開欄的話
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這個(gè)冬天對房地產(chǎn)市場來說，似乎特別寒冷。隨著房產(chǎn)新政的相繼出臺，隨著信貸的調(diào)整，臨沂的樓盤現(xiàn)在面臨怎樣的局面，生機(jī)又在哪里呢？
市民出手謹(jǐn)慎
“做了廣告以后，打電話的很多，來看的也很多，需求是有的，但是觀望情緒太嚴(yán)重?！笔袇^(qū)一處在建樓盤位置不錯(cuò)，價(jià)格也相對比同位置的低廉，吸引了大量的市民，但是市民出手卻很謹(jǐn)慎。
從建設(shè)部門的調(diào)查看來，臨沂人并不是“觀望到底”，現(xiàn)房銷量達(dá)到了近8成，情況是不錯(cuò)的，也說明臨沂市民仍然是有比較明顯的購房需求的，觀望情緒比較嚴(yán)重主要是針對期房。
市區(qū)一處靠河邊的期房，地段很好，開盤認(rèn)購得也不錯(cuò)，但是一過10月份，銷售情況也受到了影響。一位客戶認(rèn)為，“我知道房子不錯(cuò)，但我不想掏錢，明年誰知道樓市會怎樣。等房子建起來我再考慮付按揭?！?BR> “泡沫”多大有爭論
在開發(fā)商看來，臨沂的房價(jià)沒有泡沫。他們的論據(jù)是什么呢？
首先是地價(jià)。以在濱河板塊拿地為例，上世紀(jì)末辦完所有手續(xù)不過20萬元一畝的土地，到2004年已經(jīng)上漲到130多萬。地價(jià)占據(jù)了開發(fā)成本的“大頭”。
還有去年飆升的建設(shè)成本：一噸鋼材漲到六七千元，勞動(dòng)力成本也在漲。各項(xiàng)稅費(fèi)也是開發(fā)商不小的負(fù)擔(dān)。
難以預(yù)料的成本。一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人介紹，他用幾十萬一畝的價(jià)格拿了塊地，結(jié)果拆遷拆了三年半，跑各項(xiàng)手續(xù)又花了一年；幾千萬的銀行利息還上去，直到折合一畝地價(jià)超過二三百萬了，房子才開始建設(shè)。
陶然路一家樓盤售樓處的售樓人員說，賣房子跟賣蘿卜不一樣，種蘿卜不需要貸款。我們要降價(jià)了，拿什么還銀行錢？
但許多市民算的是另一本賬。蘭山區(qū)小王翻出臨沂市統(tǒng)計(jì)局的政府信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2008年一季度臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不過3549 元，“也就說每人每月賺不足1200元，雙職工之家不過2400元。按照現(xiàn)在蘭山區(qū)大多數(shù)樓盤的每平米近3000元的價(jià)格，這個(gè)負(fù)擔(dān)還是不小。”
市場已有積極反應(yīng)
王小姐在金壇路的家今年被拆遷，政府將新房還建到了沂蒙路以東的涑河沿岸。除“拆一還一”和優(yōu)惠的部分面積外，多出來的面積王小姐一家按照每平米3200元左右的價(jià)格購買。這個(gè)價(jià)格，王小姐覺得還是比較合適的。
“首先是這個(gè)地段很好，而且北城新區(qū)開發(fā)后，這里就是新舊城接合的地方，商業(yè)肯定也會發(fā)展。無論是出租還是銷售都能有個(gè)好價(jià)錢?！?BR> 而蘭山區(qū)武女士通過多方比較后，最終申請到萬通盛世馨園的經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米1064元的價(jià)格不僅出乎自己意料，也出乎了同事的意料?！叭绻哟蟊Ｕ戏拷ㄔO(shè)力度，買房并不是夢。”
其實(shí)，在臨沂市11月份的降低稅費(fèi)、擴(kuò)大信貸的房產(chǎn)新政推出以來，市場已經(jīng)有了積極的反應(yīng)。自11月18日起到11月26日，商品房網(wǎng)上簽約725套，面積5.82萬平方米，金額1.67億元，相比新政實(shí)施以前的商品房網(wǎng)上簽約情況，環(huán)比前周七個(gè)工作日分別增長29.2%、26.9%和27.5%。二手房交易也明顯增長。
記者看到，市場也對一些新熱點(diǎn)做出了積極的關(guān)注。比如一些60平米以下超小戶型成為許多樓盤的亮點(diǎn)。
未來潛力很大
一些有實(shí)力的開發(fā)商也坦言這場危機(jī)并不完全是壞事：小的開發(fā)商會被“洗掉”，無序競爭、過度開發(fā)也將減少；買方市場下，開發(fā)商會更注重樓盤的品質(zhì)和競爭力，對購房者是有好處的。另外隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，臨沂的房地產(chǎn)開發(fā)仍有10-20年的快速發(fā)展時(shí)期。
建設(shè)部門預(yù)測，近期由于受到全國房地產(chǎn)銷售形勢影響，市場低迷將持續(xù)一段時(shí)間；由于投資的延期作用，開發(fā)投資在2008年四季度和2009年上半年持續(xù)增長，幅度可能放緩；價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展，個(gè)別樓盤可能由于資金回籠而降低房價(jià)。預(yù)計(jì)到年底施工面積將達(dá)到1050萬平方米，新開工面積達(dá)到450萬平方米，竣工面積達(dá)到240萬平方米。
建設(shè)部門預(yù)測，從中長期看，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)帶來廣闊的發(fā)展空間。當(dāng)前臨沂城鎮(zhèn)人口424萬人，到2020年預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口增加到703萬人。按照人均建筑面積32平米計(jì)算，全市城鎮(zhèn)需要增加近9000萬平米的房屋，其中市區(qū)每年需要增加近270萬平方米左右的房屋，由此可見，臨沂市房地產(chǎn)市場潛力仍然巨大
臨沂樓市呈“買方市場”特點(diǎn)
12月4日，臨沂市邀請部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談，聽取對臨沂市房地產(chǎn)工作意見，分析形勢，研究對策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
在臨沂市建設(shè)部門的調(diào)查報(bào)告中可以看到，從2005年到2007年，房地產(chǎn)市場投資額、開工、預(yù)售、竣工、銷售面積持續(xù)增長，進(jìn)入2008年投資額、開工面積持續(xù)增長，預(yù)售、銷售形勢低迷，施工、竣工速度放緩。
目前，房地產(chǎn)主要面臨的問題，一是市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)存量較大。從數(shù)據(jù)看來，已經(jīng)竣工的房屋銷售并不壞，銷售率達(dá)到78.6%，但是，已經(jīng)具備預(yù)售條件尚未預(yù)售出去的商品房、已經(jīng)開工的商品房和已經(jīng)規(guī)劃的商品房還有不少。市場呈現(xiàn)明顯的買方市場特點(diǎn)，而且觀望形勢嚴(yán)重。
另外零星開發(fā)、重樓房、輕配套的現(xiàn)象還比較突出。此類問題在九縣更加突出，有些地方房地產(chǎn)開發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。
房地產(chǎn)開發(fā)管理工作需要進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)。開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)交付就使用，造成安全隱患，帶來矛盾糾紛；開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小，開發(fā)工作量不大，一些企業(yè)常年沒有開發(fā)任務(wù)。
