07年國內房地產市場的發(fā)展

去年國內房地產市場仍然延續(xù)了供求失衡的局面。住房總竣工面積為4.777億平方米，而銷售面積則達到了6.91億平方米，銷竣比較06年水平提高了1.4倍。顧云昌會長認為去年房地產市場的活躍應歸功于3個主要原因：流動性較高、土地供應緊缺和"90/70"政策的實施。

1.高流動性。在負實際利率和財富效應的作用下，高流動性不僅推動了股市，而且刺激了住房需求。與此同時，房地產開發(fā)商在股權融資和銀行貸款上的便利更是鼓勵了開發(fā)商去收購更多的土地。事實上，其他行業(yè)的企業(yè)為向房地產板塊進軍也開始購買土地。抵押貸款同比增長了88.4%，反映出旺盛的投資和自住需求。

2.土地供應緊缺?？紤]到地方政府30-50%的收入來自房地產，政府防止大批土地流入市場就不足為怪了。中央政府近日出臺保障農業(yè)用地的政策進一步限制了土地供應?？紤]到去年開發(fā)商為擴充土地儲備融資便利，我們實際發(fā)現(xiàn)土地價格的上漲速度超過了房價的漲速。
　　3."90/70"政策。該政策規(guī)定：新建住宅項目的戶型比中，套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上。該政策最初于06年7月出臺，但是造成了開發(fā)商的混亂，并且嚴重擾亂了07年的竣工進度。這也在一定程度上導致了去年住房供應下降。

08年1-5月需求下降，價格上漲趨平然而，今年前5個月房價有所下降，特別是過熱的深圳和廣州地區(qū)。購房者采取了觀望態(tài)度，寄希望于房價繼續(xù)下跌。08年1-4月，竣工面積為8,440萬平方米，低于1.366億平方米的銷售面積，反映出供應過剩的局面依然存在。我們發(fā)現(xiàn)08年4月各地區(qū)平均售價同比有所上漲，但環(huán)比基本持平，說明過去幾個月中價格上漲得到了有效抑制。顧會長認為政府對第二套房貸的從緊政策在解決過高的流動性方面取得了一定成效。

供求平衡逐漸顯現(xiàn)？

雖然顧會長認為政府迫切希望恢復房地產市場內的供求平衡，而不是引發(fā)大面積回落，但他認為結果有三種可能性：1）當前觀望的形勢改觀后市場會逐漸回暖，與之前的情形相似；2）重新建立供求平衡；3)過度調整將引發(fā)供應過剩，因為繼續(xù)采取從緊信貸政策會造成需求下降、完工進度放緩。盡管房地產市場和國內經(jīng)濟仍面臨一些不確定因素，但是鑒于宏觀經(jīng)濟依然向好、城市化進程繼續(xù)而土地供應緊張(特別是在保障農業(yè)用地政策和投資機會有限的情況下)，顧會長認為長期供求平衡有望在近期的回調后逐步恢復。盡管如此，他仍然看好中國房地產市場的長期發(fā)展。