章惠芳，

國際房地產(chǎn)碩士、雙贏置業(yè)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理

下半年樓市看漲還是看跌？

很多朋友最近老問我"要不要買房"、"房價(jià)會漲還是會跌"、"什么時(shí)候買房"，尤其是上月舉行的杭州人居展1.5萬套房源的集中放量，以及不少開發(fā)商面臨的資金壓力，一些開發(fā)商的打折現(xiàn)象蔚然成風(fēng)。

但我認(rèn)為，對開發(fā)商而言，輕易不會打價(jià)格戰(zhàn)，但定價(jià)會趨向謹(jǐn)慎。

據(jù)我的觀察，大多數(shù)開發(fā)商目前普遍認(rèn)為，市場需求仍然存在，就看房子怎么賣，因此一些還沒開盤的樓盤在這樣激烈的市場競爭下，定價(jià)將會更加理性實(shí)惠。據(jù)了解，位于杭州城北徑山板塊的恒和依山郡將在6月開盤，對外宣稱小高層公寓的開盤均價(jià)僅為4500元/平方米；而中海錢塘山水的創(chuàng)新型90平方米號稱送20%的實(shí)用面積，價(jià)格預(yù)計(jì)在12000元/平方米左右，性價(jià)比也算是不錯(cuò)的。

"如果是自住，什么時(shí)候都可以買房。"對于買房，我一直有這樣一個(gè)觀點(diǎn)。因?yàn)槭亲宰?，在你有這個(gè)支付能力的時(shí)候買，并且要買到自己需要和喜歡的房子是最關(guān)鍵的，而不僅僅是房價(jià)問題。

對于投資，則要考慮時(shí)機(jī)和地段，還有選擇何種產(chǎn)品類型等因素。時(shí)機(jī)是大勢，正所謂"君子藏器于身，待時(shí)而動"。地段從大的方面講包含選擇什么城市，在這個(gè)城市的什么區(qū)塊投資。至于產(chǎn)品類型，從投資回報(bào)率考慮，即使同樣的城市和地段，不同的產(chǎn)品類型如商鋪、寫字樓還是住宅，其投資潛力及未來的升值和投資回報(bào)率也是不一樣的。

整體來說，下半年的行情仍將延續(xù)調(diào)整，同時(shí)還將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的情況。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在已不同于去年什么樓盤都好賣的"大牛市"，今年樓市無疑將演繹個(gè)股行情，因此板塊、開發(fā)商、樓盤品質(zhì)等各方面的綜合評分將顯得尤為關(guān)鍵。

房價(jià)何從何去，是漲是跌？本人以為，不能簡單地下定論。但強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱，這一基本發(fā)展格局短期會愈演愈烈。

牛刀，地產(chǎn)獨(dú)立評論家、中國地產(chǎn)營銷實(shí)戰(zhàn)派

中國式次貸危機(jī)會不會發(fā)生

深圳高房價(jià)泡沫已經(jīng)破了，這是不爭的事實(shí)。那么，也許有人會問，深圳半年時(shí)間房價(jià)跌去了40%，從均價(jià)18900元(去年8月)跌至今年5月的11700元，相對價(jià)格跌去了7200元，早已超過30%的首期款，為什么斷供的情況不是很普遍？為什么還沒有發(fā)生像美國一樣的次貸危機(jī)？

美國次貸危機(jī)的衍生動機(jī)，與中國房價(jià)泡沫迥然不同。次級貸款是美國各大金融機(jī)構(gòu)，為了解決一部分暫時(shí)無力購房的中低收入人群或收入不很穩(wěn)定的群體，設(shè)計(jì)的一種無抵押式購房擔(dān)保貸款。因?yàn)橄鄬碚f，按揭貸款人沒有(或缺乏足夠的)收入/還款能力證明，或者其他負(fù)債較重，所以他們的資信條件較"次"，這類房地產(chǎn)的按揭貸款，就被稱為次級按揭貸款。

次貸危機(jī)發(fā)生的條件，就是信貸環(huán)境改變、特別是房價(jià)停止上漲。為什么這樣說呢？大家知道，次級按揭貸款人的資信狀況，本來就比較差，或缺乏足夠的收入證明，或還存在其他的負(fù)債，還不起房貸、違約是很容易發(fā)生的事。但在信貸環(huán)境寬松、或者房價(jià)上漲的情況下，放貸機(jī)構(gòu)因貸款人違約收不回貸款，它們也可以通過再融資，或者干脆把抵押的房子收回來，再賣出去即可，不虧還賺。但在信貸環(huán)境改變、特別是房價(jià)下降的情況下，再融資、或者把抵押的房子收回來再賣就不容易實(shí)現(xiàn)，或者辦不到，或者虧損。在較大規(guī)模地、集中地發(fā)生這類事件時(shí)，危機(jī)就出現(xiàn)了。

而中國的樓市背景與美國不同，中國的高房價(jià)是投機(jī)者通過炒買炒賣哄抬房價(jià)牟取暴利，而斷供現(xiàn)象仍然不普遍的主要原因是，他們還有資金來源。

那么，是不是說中國都是富人炒樓，對他們來講是多賺和少賺的問題？如果真是這樣，那中國的高房價(jià)問題就好解決多了。2006年，深圳新房半年期換手率高達(dá)35%，可見炒樓那時(shí)就已經(jīng)非常瘋狂，只是到了2007年9月才開始無人接盤，房價(jià)開始大跌，就是到現(xiàn)在為止，成交仍然低迷。問題就此來了，首先深圳房價(jià)暴跌，影響的不僅僅只是深圳，很快蔓延到珠三角和一些二線城市。至于究竟影響面有多大，現(xiàn)在還無法評估。

我們應(yīng)該正視中國房價(jià)的這樣一種現(xiàn)象，房價(jià)降得越多，成交量逐漸放大。這和美國次貸也不一樣，美國是越降越?jīng)]人買，以致影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。而中國房價(jià)開始出現(xiàn)一種危險(xiǎn)的征兆，即我們稱之為的陰跌，時(shí)間越長，跟進(jìn)的人就越多。比方說，深圳在去年底以來，在目前的價(jià)位逐步賣出了一萬多套，那么顯然又套進(jìn)了一萬多人，隨著時(shí)間的推移，這一萬多人炒家的比例在減少，買房自住的人在增多，房價(jià)再跌去30%時(shí)，那真正的斷供就出現(xiàn)了。

這樣，如果中國發(fā)生房貸危機(jī)，其實(shí)比美國的次貸危機(jī)影響面更廣，后果也會更加嚴(yán)重。其在形式上主要的爆發(fā)點(diǎn)，可能是轉(zhuǎn)按揭或加按揭；其在地域上主要的爆發(fā)點(diǎn)，可能是房價(jià)最早下跌的城市--深圳。據(jù)了解，僅深圳市在有關(guān)金融機(jī)構(gòu)推出轉(zhuǎn)按揭和加按揭以來，這種新房和二手房貸款已達(dá)七萬多套，相當(dāng)于深圳市現(xiàn)在一年的新房總成交量。

楊少鋒，北京聯(lián)達(dá)四方經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理，在房地產(chǎn)界以言辭犀利著稱

成交量探底，房價(jià)還將下跌

2007年第四季度的時(shí)候，開發(fā)商基本上一致口徑，認(rèn)為成交低迷，年底本來就是傳統(tǒng)的銷售淡季，同時(shí)也把問題歸結(jié)為銀行年底周期性的信貸緊縮。

到了今年，樓市傳統(tǒng)的旺季5月已經(jīng)過去，這本是被地產(chǎn)商寄予希望的月份，也是地產(chǎn)商回籠資金的黃金時(shí)期。這個(gè)月末的實(shí)際成交量卻給他們潑了一盆涼水--開發(fā)商原先指望的"紅五月"非但沒有出現(xiàn)，房屋成交量依然沒能止住下滑的腳步。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京5月住宅簽約共6698套，日均216套，相比2007年同期，成交量同比下跌30%。今年5月，成交量突破300套的僅有四天，2007年5月，北京樓市則有20天成交量都在300套以上，而且大部分都在400套以上。樓市成交的頹勢已經(jīng)一覽無遺。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，2008年北京前5個(gè)月期房住宅成交量總計(jì)25361套，日均簽約168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅同比超過41%。

需要注意的是，如果前幾個(gè)月的樓市低迷，業(yè)界還可以找個(gè)理由說是開盤項(xiàng)目少導(dǎo)致成交下滑，現(xiàn)在已經(jīng)迎來北京樓市放量高峰了，5月北京約有40個(gè)項(xiàng)目開盤，可售期房住宅供應(yīng)量也從4月的8萬套左右上升為8.56萬套。

面對慘淡的樓市現(xiàn)狀，各大項(xiàng)目并不是沒有采取措施，打折、降價(jià)、促銷等手段層出不窮，但經(jīng)歷了2007年的瘋狂后，消費(fèi)者已經(jīng)理性很多。開發(fā)商需要拿出真正的誠意來打動他們，而不能僅僅只是做秀。

2008年第一個(gè)銷售旺季已經(jīng)過去，接下來北京樓市只能看奧運(yùn)會開始后的8、9、10三個(gè)月，如果這三個(gè)月還不能贏得較好的銷售業(yè)績，北京樓市將徹底進(jìn)入冰點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，今年一線城市房價(jià)普跌，二線城市兩極分化已經(jīng)成為樓市定局，即便是金九銀十到來，對全年的走勢也毫無幫助。而三線城市雖然房價(jià)依舊漲幅較大，但由于在房地產(chǎn)行業(yè)中所占比例過小，對整體行業(yè)發(fā)展起不到關(guān)鍵作用。

當(dāng)前樓市的問題不是沒有需求，而是真實(shí)的需求被拒之門外。讓虛漲的房價(jià)回落一些，對消費(fèi)者是好事，對房地產(chǎn)行業(yè)也是好事。

聲音

"現(xiàn)在成交量不旺是在觀望，估計(jì)經(jīng)過夏天穩(wěn)中有升之后，9、10月，上海房價(jià)可能會有較大幅度上漲。"

--復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉認(rèn)為，受全國性金融政策預(yù)期影響，上海可能會放松房貸。中低收入人群購房主要靠房貸，所以，將會對樓市有利好。

"從目前北京等城市房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展是可以預(yù)期的，同時(shí)城鎮(zhèn)人口仍處于快速增長階段，樓市需求將依然旺盛。"

--北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，樓市出現(xiàn)"拐點(diǎn)"應(yīng)該是市場發(fā)展的一種必然。但是，樓市出現(xiàn)"拐點(diǎn)"并不等同于房產(chǎn)價(jià)格的絕對量下跌。

"現(xiàn)在房價(jià)沒有調(diào)整的城市都將會調(diào)整，這個(gè)調(diào)整將會發(fā)生在今年第三季度或第四季度。"

--北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院金融研究中心主任鐘偉提出，目前，廣州地區(qū)房價(jià)似乎已經(jīng)調(diào)整到位，因?yàn)閺V州、深圳二手房交易租賃價(jià)格有所上升，這樣使得廣州、深圳地區(qū)有見底的趨勢，而上海房價(jià)帶動長三角區(qū)域走勢不樂觀。