樓市刺激政策已見成效？
中國房地產(chǎn)協(xié)會11月27日再度向國家發(fā)改委上書政策建議稱，11月部分城市樓市似乎交易量大幅度反彈，部分城市樓市刺激政策取得了一定效果，主要是開發(fā)商降價(jià)和政府刺激政策配合的結(jié)果，如果將地方有效的刺激政策總結(jié)、推廣，加上企業(yè)的配合，樓市復(fù)蘇值得樂觀期待。
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在最近的一次房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議上提出，盡快出臺改善性需求住房刺激政策，包括放松“二套房貸”政策。
但是，部分企業(yè)及經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，市場遠(yuǎn)沒那么樂觀，下一步刺激消費(fèi)政策是否要將房地產(chǎn)列為重點(diǎn)，也值得商榷。
中國社會科學(xué)院國際金融研究中心研究員張立群表示，當(dāng)前對房地產(chǎn)的投資刺激政策已經(jīng)很明確，就是以保障性安居工程作為拉動投資和刺激有效住房需求的主要著力點(diǎn)，至于商品房消費(fèi)，應(yīng)該由市場調(diào)節(jié)，政府不宜再過多干預(yù)。
撲朔迷離的“復(fù)蘇”
樓市是否真的要“復(fù)蘇”了？
支持“復(fù)蘇”論的部門和學(xué)者將11月份全國樓市交易數(shù)據(jù)當(dāng)成主要理由。
據(jù)北京市建委公布數(shù)據(jù)，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13027套，而10月份僅簽了8267套，二者相比，漲幅達(dá)到58%，其中簽約最高值是出現(xiàn)在11月4日，簽了817套，住宅簽約總量超過500套的有9天，主要集中在前半個月。
除了北京樓市“回暖”以外，深圳11月份前三周環(huán)比成交量都出現(xiàn)了上升，上海11月份成交商品住宅70.85萬平方米，環(huán)比上升41.98%。
除了交易量上升外，交易套型面積下降也是支持進(jìn)一步對樓市救市的機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)主要支撐。11月份，北京期房簽約平均戶型面積為96平方米，比上月95平方米增加了1平方米，但是同比去年下降了近20平方米；現(xiàn)房簽約平均戶型為129平方米，比上月143平方米直接下降了14平方米。
另一個特征是，北京現(xiàn)房日簽約套數(shù)只有56套，而期房則達(dá)到416套。小戶型、低價(jià)格的期房銷售量增加，說明了自主性、首次購房性需求被釋放出來。
分析以上數(shù)據(jù)，有關(guān)部門和專家指出，第一輪房地產(chǎn)刺激政策主要支持自主性剛性需求，目前看來政策制定沒有錯，其政策效果會陸續(xù)顯現(xiàn)出來。
12月1日，中房協(xié)副會長、秘書長朱中一在“地交會”上透露，中房協(xié)又給國家發(fā)改委遞交了一份政策建議，建議發(fā)改委將各地出臺的“救市”政策中有效的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和整合，上升為國家政策出臺。
北京、沈陽、南京等城市被列為表揚(yáng)名單，這些城市“成功經(jīng)驗(yàn)”就是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商配合政策出臺的“救市”政策，對在售樓盤進(jìn)行大幅度打折、降價(jià)。
以北京為例，11個部門聯(lián)合出臺了房地產(chǎn)刺激政策，對稅費(fèi)進(jìn)行了減免，還將公積金貸款上限調(diào)整到80萬元，調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。同時，北京的開發(fā)商在11月開始了甩盤潮，多個樓盤進(jìn)行了8折優(yōu)惠，開盤銷售都比較好。
但是，與中房協(xié)等部門和專家的意見不同，多位學(xué)者對“復(fù)蘇”表示質(zhì)疑。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位不愿具名的專家認(rèn)為，11月份各地的房屋交易量反彈，主要原因是10月份很多購房者等待稅費(fèi)優(yōu)惠等新政實(shí)施，很多交易合同拖到11月才簽的緣故。另外，北京的數(shù)據(jù)表明，11月銷售房屋中保障性住房(限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房)占比超過了一半，也說明了商品房市場冷淡。最后，11月份樓市反彈是開發(fā)商大幅度降價(jià)的緣故，這種降價(jià)和熱銷能否持續(xù)，可以存疑。
北京經(jīng)濟(jì)信息中心研究員齊心也對本報(bào)表示，11月份部分城市房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)了回暖跡象，這是10月份以來保障性住房和政策性住房供應(yīng)的放量、國家大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)政策對購房者心理預(yù)期的調(diào)整、開發(fā)商較大幅度促銷讓利等綜合因素作用的結(jié)果。“觸底反彈”還有待觀察。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場部經(jīng)理肖勁則指出，11月28日北京市建委曾組織房地產(chǎn)企業(yè)介紹銷售經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為大幅度降價(jià)措施不可能是開發(fā)商一直推行的措施。而海爾地產(chǎn)總裁盧鏗直言，當(dāng)前的折扣價(jià)格下已經(jīng)有很多樓盤出現(xiàn)了微利或者虧損，開發(fā)商下一步打算是“過冬”，樓市不可能這么快迎來復(fù)蘇。
是否進(jìn)一步刺激樓市？
中房協(xié)的建議中指出，當(dāng)前部分城市樓市成交量復(fù)蘇主要是自主性需求釋放，成交多為90平方米以下的小戶型，因此，解決改善性住房需求的金融政策，包括放松“二套房貸”在內(nèi)的整體政策考慮被提上建議。
上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在近期的部際聯(lián)席會議上一再提出放松“二套房貸”政策，而且人民銀行等部門也召集開發(fā)商代表進(jìn)行了座談，但是至今沒見“二套房貸”放開。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也在12月2日“地交會天津?qū)觥鄙媳硎荆衲?-10月份住房銷售面積已經(jīng)達(dá)到了4.5億平方米，雖然同比去年下降17%，但是要知道2007年房屋銷售面積比2006年增長了46%，因此，2008年的房屋銷售面積仍然是比2007年以前任何一年都多。
與上述人士樂觀的期待不同，中國社科院、國家發(fā)改委、北京大學(xué)等部門的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們均對出臺進(jìn)一步房地產(chǎn)刺激政策表示“不感冒”，同時對下一步經(jīng)濟(jì)刺激政策著力點(diǎn)是否應(yīng)側(cè)重于房地產(chǎn)表示質(zhì)疑。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海表示，應(yīng)該看到制造業(yè)才是當(dāng)前夯實(shí)中國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和擴(kuò)大就業(yè)的有效方式，將大量投資資金花在房地產(chǎn)上，會造成投資浪費(fèi)。
據(jù)當(dāng)天論壇上公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資對拉動固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)邊際效率正在逐年降低。2005年房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的拉動系數(shù)還有6.65，對GDP拉動系數(shù)還有8.48，到了2007年這一數(shù)字就變成了4.66和6.41。
對此，國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣分析，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展所投資的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是具有競爭力，而目前中國具有競爭力的主要是制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是不可能具有國際競爭力的，因此下一步刺激經(jīng)濟(jì)政策著眼應(yīng)該更長遠(yuǎn)。
北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授李玲亦表示，第二輪刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該考慮解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些突出問題，而不僅僅是以拉動GDP增長為目的。例如，當(dāng)前比較嚴(yán)峻的就業(yè)問題，大量的投資應(yīng)該放在能夠吸納或者幫助解決大學(xué)生就業(yè)的行業(yè)，而不是放在吸收大量農(nóng)民工就業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)上。
