深圳樓市到頂在即 緊縮二套房貸是當(dāng)頭棒喝?

2009年08月10日 14:04
責(zé)任編輯: 趙開忠

      “嚴(yán)格執(zhí)行‘二套房’標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率,對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則?!苯浙y監(jiān)會再次強(qiáng)調(diào)了對“二套房貸”的態(tài)度,而深圳市場也有消息傳來,7月份購房貸款“嚴(yán)厲”了不少,買二套房兩成首付已很難“運作”。

  運用金融杠桿調(diào)控樓市可謂立竿見影,2008年信貸緊縮開發(fā)商“斷奶”也歷歷在目,盡管“積極貨幣政策”一再重申,但是否在此前提下,銀行信貸要向投資需求開刀?更有人將其解讀為一種信號,瘋狂樓市即將到頂,市場轉(zhuǎn)折就在眼前,果真如此?

  舊瓶裝新酒 滋味大不同

  二套房貸的“嚴(yán)控令”呼嘯而至,此情此景與2007年調(diào)控伊始頗為相似。經(jīng)歷2008年的“寒冬”,對如何調(diào)整樓市,管理層已經(jīng)爛熟于心。加推保障性住房,限制清一色的大戶結(jié)構(gòu);揮舞金融杠桿屢次加息、緊縮信貸;再加上打擊投資客,抑制流動性,這一套調(diào)控樓市的組合拳儼然有幾分“胡蘿卜加大棒”的味道。而事實證明,施展下來對樓市的調(diào)控作用是明顯的,尤其是緊縮信貸嚴(yán)審貸款的“釜底抽薪”,開發(fā)商和投資客一籌莫展。

  既然金融手段成了調(diào)控樓市的“大殺器”,那么此番三令五申控制二套房貸,是否樓市又要應(yīng)聲而下?需要注意的是,此時國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢與兩年前已有大不同,現(xiàn)時正是對抗金融海嘯的關(guān)鍵時刻,保增長促內(nèi)需是主基調(diào)。有人質(zhì)疑:貨幣投放,會否導(dǎo)致流動性過剩,從而引發(fā)樓市和股市的泡沫;也有觀點流傳:通貨膨脹即將到來,投身不動產(chǎn)是最佳選擇,甚至開發(fā)商振臂高呼“拯救現(xiàn)金更待何時”。但是國家統(tǒng)計局本月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年第二季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長7.9%,增速比一季度加快1.8個百分點,這也是這是中國經(jīng)濟(jì)自2007年三季度以來同比增速連續(xù)七個季度回落后的首次加速。二季度經(jīng)濟(jì)增速的明顯加快,使得上半年中國經(jīng)濟(jì)同比增速達(dá)到7.1%。換而言之,在樓市財丁兩旺、股市紅肥綠瘦的直接拉動下,距離年初定下的“保8”仍有一步之遙。毫無疑問,房地產(chǎn)市場是拉動內(nèi)需的“主戰(zhàn)場”。

  事實上,受此番二套房貸“嚴(yán)控令”影響最大的莫過于投資客,但是在左右樓市上漲的因素中,投資熱錢僅僅是其中之一。信貸增量、土地供應(yīng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)甚至房地產(chǎn)企業(yè)的品牌策略和營銷技巧,都扮演著推動樓市上行的重要角色。例如巨量貨幣投放緩解了開發(fā)商降價壓力;而深圳今年商品房用地及保障房用地,要比去年減少近四成,這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)在供需平衡角度上的擔(dān)憂。況且“二套房需四成首付”早就有之,不過是特殊時期酌情放寬,眼下重新勒緊而已。調(diào)控意義已是今非昔比。

  棒殺炒家:治標(biāo)不治本

  寄希望于“二套房貸收緊”來平抑市場,徹底的解決目前深圳樓市成交暴漲、房價瘋狂的問題,有點不現(xiàn)實。

  雖然市場上對“二套房貸收緊”政策的呼聲強(qiáng)烈,國家也適時的出臺了 “嚴(yán)控二套房貸政策”的政策。但是,此一時彼一時,2009年深圳樓市的瘋狂和2007年有著諸多的不同。

  2009年的深圳樓市是從開發(fā)商集體踏空開始,這種踏空帶來的“供應(yīng)危機(jī)”決定了深圳樓市的火爆,也將持續(xù)支撐深圳房價的向上趨勢。與幾年前開發(fā)量不斷上揚不同,2008年底,許多品牌大開發(fā)商都因為看空2009年的經(jīng)濟(jì)和樓市,甚至連2009年上半年的開發(fā)計劃都不敢做。

  可現(xiàn)實卻和所有的人開了一個玩笑,金融危機(jī)下對中國的影響一夜間蕩然無存,“居者有其屋”的渴望又被促動起來。市場完全超乎意料:專家們曾經(jīng)憂心忡忡的“最少需要兩年才消化完”的6萬套深圳新房存量房,轉(zhuǎn)眼只剩下一半;二手房成交日均超600套,一舉超過歷史高點;房價搖搖之上萬五,特區(qū)內(nèi)難覓兩萬以下的樓盤。

  但是,目前深圳市場深層次的現(xiàn)狀是:存量房銳減、土地出讓暫停、新盤建設(shè)緩慢的多重重壓將市場帶入一個“供求關(guān)系緊張推動房價向上”的軌道:高高的需求,低低的供給。

  在供應(yīng)上:存量房半年消化一半,市場短期供應(yīng)告急;因為開發(fā)商對2009年樓市看空,導(dǎo)致市場中期供應(yīng)幾乎斷檔;市場深圳土地出讓從減少到暫停,失去長期供應(yīng)的基礎(chǔ)。在需求上:在經(jīng)濟(jì)危機(jī)與通脹通縮并存的年代,囤積固定資產(chǎn)成為財富的代名詞,銀行賬戶上的存款需要消費掉;經(jīng)濟(jì)回暖初期,在低位低成本介入,購房的需求明顯增加。

  從這一點看,認(rèn)為投資客推高2009年深圳的房價的判斷很值得去反思,一個出發(fā)點是抑制需求的“二套房貸收緊”政策是無法解決目前的錯誤命題的。

  在某種程度上來說,“二套房貸收緊”的再次執(zhí)行本身就是一種無奈。

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