場上的房子并不是很多，城建那么有標志性的公司停在那里就顯得很扎眼。后來證明，這段只是樓市的暫停，更大的爆發(fā)還在后頭。

2004年～2005年  激情四射奧運利好集中兌現

      時間進入了2004年，青島樓市就在奧運利好的釋放下，開始升溫、升溫、再升溫。不考慮房價的慣性增長，這兩年，是青島樓市最受用的一段時光。湖光山色以驚人的速度消化完畢，浮山后的價格穩(wěn)穩(wěn)地站上了5000元/平方米。璽景園以過萬元的單價開盤，香港路從中到東火成一片，石老人周邊也蹭蹭賣到了每平方米七八千元。李滄區(qū)也獲得認可，包括百通、廣業(yè)在內的企業(yè)做強做大，一些樓盤項目受到追捧，價格已經接近了5000元/平方米關口。更令人吃驚的是郊區(qū)地產，即墨的別墅讓青島購房者著迷，膠州也請來了當時勢頭正旺的大鱷順馳。

    市場點評：張先生，某事業(yè)單位員工，2005年3月購房。他說，那時候買房子真的跟有個鞭子抽著似的，而且那時候吃飯的時候都在談房子，上網也免不了去看看房子。我當時經濟不怎么寬裕，只好跟著朋友去即墨買房子，也不便宜，4000多元每平方米，后來漲到5000多元每平方米，再后來就調整了，現在還套著，當時最打動我的話還是一個售樓小姐說的：奧運會了，青島市區(qū)沒多少房子，青島與即墨距離那么近，這地方的房子肯定升值。

2006年～2007年秋  臨近奧運海邊樓盤集體“借火”

     2005年，樓市首輪調整的威力很輕易地被樓市消化掉，樓市在2006年前5個月繼續(xù)向上，而且在這一年里，樓市發(fā)生了許多影響深遠的大事。萬科、綠城、寶龍、卓越等國內大地產公司紛紛來到青島，一夜之間，青島地產迎來了大鱷時代。而這個時代的開創(chuàng)，我們也不能不把部分原因歸功于奧運因素的帶動。

     盡管2006年6月，調控再次光臨樓市，但這次調控的影響如同之前一次，只是制造了幾個月的緊張，而從2006年開始到2007年10月份，青島樓市也開始了奧運前最后的瘋狂。房價的高升再次到了新的海拔，與奧運有著千絲萬縷關系的濱海高檔盤在2007年站上了3萬元的新價格基準線，由于大鱷的帶動，北部城陽區(qū)的地產市場開始爆炸性增長，價格也一次次在每平方米七八千元的標尺前摸高。

     2007年樓市達到頂峰的另一個標志是，中海地產等大企業(yè)引發(fā)的拍地潮，地王接二連三地涌現，反映了青島這個奧運城市對地產行業(yè)的吸引力也達到了頂點。

      市場點評：開發(fā)商劉先生，2006年調控的時候，我就和員工說，奧運的牌還是有價值的。我和一些人打賭，兩年里房子還會有驚人的變化。果不然，燕島國際公寓快3萬元/平方米了，凱悅中心的均價也達到了3萬元。

2007年底～2008年8月  開幕前夜樓市分水嶺漸現

      2007年冬天開始，青島地產也沒能從全國性的地產冷局中擺脫出來，盡管它有奧運協辦城市的光環(huán)，盡管它的優(yōu)美環(huán)境越來越受到人們的稱贊，盡管很多人還在強調青島地產的獨特性?？蛇@些又怎么樣呢？最早開始陷進去的是二手房，雖然青島的二手房市場的制冷速度比不上京滬廣深，盡管與那些城市瘋狂的按揭相比，青島人的房產持有方式還是保守或者說理性，但二手房在2008年5月之后遭遇的冷淡，卻也讓業(yè)內難以承受。一手房同樣難以幸免，從南到北，從東到西，很多開發(fā)商都經歷著自2001年以來最大的銷售瓶頸，一些人對行業(yè)的信心也在動搖。奧運的利好？很多人已經好久沒有談這個詞了，即便是偶有提及，還是被加上了“曾經的”、“已經透支的”等狀語，奧運的好日子過去了嗎？

     市場點評：開發(fā)商崔先生，奧運要來時，人們對它有很多美好的預期，這種預期就會變成追捧，可臨近奧運的時候，人們感覺，這個事要過去了，是不是利好就到頭了，這種想法帶來的觀望，觀望的結果就是房子不好賣，我想現在很多同行都在為這件事頭疼。

     購房者林先生：我想買房子，但現在不敢買。問幾個朋友，奧運會后房價會跌嗎？大家的回答都摸棱兩可，現在房價那么高，我也不敢隨意出手。

奧運之后的預期

    現在最被關注的問題就是奧運會以后青島樓市會怎樣？記者與十幾位地產業(yè)內人士交流了后奧運時代，青島地產的走向?？春脢W運后樓市的地產人超過10位，只有2位對奧運后的市場走勢比較悲觀。

    金澤地產營銷總監(jiān)張慶雷：奧運會后青島地產的走勢應該是逐漸向好。從全國的大趨勢看，部分區(qū)域的價格回調是一個理性調整的結果，這樣做的效果就是讓樓市更加規(guī)范與合理，從國家的層面看已經被定義為支柱產業(yè)的地產行業(yè)，是不容其亂掉的，國家的調整是必然的，目的也是想讓其軟著陸。再者，奧運會對很多舉辦城市的地產業(yè)都是先提升再冷落，但中國的國情有些特殊，巨大的人口基數，保證了地產的需求，保證了我們的地產向外人打開窗口后，也不會被自己人冷落。

    大為置業(yè)咨詢有限公司總經理魏鑒剛：奧運前樓市的一些觀望也好，動蕩也好，平淡也好，只說明奧運對于地產的一些直接利好已經被用完，現階段人們的注意力已經轉到奧運本身，而對所謂的奧運刺激地產沒有興趣。但奧運會結束，奧運城市還將存在，通過奧運的橋梁，這些城市的一些美好的地方將讓更多人知道，而且我們的城市與西方的城市還是有很大區(qū)別，西方的奧運城市是成熟的，奧運結束后可能幾十年都沒什么變化，我們的城市還是年輕的，它的進步和改變在奧運會之后還將繼續(xù)下去，這些利好將會補充到奧運的后續(xù)效應中來，為青島地產吸引更多的人氣。

    相對于地產從業(yè)者的普遍從容，購房者對樓市的態(tài)度是悲觀與樂觀各占一半。記者詢問的31位購房者中，有16位表示會在近期購房，只是因為奧運而沒有時間，有13位表示不看好后市，覺得房子會跌，另有兩位表示，看不大懂，也拿不準是否要在近期出手。

■記者手記  穿越奧運的樓市愛情

     愛奧運更愛房子，購房者與房子的交往史可以譜寫一部愛情長篇，因為在申奧前、申奧后、奧運準備期、奧運期間，乃至奧運結束后，這段愛情的敘事還將在生活的長河里流淌。開發(fā)商也有自己的樓市愛情，房子是他們的事業(yè)，沒有任何人比開發(fā)商更能對房子動情。不同的是，對于奧運的態(tài)度，消費者可以為房子把它拋在腦后，而開發(fā)商與房子的愛情卻非常需要奧運這樣的大事件來調劑，才能來得更有滋味。開發(fā)商愛房子，也愛奧運，奧運把原本姿色平常的房子，裝扮得有生有色，奧運為房子奉送了價值不菲的“嫁妝”，奧運曾經直接讓開發(fā)商的家境殷實起來，然而，當奧運行將開始，購房者與開發(fā)商的樓市愛情卻都因為奧運而有了不同的變化。

    開發(fā)商有些心悸，他們心里說，奧運怎么不準備得長一點，舉辦得長一點，奧運之后房子會不會像嫁作他人婦的孩子，由女孩而變作婦人，購房者卻平添了幾分希望，畢竟現在“娶”個房子回家，代價就如同時下的彩禮行情一般，水漲船高，在他們看來，水就是奧運這汪水，船就是房價這艘船，水往低處才能流，水流了，房子這艘船才能載上他們的理想遠航。

     愛情本沒有什么道理可講，樓市愛情的沖突只是和諧前的一點噪音，終有一天，房子能在開發(fā)商與購房者之間尋求一種平衡，或許，這與奧運無關。 (記者魏建華