隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，今年以來(lái)樓市相繼出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，上海、深圳、北京等一線城市則更為明顯，無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)都有明顯回落，房?jī)r(jià)的理性回歸已成不爭(zhēng)的事實(shí)。因此消費(fèi)者紛紛紛猜測(cè)身邊的房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)怎么樣的走勢(shì)，究竟有多大擠壓空間，是繼續(xù)走低還是回轉(zhuǎn)上調(diào)？
    近日，就此問(wèn)題記者采訪了臨沂房產(chǎn)界的相關(guān)人士，以臨沂市區(qū)為例，重點(diǎn)從成本構(gòu)成、市場(chǎng)需求以及CPI高位運(yùn)行對(duì)房?jī)r(jià)的影響等幾個(gè)主要方面及其他相關(guān)因素來(lái)簡(jiǎn)要分析明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

 

　　成本擠壓空間不大


　　據(jù)了解，一般來(lái)講房地產(chǎn)的成本主要由土地成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)、合理的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及利潤(rùn)五大部分構(gòu)成，除此之外還有數(shù)額不小的配套費(fèi)。要想了解臨沂房?jī)r(jià)還有沒(méi)有擠壓水分的空間，還能在何種程度上讓利優(yōu)惠，可以依照上述五個(gè)方面來(lái)具體分析。
　　接受采訪時(shí)，臨沂一知名房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人就商品房成本問(wèn)題為記者進(jìn)行了比較細(xì)致的分析。以土地價(jià)格100萬(wàn)/畝，容積率為2的低密度高層建筑為例：土地征用費(fèi)為750元/平方米，前期工程費(fèi)(手續(xù)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平等)400元/平方米，主體建安費(fèi)1600元/平方米，配套設(shè)施費(fèi)等300元/平方米，利息150元/平方米，稅費(fèi)220元/平方米，管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等不計(jì)的話也要合計(jì)近3500元/平方米。不過(guò)如果容積率為3或者再高一點(diǎn)的話，房屋單價(jià)還會(huì)低上一些。
  　　就各種要素的價(jià)格走勢(shì)，具體分析來(lái)看，首先是土地成本。由于土地資源的稀缺性和不可再生性就決定了其供應(yīng)量有限、供給彈性小，因此土地價(jià)格上漲成為必然。盡管隨著臨沂舊城改造步伐的加快，土地供需矛盾會(huì)有所改觀，但還是相對(duì)稀缺的，尤其是一級(jí)好地段更是難求。事實(shí)上，臨沂的不少地價(jià)超過(guò)了150萬(wàn)/畝，甚至達(dá)到了200多萬(wàn)/畝，而整體看來(lái)土地價(jià)格的上漲、土地成本的增加是開(kāi)發(fā)商無(wú)力改變的。
　　其次是建筑安裝成本。按現(xiàn)在的建筑材料、人工費(fèi)用等成本核算，目前的建筑成本，高層住宅通常是1600元左右/平方米，小高層是1300元左右/平方米，多層為1000元左右/平方米。并且長(zhǎng)期來(lái)看隨著物價(jià)及工資等因素的上漲，此成本還在不斷上升之中。不過(guò)，就最近一段時(shí)間來(lái)看，來(lái)自臨沂市城調(diào)隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，10月份建筑材料價(jià)格開(kāi)始回落。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)陷入低潮以及國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策作用下，經(jīng)濟(jì)中的泡沫成份得一定程度的控制，與之相關(guān)的建筑材料在經(jīng)過(guò)異常的漲價(jià)風(fēng)潮之后進(jìn)入理性調(diào)整期，與9月相比，木材、磚、水泥、膠合板和玻璃分別下降了1.5、3.1、2.8、1.9、3.7個(gè)百分點(diǎn)。如果照此調(diào)整下去，或許建安成本能有所降低。
　　再次是稅費(fèi)。據(jù)了解，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，發(fā)展商須繳納的稅費(fèi)中較重頭的稅項(xiàng)主要是營(yíng)業(yè)稅和所得稅。稅費(fèi)大概占基本房?jī)r(jià)的10%左右。
　　占房?jī)r(jià)主要組成部分的土地成本、建安成本、稅費(fèi)以及配套費(fèi)等基本都是剛性成本，擠壓空間很有限。與此同時(shí)，隨著樓盤(pán)品質(zhì)的提升，多種配套費(fèi)用也在逐漸增加。由此可以看出，臨沂市場(chǎng)房?jī)r(jià)的可下調(diào)空間不大。當(dāng)然也不排除部分房子有降價(jià)的可能，但是預(yù)計(jì)應(yīng)該不會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)的10%。


　　市場(chǎng)需求仍在逐步提升


　　目前，臨沂樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量比較大，房源供應(yīng)充足，市民的可選擇性很多。作為三線城市的臨沂，其樓市好壞的關(guān)鍵在于供求。
　　由城市化人口增加及步入婚齡的本市青年群體購(gòu)成了對(duì)住房的剛性需求主體，由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房的改善性需求是主體之外的極有力補(bǔ)充。
　　目前臨沂樓市的供給量和需求量都很大，在供求對(duì)樓市具有決定性意義的今天，我們不能簡(jiǎn)單地說(shuō)，供求的變化會(huì)讓臨沂的房子價(jià)格下降或者上升。因?yàn)椴煌姆孔泳哂胁煌那闆r。具體來(lái)看，可以肯定的是經(jīng)濟(jì)適用房的需求量巨大，市場(chǎng)表現(xiàn)較好。豪宅市場(chǎng)，由于豪宅的稀缺性，加上其需求者和潛在需求者對(duì)價(jià)格的敏感性相對(duì)較低，市場(chǎng)表現(xiàn)也比較穩(wěn)定。至于中檔商品房市場(chǎng)，可能會(huì)起伏較大。必須承認(rèn)，同質(zhì)化比較嚴(yán)重且供應(yīng)量很大的中檔住宅，面臨著很激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。盡管有很大的剛性需求，但是在觀望氣氛濃厚的當(dāng)前，市場(chǎng)銷售的壓力應(yīng)該不會(huì)輕松多少。
　　由此可以看出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格明顯下降的可能性不大，當(dāng)然不排除有些項(xiàng)目迫于某些因素推出幅度很大的讓利優(yōu)惠，走隱性降價(jià)的路子。


　　CPI走高讓不動(dòng)產(chǎn)增值
  

　　2008年，物價(jià)的持續(xù)上漲，消費(fèi)物價(jià)指數(shù)CPI的居高不下，所有人幾乎都深有感觸，自己手里的100塊錢(qián)能買(mǎi)到的東西越來(lái)越少，這也對(duì)樓市產(chǎn)生了不小的影響。
　　首先，CPI的高位運(yùn)行促成了房地產(chǎn)成本的增加，成本增加就形成了價(jià)格強(qiáng)大支撐，為房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。
　　其次，隨著物價(jià)節(jié)節(jié)攀高，CPI指數(shù)已經(jīng)明顯高于同期銀行存款利率，在這樣的特殊情況下也就出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：實(shí)際利率為負(fù)值。換句話說(shuō)就是錢(qián)存在銀行將會(huì)出現(xiàn)縮水，物價(jià)在漲而錢(qián)縮水也就意味著生活水平的下降，因此人們?yōu)榱吮Ｖ?、增值就?huì)將錢(qián)投向其他投資渠道，不動(dòng)產(chǎn)——住房就是很好的選擇之一。
　　隨著城市化進(jìn)程的加快以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，對(duì)住宅和城市基礎(chǔ)設(shè)施的需求越來(lái)越大，商品房的剛性需求較強(qiáng)，尤其是臨沂房?jī)r(jià)相對(duì)不高，與全國(guó)及發(fā)達(dá)城市相比，房?jī)r(jià)水平一直低于全國(guó)平均水平，同時(shí)由于我國(guó)投資渠道有限、CPI的高位運(yùn)行導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)投資熱等因素的影響，房?jī)r(jià)下降空間不會(huì)太大。