從三季度業(yè)績(jī)預(yù)告來看，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)分化初現(xiàn)端倪。在24家發(fā)布公告的公司中共有16家預(yù)增，7家預(yù)減，3家虧損。在行業(yè)調(diào)整期間，具有規(guī)模的優(yōu)秀公司更易脫穎而出。  

　　公司分化漸顯分明  

　　2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊縮的調(diào)整局面。尤其是商品房成交量同比出現(xiàn)較大幅度下滑。行業(yè)調(diào)整將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來劃時(shí)代的改變，非理性需求推動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)攤大餅式增長(zhǎng)時(shí)代面臨終結(jié)，未來推動(dòng)行業(yè)增長(zhǎng)的新動(dòng)力將是——外部擴(kuò)張下的內(nèi)部整合力。企業(yè)通過內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的增長(zhǎng)將是行業(yè)未來新的“看點(diǎn)”。  

　　行業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，首先產(chǎn)生的是公司間的分化。目前來看，行業(yè)傳統(tǒng)優(yōu)秀公司表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均。在2008年1-8月份，保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)銷售額增長(zhǎng)25.26%，萬科銷售額增長(zhǎng)5%，金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)銷售額增長(zhǎng)2.7%，好于行業(yè)整體銷售額同比下降12.7%的水平。  

　　而從三季度業(yè)績(jī)預(yù)告來看，公司業(yè)績(jī)分化也初現(xiàn)端倪。在24家發(fā)布公告的公司中共有16家預(yù)增，7家預(yù)減，3家虧損。預(yù)增中有12家預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率在50%以上，此12家中2007年年底預(yù)收賬款占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的比例在50%以上的有10家?？梢姡?007年良好的銷售業(yè)績(jī)是2008年三季度乃至全年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的重要保證。  

　　從行業(yè)109家房地產(chǎn)公司今年半年報(bào)公布的預(yù)收賬款來看，其中有31家公司的預(yù)收賬款占去年?duì)I業(yè)收入的50%以上(去年?duì)I業(yè)收入位列前30名的企業(yè)中有16家的預(yù)收賬款占營(yíng)業(yè)收入的50%以上)，12家的預(yù)收賬款占去年?duì)I業(yè)收入的100%以上?？梢?，即使是在行業(yè)調(diào)整階段，也不乏能在未來有良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)的公司存在，且具有規(guī)模的優(yōu)秀公司更易脫穎而出。  

　　行業(yè)調(diào)整給優(yōu)秀公司提供了并購(gòu)整合的機(jī)會(huì)。截至9月底，萬科全年共計(jì)獲取28個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容積率面積共653.06萬平方米，其中通過并購(gòu)獲取的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占89%，項(xiàng)目面積占84%。  

　　整體房?jī)r(jià)仍將下行  

　　按照中房指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至8月，全國(guó)商品房全年累計(jì)成交量同比下降幅度達(dá)14.7%。而據(jù)央行對(duì)全國(guó)50個(gè)大中小城市居民儲(chǔ)蓄調(diào)研顯示，8月，居民購(gòu)房意愿(未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比)持續(xù)降至13.3%，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。  

　　需求的下降一定程度上將改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，但尚未根本扭轉(zhuǎn)整體供求格局。截至8月，全國(guó)商品房銷售面積與竣工面積的比值為1.48，整體供需矛盾依然存在。同時(shí)，從中長(zhǎng)期來看，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目平均3年的開發(fā)周期，預(yù)計(jì)2008年-2010年全國(guó)商品房竣工量為19.57億平方米；按照目前的銷售速度，全國(guó)商品房2008-2010年的銷售面積為17.95億平方米，則銷售面積與竣工面積的比值為1.09，供需基本平衡。在供需沒有產(chǎn)生嚴(yán)重失衡的情況下，全國(guó)整體房?jī)r(jià)難以發(fā)生劇烈、深度的變動(dòng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。  

　　房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)烈的區(qū)域性特點(diǎn)，不同的區(qū)域市場(chǎng)面臨的調(diào)整壓力將明顯不同。數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮的背景下，一線發(fā)達(dá)城市的成交量大幅下挫。1-9月，北京住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)同比下降32.7%，上海住宅成交套數(shù)同比下降33.8%，深圳市內(nèi)六區(qū)新房成交套數(shù)同比下降34.7%，廣州市內(nèi)十區(qū)住宅成交套數(shù)同比下降35.4%。  

　　在傳統(tǒng)銷售高潮“金九”當(dāng)月，依然不改頹勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，9月，北京網(wǎng)上住宅簽約套數(shù)環(huán)比下降5.7%，上海住宅成交套數(shù)下降30%，深圳市內(nèi)六區(qū)新房成交套數(shù)微漲4%，廣州市內(nèi)十區(qū)住宅成交套數(shù)下降20%。  

　　伴隨成交量的全線大幅下跌，市場(chǎng)供應(yīng)也各有不同。從去年11月以來，北京可供銷售住宅與已銷售住宅的差值呈喇叭口擴(kuò)大趨勢(shì)，截至今年9月底，按照現(xiàn)在的銷售速度，北京庫(kù)存住房大約需要20個(gè)月的消化時(shí)間。深圳也同樣如此，消化當(dāng)前庫(kù)存新房約需21個(gè)月的時(shí)間。因此，北京、深圳兩地未來仍將面臨一定的房?jī)r(jià)下調(diào)壓力。相比較而言，上海庫(kù)存可售普通住宅所需消化時(shí)間不足3個(gè)月，市場(chǎng)調(diào)整壓力較小。