公開是市場要求
在公布成本之前，臨沂市場上就有不少關(guān)于是否公開房價(jià)的爭論。中國地產(chǎn)大鱷、北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾說過，公開房價(jià)成本，就如同公開自己老婆的胸部有多大一樣。這一觀點(diǎn)得到了一些臨沂地產(chǎn)開發(fā)商的支持，認(rèn)為屬于商業(yè)秘密不能公開。另外一些開發(fā)商和市民表示公開成本對于樓市回暖并無明顯利好，屬于“多此一舉”。
但是也有開發(fā)商主動(dòng)要求相關(guān)部門公布成本?！熬拖袷袌鲑u菜一樣，你跟小販討價(jià)還價(jià)急了，小販也會(huì)跟你講進(jìn)價(jià)，讓你別再還價(jià)了。”協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人用個(gè)形象的比喻，表示現(xiàn)在不少開發(fā)商也希望有比較權(quán)威和客觀的渠道公布價(jià)格，讓大家了解房地產(chǎn)的底，不要再觀望下去。
另外記者了解到，公開房價(jià)也是不少市民的期望。國家和地方陸續(xù)出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不少普通市民希望至少讓購房人知道成本情況，才能對市場有清晰的判斷。
經(jīng)過多方考慮，臨沂房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和臨沂市建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)及招標(biāo)投標(biāo)協(xié)會(huì)還是聯(lián)合公布成本，以提高市場的透明度，加強(qiáng)市場主體間信息對稱性。而一些業(yè)內(nèi)人士表示，公布成本也是購房者知情權(quán)的一種體現(xiàn)。
建安和土地占大頭
根據(jù)臨沂市的地產(chǎn)現(xiàn)狀，協(xié)會(huì)把中心城區(qū)分為七個(gè)板塊，每個(gè)板塊分為低位成本和高位成本兩種情況?！暗臀弧焙汀案呶弧敝饕罁?jù)土地位置、周圍配套等標(biāo)準(zhǔn)來衡量。
成本細(xì)分為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加等七項(xiàng)成本。其中建設(shè)安裝費(fèi)用為最高，占36.85%-52.82%，其次是土地費(fèi)用，占7.59%-31.37%。
如何測算出來的，負(fù)責(zé)人表示，土地費(fèi)用是可查的；前期工程費(fèi)用、配套設(shè)施和稅金等都是些固定的費(fèi)用，不會(huì)產(chǎn)生太大變動(dòng)；至于今年變動(dòng)比較大的建筑安裝工程費(fèi)用，建設(shè)部門有專門的機(jī)構(gòu)跟蹤研究成本變化，因此也是能監(jiān)控到的，這個(gè)成本基本代表了2008年全年的平均成本。
根據(jù)測算，臨沂七個(gè)板塊的低位價(jià)格為2452元/㎡-2836元/㎡之間，高位價(jià)格為2631元/㎡-3668元/㎡之間。
看待成本有偏差
面對公開的成本價(jià)格，不少對價(jià)格很敏感的開發(fā)商和市民基本上占到了對立的兩邊。開發(fā)商認(rèn)為價(jià)格太低，而多數(shù)市民認(rèn)為價(jià)格還是太虛。市區(qū)一樓盤開發(fā)商介紹，他們的建安成本已經(jīng)達(dá)到1800多元/㎡，但是公布的成本卻只有1300多元/㎡。而一些市民則認(rèn)定成本有水分。
房產(chǎn)協(xié)會(huì)對爭執(zhí)也早有預(yù)料?！坝捎谡驹诓煌牧錾希虼擞袪幾h是在所難免的。所以我們要公開，讓大家都去了解、去思考這個(gè)問題?！?/P>
不過，記者仍然接到了不少開發(fā)商、包括市民的意見，肯定了這一房地產(chǎn)價(jià)格。一位來自羅莊區(qū)的張先生告訴記者，他是做生意的，比較了解行情，這些成本項(xiàng)目基本是屬實(shí)的?！氨热鐬I河板塊高位房產(chǎn)成本超過每平米3600元，當(dāng)時(shí)某小區(qū)拿地每畝就超過300萬，不高是不可能的。”
未來降價(jià)可能性小
“我們公布價(jià)格，也是希望讓大家看到臨沂的市場并不等同于北京上海等一線城市，讓大家理性看待臨沂的房地產(chǎn)市場。”
在一次房地產(chǎn)老總的交流會(huì)議上，一位老總直言，“在座的沒人敢降價(jià)30%賣，除非他就是賠本賺吆喝。”
房產(chǎn)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，臨沂的房地產(chǎn)利潤基本穩(wěn)定在10%左右，這個(gè)利潤率稱不上泡沫。
另外，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，臨沂市區(qū)房價(jià)基本在2628元/㎡左右，90平米的房子約為23.6萬元。市區(qū)城鎮(zhèn)居民年收入約為2.3萬元，雙職工的房價(jià)/年收入約為5.2:1，按照國際比較通行的說法，房價(jià)收入比在3---6倍之間為合理區(qū)間，臨沂的房價(jià)還屬合理。
“現(xiàn)在主要問題可能在于市民現(xiàn)在判斷不了市場行情，又看到一線城市的價(jià)格下降，就直覺認(rèn)為臨沂房價(jià)肯定降。但是從成本看來，臨沂已經(jīng)逼近成本線了，無論市場怎樣，讓開發(fā)商賠本賣是不太可能的，賠本賣也不符合商品經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律?！?/P>
